Коммерция от застройщика

Понятно, что город развивается за счет нового строительства, и пополнение предложений коммерческих площадей в территориях освоения тоже появляется благодаря новостройкам. «Встройка» – неплохой товар для частного инвестора, только надо знать где покупать и почем? А главное – для чего!

ЧТО ПРЕДЛАГАЮТ ЗАСТРОЙЩИКИ?

Несмотря на сформировавшийся у многих участников рынка стереотип, что купить коммерческую площадь от застройщика вероятнее всего на раннем этапе строительства, в актуальной экспозиции можно встретить предложения в  домах с близким сроком сдачи или уже введенных в эксплуатацию. И во многих случаях реализацией этих, пусть и немногочисленных оставшихся в продаже площадей занимаются именно застройщики. Кстати, подавляющее большинство предложений, попавших в этот обзор, реализуются именно силами застройщиков или с помощью «родственных» риэлторских компаний.

ЧАЩЕ ВСЕГО СТОИМОСТЬ КВ. М КОММЕРЧЕСКОЙ ВСТРОЙКИ СОСТАВЛЯЕТ + 30 % К ЦЕНЕ КВ. М КВАРТИР В ЭТОМ ДОМЕ.

Среди предложений в уже достроенных домах, ожидающих ввода в эксплуатацию, – например, коммерческая площадь на ул. Чкалова, 72: здесь 80 кв. м можно купить по цене 70 тыс. руб./кв. м. Есть предложения в уже сданных и заселенных домах: для многих представителей бизнеса такой вариант размещения идеален, потому что посетительская аудитория уже сформирована и остается лишь изучить ее запросы. Подобные предложения от застройщика стоит искать, например, в домах жилого района «Волгарь» – здесь есть небольшой, но все же выбор доступных метражей, а цены едины. Другие варианты коммерческих площадей в сданных и обживаемых домах стоит искать на ул. Отважной, Дыбенко, Гастелло, Солнечной, а также в целом ряде сданных жилых комплексов от строительных компаний «Град» и «Берег». Для тех собственников бизнеса и инвесторов, которые готовы подождать окончания строительства, есть из чего выбрать в жилых комплексах со средней и высокой степенью готовности: выбор метражей пока еще есть в ЖК «Арго» в границах улиц Врубеля и Кольцевой, в ЖК «Радужный Люкс». Еще один существенный пласт предложений занимают объекты с коммерческой перспективой – квартиры на первых этажах с возможностью перевода в нежилой фонд. Таких объектов от частных собственников в продаже предостаточно – и в строящихся, и в уже готовых жилых комплексах. В тех строительных проектах, где компания-девелопер изначально выбирает политику не продажи, а сдачи коммерческих площадей в аренду, такие предложения могут стать хорошей альтернативой. Например, особенно много подобных объектов на первых этажах предлагается в жилом микрорайоне «Южный город». Однако в этот обзор мы квартиры с перспективой перевода включать не стали – в таблице только помещения, изначально запроектированные как коммерческие площади и реализующиеся именно в этом статусе.

МЕТРАЖИ И ЦЕНЫ – БОЛЬШОЕ РАЗНООБРАЗИЕ

Несмотря на то что география актуальных предложений в сегменте коммерческих площадей в новостройках закономерно ограничена расположением этих строительных проектов, в предлагаемых метражах и ценах царит настоящее рыночное многообразие. Например, еще один миф о том, что застройщики предпочитают продавать коммерческие площади преимущественно в большой нарезке, тоже терпит фиаско. В актуальной экспозиции есть предложения площадью 50–70 кв. м – самые востребованные метражи для небольшого бизнеса в придомовом формате. Такие площади можно найти, например, в ЖК «Арго», «Радужный Люкс», в доме на ул. Н. Панова, 52, в ЖК «Ленинградский». Кстати, в жилом комплексе «Ленинградский» экспонируются и вовсе рекордно маленькие площади – от 8 кв. м! Этакие офисные и торговые «островки» внутри большого жилого комплекса. Есть, напротив, помещения площадью от 200 кв. м и выше – для крупных инвесторов и масштабного бизнеса. Например, площади до 260 кв. м можно купить в ЖК «Арго», крупные метражи представлены в домах на ул. Дыбенко, Гастелло, в ЖК «Седьмое небо», в жилом районе «Волгарь». Среди рекордсменов по метражу абсолютным лидером стало помещение площадью 2124 кв. м, расположенное в цокольном этаже ЖК «21 квартал», немного уступает ему коммерческая площадь в доме на ул. Дыбенко, 34 – 978,5 кв. м.

