Торговая аренда: движение к арендатору началось

О необходимости снижать ставки и прислушиваться к интересам арендаторов собственникам коммерческих площадей эксперты рынка советовали еще в начале года. Изменилась ли ситуация с арендными ставками на торговые помещения в стрит-ритейле сегодня? По каким ценам собственники предлагают свои объекты, почти сплошь готовые к работе?

Для обзора текущих предложений на рынке торговой аренды в стрит-ритейле мы выбрали самый востребованный в среднем формате диапазон от 60 до 80 кв. м. Такая площадь достаточна для размещения бизнеса на стартовом этапе, подходит она и для открытия филиала магазина, уже действующего в другой части города. Подобные метражи рассматривают представители торгового бизнеса и сферы услуг – зная об этом, сами собственники позиционируют свои объекты подобным образом: помещение для магазина продуктов или напитков, небольшое кафе или суши-бар, ателье или офис медицинского центра и т. д. Большинство помещений, попавших в обзор, расположены на первых этажах жилых домов, лишь некоторые находятся в цоколях. Все объекты оснащены отдельным входом – либо с первой линии, либо с торца здания. Подавляющее большинство оборудовано всеми коммуникациями, необходимыми для работы, находятся в состоянии после недавнего ремонта.

ГЕОГРАФИЯ И КАЧЕСТВО ПРЕДЛОЖЕНИЙ

Несмотря на внушительное число вакантных торговых площадей, находящихся в поиске арендаторов, их легко сгруппировать по географическому признаку. Так, довольно много помещений для торговли экспонируется в спальных районах города, внутри исторически сложившихся и современных жилых кварталов, на первых линиях улиц разной степени оживленности, возле станций метро и перекрестков. Многие предложения на ул. Физкультурной, пр. Кирова, Молодежной, Победы – это торговые площади на первых этажах жилых домов, часто похожие по качеству, но, по большому счету, готовые к работе. Другая группа – это помещения в деловом и географическом центре города. В отличие от объектов первой группы, здесь больше вариантов разместиться на первом этаже новостройки, в месте, где коммерческая инфраструктура только складывается, что для целого ряда бизнес-направлений может стать дополнительным преимуществом. Таковы, например, предложения на ул. Отважной/ Дыбенко, Лукачева, Гастелло, Центральной, Мичурина. Есть среди них и те, что предлагаются в черновой отделке – что само по себе сегодня является редкостью, судя по общему объему предложений. Например, торговая площадь в 80 кв. м на ул. Лукачева, 10 экспонируется именно в черновой отделке.

Наконец, третья группа объектов в экспозиции – это исторический центр. Именно здесь вероятность встретить предложения об аренде в цокольных этажах гораздо выше: например, на ул. Фрунзе, 110 к аренде предлагается помещение площадью 65 кв. м, расположенное на цокольном этаже жилого дома. Впрочем, и оно, по словам собственника, готово к работе: в обеих комнатах помещения выполнен ремонт, все коммуникации находятся в рабочем состоянии.

Отдельно стоит сказать о помещениях в классических коридорах стрит-ритейла: шквальной экспозиции на ул. Победы, Гагарина, Ново-Садовой, пр. Кирова и пр. Металлургов нет. На Гагарина удалось найти лишь одно торговое помещение площадью 74,2 кв. м с ремонтом, равно как на ул. Ново-Садовой и на пр. Металлургов. При этом уровень ставок на некоторые объекты оказался вполне привычным, а на другие – весьма удивил, но об этом ниже.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ: ОБЩАЯ КОРРЕКЦИЯ И НЕСКОЛЬКО СТРАННЫХ ИСКЛЮЧЕНИЙ

Стоит бегло взглянуть на общий объем предложений в сегменте аренды торговых помещений во «встройке», чтобы сделать вывод: собственники все-таки умерили свои «аппетиты». Коррекция арендных ставок все же произошла, хоть и не оказалась чересчур стремительной, как и предрекали эксперты рынка. 600–800 руб./кв. м – именно в таком ценовом диапазоне сегодня реализуется большинство предложений метражом от 60 до 80 кв. м. За такую стоимость представители бизнеса сегодня могут рассчитывать на торговую площадь достойного качества в разных районах города, по такой ставке реализуются и площади со свободной планировкой, и объекты с уже сформированной внутренней структурой в виде торгового зала (или двух), административного помещения, санузла и небольшой подсобки.

