Цены теряют высоту

О том, в какой мере современные рыночные реалии скорректировали арендные ставки на коммерческие площади, мы писали в № 10 от 8 июня 2015 г. Сегмент продажи нежилых помещений также требует внимания: очевидно, что покупательская активность переживает не лучшие времена, многие предложения о продаже откровенно долго простаивают в экспозиции. Какую стратегию выбирают собственники? Предпочитают «отсиживаться» и дожидаться своего покупателя или корректируют цены в меньшую сторону?

ВЕКТОР РЫНКА – НУЛЕВОЙ ИЛИ ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ

Для обзора мы отобрали несколько предложений о продаже встроенных коммерческих помещений и сравнили их с предложениями о продаже этих же или аналогичных по всем параметрам площадей, которые выходили на рынок в конце 2014 года. Понятно, что стратегию нынешних собственников нельзя назвать согласованной, но общий вектор очевиден: цены либо снижаются, либо «стоят».

Во многих случаях ценовая коррекция оказывается незначительной относительно общей стоимости помещения, но она показательно демонстрирует готовность собственника к диалогу с потенциальным покупателем. Поэтому прозорливый покупатель, присмотревшись к понравившейся коммерческой площади, постарается отследить историю ее экспозиции. К тому же сделать это в сегменте коммерции проще, чем в сфере жилья. Сколько длится экспозиция, по какой цене помещение предлагалось несколько месяцев назад и предлагается сейчас – отследить эти показатели несложно, а в процессе выбора собственной покупательской стратегии они могут очень пригодиться.

КАК МЕНЯЮТСЯ ЦЕНЫ?

Примером незначительного снижения цены может служить универсальное помещение на ул. Урицкого, 2. В декабре прошлого года этот объект площадью 70,3 кв. м предлагался покупателям по цене 6,8 млн руб., а сейчас его ценник подешевел на 100 тыс. руб. и остановился на отметке в 6,7 млн руб. Еще один похожий пример – офисное помещение площадью 225 кв. м на 6-й просеке, 129. В конце прошлого года оно экспонировалось по цене 7 млн руб., а на сегодняшний день эта круглая сумма скорректирована в меньшую сторону – до 6,75 млн руб.

Схожую динамику незначительного ценового снижения демонстрируют коммерческие площади, схожие по целому ряду качественных признаков. Так, универсальное помещение на ул. Гагарина, 6 площадью 73 кв. м сегодня продается по цене 6 млн руб. Схожий объект площадью 70 кв. м, расположенный на той же улице Гагарина в декабре 2014 года можно было купить за 6,2 млн руб. Получается, на те же 100-200 тыс. руб. аналоги коммерческой недвижимости могут дешеветь.

Немало на рынке объектов, которые подешевели более существенно. Так, недешевое помещение на пересечении улиц Молодогвардейской и Ульяновской. Площадь в 207 кв. м в ноябре прошлого года экспонировалась по цене 25 млн руб., а сегодня продается на 2 млн руб. дешевле. Получается, за прошедшие полгода стоимость квадратного метра опустилась с отметки «существенно за 100», некогда привычной для топовых локаций стрит-ритейла и современных домов в историческом центре, до цены в 85 тыс. руб. за «квадрат». На рынке можно встретить и более существенные снижения цен – среди аналогичных предложений о продаже. Например, торговое помещение на ул. Революционной, 5 площадью 158,8 кв. м сегодня предлагается купить за 10,5 млн руб. Коммерческая площадь схожего метража (146 кв. м), расположенная в этом же доме и имеющая почти аналогичные характеристики (вплоть до действующего арендатора) в декабре прошлого года продавалась по цене в 15 млн руб. Стоит помнить, что абсолютных аналогов на рынке коммерческой недвижимости не бывает и каждая площадь действительно по-своему уникальна (как любят повторять профессионалы рынка), но в данном случае ценовая коррекция очевидна.

Конечно, вектор снижения стоимости выбирают не все собственники: некоторые выбирают спорную тактику выжидания и демонстрируют цены, которые буквально «заморожены» с конца прошлого года. Конечно, таких предложений на рынке меньшинство, однако они встречаются и по всей видимости рассчитаны на невнимательного покупателя, который не станет разбираться, какой была цена этого помещения и почему сегодня собственник просит за объект именно столько. Так, примером такого упорства можно назвать универсальное помещение на ул. Гагарина, 124 площадью 46 кв. м. В ноябре прошлого года оно продавалось по цене 5,29 млн руб., а нынешняя его стоимость даже незначительно скорректировалась в сторону большего числа – 5,3 млн руб. Чистой воды стагнация, которую не избежала даже «золотая» в понимании многих и потому переоцененная улица Гагарина. Еще один пример из этого же ряда – универсальная коммерческая площадь на ул. Енисейской, 46. Внушительный метраж 326 кв. м и в декабре, и сейчас презентуется как готовый бизнес (в помещении были и есть несколько действующих арендаторов). И тогда, и сейчас оно предлагается к продаже по цене 16,5 млн руб.

Дусаев Дамир

Дамир Дусаев, президент ГК «РентЭксперт»:

кавычки

— Никаких неожиданных или парадоксальных явлений на рынке коммерческой недвижимости сейчас не происходит, все совершенно закономерно. Традиционно в кризис первыми проседают в цене помещения с низкой ликвидностью, в формате «во дворе за углом». К ним присоединяются и офисные помещения, потому что малый бизнес вовсю стремится оптимизировать издержки и зачастую меняет офис в бизнес-центре на домашний офис в собственной квартире. Все эти явления, конечно, оказывают влияние на общий ценовой вектор, который все же стремится вниз в последние месяцы.

Однако значительным или повсеместным это падение все еще назвать нельзя. На оживленных перекрестках или в развитых коридорах стрит-ритейла по-прежнему сложно найти предложения: они как были представлены единичными предложениями, так и остались в таком количестве.причем платежеспособный спрос по-прежнему сосредоточен в этом сегменте коммерческих площадей, хоть его общий объем и уменьшился.

Если у собственника коммерческой площади сегодня возникает необходимость срочно реализовать свой объект, то нужно быть готовым к тому, что сделать это будет непросто. Если помещение не обладает исключительными характеристиками, то без дисконта не обойтись, а уже размер этой ценовой коррекции диктуют обстоятельства и качественные параметры самого объекта. 

Актуальная экспозиция коммерческих помещений на продажу (июнь, 2015 г.)
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Новый сезон принес яркое открытие, объединившее сразу три актуальных тренда. Реновация, исторический...
14.10
Городу больше не нужны микрорайоны советского типа, достаточно и примеров экстенсивного развития. Со...
11.10
Пять лет - полет нормальный. Юбилей в европейском формате. Бизнес-встреча руководства торгового комплекса...
10.10