Цены на нежилые помещения в самарских новостройках столь же пестры. Стартуют они со скромных 20–22 тыс. руб./кв. м в ЖР «Волгарь» и ЖК «Ливерпуль» и доходят до 85 тыс. руб./кв. м в одном из домов на ул. Дыбенко. Кстати, в последнем примере речь идет о том самом гигантском помещении площадью 978,5 кв. м, расположенном на первом этаже в доме на ул. Дыбенко, 34 – учитывая высокую стоимость квадратного метра (стоит сказать, нетипично высокую для рынка), получаем совершенно уникальную общую стоимость всего объекта – 83 млн руб. В среднем же цены на коммерческие площади в самарских новостройках находятся в диапазоне 40–50 тыс. руб./кв. м. За эту цену можно приобрести помещение в черновой отделке с отдельным входом и коммуникациями в оживленном районе города. 

Мы советуем рассматривать покупку любой встройки в новостройке с четким пониманием – с какой целью. Если это – инвестиционный проект для вас и вы планируете сдавать этот объект в аренду, серьезно подумайте, какому арендатору его предложить. Размышляйте с бытовой точки зрения: какая услуга необходима людям в этом месте? Есть ли поблизости магазин, аптека и т. д.? Проанализируйте, какие сетевые ритейлеры и продавцы услуг активно развиваются, посетите недавно построенные дома, посмотрите, кто в них уже арендует площади. Если вы найдете более 2 магазинов одного оператора по городу, смело предлагайте ему свой – третий! Можно даже не полениться и провести экспресс-опрос среди жителей прилегающей территории, чего им не хватает в этой локации. Помните, что пешая доступность – это чаще всего не более 300 м, поэтому если есть уже построенные дома в выбранном вами микрорайоне, то их жители могут стать тоже посетителями вашего потенциального арендатора. Формируйте последующие объявления об аренде с выделенными преимуществами для того или иного вида бизнеса.

Чтобы не прогадать с доходностью, ориентируйтесь на средние арендные ставки в этой локации. Скорее всего, выше, чем «в среднем по району», вы сдать помещение не сможете. От этого и отталкивайтесь в торге с застройщиком или продавцом коммерческого помещения. Вам выгодно будет купить его по такой цене за кв. м, 1 % от которой составляет потенциальная арендная ставка. Например, если аренда в среднем – 600 руб./кв. м, то выше, чем 60 тыс. руб./кв. м, покупать помещение не стоит. 

Если вы смотрите коммерческую встройку в новостройках для ведения собственного бизнеса, тоже хорошенько посчитайте. Интересную стратегию выбрала одна ремонтно-мебельная компания. Она покупала на начальной стадии строительства помещение на первом этаже новостройки, естественно, по низким ценам (если, конечно, застройщик продаст на начальной стадии строительства дешевле) и открывала магазины в них насколько быстро, насколько позволяли технические возможности. Пока люди заселялись и делали ремонт, компания зарабатывала на своей продукции, продавая необходимые материалы жильцам. Потом, когда дом заселялся, ремонты заканчивались, компания продавала это помещение уже за совсем другие деньги и второй раз зарабатывала, но уже на недвижимости. Если у вас есть товар или услуга, которые могут считаться товаром первой необходимости для новоселов, – присмотритесь к данной стратегии.