Безусловно, есть немало объектов, которые выбиваются из общего ценового тренда – либо из-за своих частных особенностей, либо из-за легко просматриваемых завышенных ожиданий собственника. Из предложений первой группы можно отметить один из самых доступных объектов во всей экспозиции – торговое помещение площадью 65,7 кв. м сдается внутри квартальной застройки на ул. А. Толстого, 26 по 350 руб./кв. м. При этом по качественным характеристикам этот объект не уступает многим ценовым «середнячкам» из сводной таблицы. Для сравнения, на 100 руб./кв. м дороже экспонируется торговая площадь на ул. Физкультурной.

Топовые для стрит-ритейла локации, судя по некоторым актуальным примерам, даже не снизили общий уровень своих арендных ставок. Так, за 1000 руб./кв. м можно арендовать помещение на ул. Мичурина/ Ерошевского со свежим ремонтом или площадь в 77 кв. м на пр. Металлургов – здесь докризисный уровень ставок очевиден, но не совсем понятно, насколько уместен в текущих условиях. В принципе, оба помещения экспонируются не так давно, поэтому сложно сказать, что они совершенно не востребованы среди арендаторов по предлагаемым ставкам.

Однако сегодня на рынке есть немало примеров, которые по своему уровню ставок вызывают скорее недоумение и желание следить за судьбой этих объектов, чтобы понять: найдутся ли арендаторы, которые захотят разместить свой бизнес на этих площадях (зачастую, довольно средних по качеству) за предлагаемую цену? Например, помещение площадью 70 кв. м со свободной планировкой и ремонтом сдается на ул. Победы, 92 по арендной ставке в 1700 руб./кв. м. Это абсолютный ценовой рекордсмен в выбранном сегменте объектов! Понятно, что сам этот дом находится на оживленном пересечении улиц Победы и Ново-Вокзальной, рядом с востребованной станцией метро «Безымянка», а само помещение при этом имеет свободную планировку, что удобно для самых широких видов бизнеса. Но такая ставка даже для периода прошлого года встречалась далеко не во всех объектах на ул. Победы, а сейчас вызывает еще большее удивление. Недалеко по цене от этого объекта ушло предложение на ул. Стара-Загора, 55. Здесь торговая площадь 67 кв. м на первом этаже жилого дома сдается по не менее рекордной ставке 1600 руб./кв. м. Предоставим арендаторам решать, стоит ли таких денег помещение на пересечении улиц Стара-Загора и XXII Партсъезда, с возможностью разделить эту торговую площадь на две, однако тот факт, что эта ставка явно заслуживает звания «докризисной» и характерна для топовых городских локаций, очевиден. Впрочем, еще больше вопросов вызывает желание собственника найти арендатора на помещение в доме по ул. Лукачева, 10 (80 кв. м) в черновой отделке по 1000 руб./кв. м, или стремление сдать помещение на ул. С. Лазо, 19 в пос. Управленческий по ставке 1300 руб./кв. м (выше, чем в актуальных предложениях на пр. Металлургов, ул. Гагарина и Мичурина). Впрочем, таких предложений в сегменте небольших и средних торговых помещений формата стрит-ритейл все же единицы, что на самом деле обнадеживает. Видимо, собственники все же готовы к диалогу с потенциальными арендаторами и справедливо осознают, что лучше сдать помещение по немного скорректированной, по сравнению с концом прошлого года, ставке, чем ожидать арендатора, упорствуя в своих амбициях. Причем, возможно, упорствовать придется без результата.