Дорогой Управленческий: ломая стереотипы

Поселок Управленческий — удивительная локация в составе города Самары: административно он расположен в Красноглинском районе города, а территориально его вполне можно отнести к автономной, загородной территории. По экологическим характеристикам это фактически курортная зона Самары, а по экономическим — развитая городская локация.

Ставки на встроенные торговые помещения в Управленческом сравнимы со ставками на коммерческие площади, расположенные на самых оживленных перекрестках города, и не так давно в этой локации случился настоящий бум квартир-«переведенок». Что и по какой цене стоит искать инвесторам и арендаторам на «Управе»?

В массовом сознании поселок Управленческий продолжает оставаться городской окраиной со спальными кварталами, несколькими оживленными перекрестками и пресловутой вертолетной площадкой. Однако коммерческая «чуйка» уже привела многих инвесторов на эту территорию. Торговые помещения, которые функционируют в поселке уже долгое время и расположены на центральных улицах, демонстрируют стабильно хорошую посещаемость и, следовательно, постоянство арендаторов. Не так давно экспозиция коммерческих площадей в Управленческом существенно пополнилась: на рынок вышли новые помещения, переведенные из жилого фонда в нежилой. К перспективным предложениям почти сразу появился интерес, и, как отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Сергей Бей, «на данном этапе спрос на аренду коммерческих помещений, переведенных из жилья, можно считать удовлетворенным». Получилась простая схема: новое предложение подстегнуло спрос, и коммерческий облик Управленческого расширился за счет новых представителей бизнеса.

Почему в поселке сложился именно такой диапазон арендных ставок? Сергей Бей не считает цены на аренду коммерческих площадей в Управленческом феноменальными и напоминает, что ставки такого уровня сложились исторически. «Ставки аренды на помещения в стрит-ритейле поселка Управленческий сегодня именно такие, какими их продиктовал рынок. Изначально эти цены формировались в период аренды торговых павильонов на площади ВГСЧ и были на практике продаж поддержаны арендаторами. При этом сравнивать топовые перекрестки Самары и «анклавные» микрорайоны города, в которых потребительский трафик складывается по иным принципам, я бы не стал».

Действительно, если присмотреться к Управленческому более пристально, станет понятно, что он не совсем похож на обычный удаленный от эпицентра городской жизни спальный район. Жители поселка не стремятся в город за товарами и услугами первой необходимости, так как могут получить все это на месте. Такую позицию можно обозначить красивым термином – «культура потребления», в Управленческом она сложилась, жители привыкли к местным магазинам, полностью им доверяют и подчас считают тратой времени поездку в продуктовый гипермаркет или ТРК, расположенные в Самаре. Это и есть основа стабильного покупательского спроса, которую не могли не заметить представители бизнеса, а ведь именно благодаря их активным запросам на «Управе» начался новый виток коммерческой активности. «В нашем случае интерес инвесторов к помещениям в поселке Управленческий был сформирован на основании запроса от потенциальных арендаторов, – подтверждает Сергей Бей. – Мы провели анализ входных цен, затратной составляющей и предложили коммерческим структурам, которые выражали свой интерес к аренде в этой географии, те ставки, которые удовлетворяли инвесторов».

КТО НЕ УСПЕЛ – ТОТ ОПОЗДАЛ?

На сегодняшний день экспозиция коммерческой недвижимости в Управленческом не фактически пустует: на момент подготовки этого материала в открытых рыночных источниках не нашлось ни одного (!) предложения по продаже и единичные площади, предлагаемые к аренде. Судя по всему, здешний рынок уже находится практически в зените. Тем не менее Сергей Бей считает, что перспективы для роста и появления новых инвесторов и арендаторов есть, однако уровень насыщенности уже высок. «Так, сегодня поступают запросы на небольшие помещения площадью до 35 кв. м, однако квартир, подходящих под перевод, объективно нет, – рассказывает эксперт. – При этом те объекты, которые сегодня поступают в продажу, по уровню своих входных цен демонстрируют сроки окупаемости в 10 лет и более. Многим потенциальным инвесторам они неинтересны».

Впрочем, мы бы советовали инвесторам не быть столь категоричными в суждениях. Самой верной стратегией для тех, кто хочет разместить свой бизнес на Управленческом или приобрести помещение для последующей сдачи в аренду, – постоянно держать руку на пульсе. В таком состоянии постоянного мониторинга находится, например, частный инвестор Роман Краснов, который обратился в одну из риэлторских компаний Самары с целью подобрать помещение в этой локации. «В качестве потенциальных локаций для покупки помещения мне интересны Управленческий – желательно та его часть, которая близка к новостройкам, центральные улицы микрорайона «Кошелев-проект» или район новой застройки рядом с Постниковым оврагом, – рассказывает потенциальный покупатель. – В частности, Управленческий рассматриваю потому, что нередко бываю здесь на выезде из города и своими глазами могу оценить активность местной покупательской аудитории. Очевидно, что сегодня поселок более оживленный, чем лет пять назад, – связываю это во многом с активностью застройщиков, осваивающих эту территорию».

Актуальная экспозиция коммерческих помещений в пос. Управленческий (август, 2015 г.)

Типичная процедура перевода квартиры в нежилой фонд и последующая реализация в Управленческом выглядела так (на основании средних ценовых показателей):

• 50–70 тыс. руб./кв. м – стоимость квартиры на 1-м этаже до момента перевода;

• 1200–1500 руб./кв. м – арендная ставка помещения после перевода в нежилой фонд и ремонта;

• 100–115 тыс. руб./кв. м – стоимость продажи готового помещения с арендаторами.