Недавно в продаже: что предлагают собственники

Основной вектор обновления рыночной экспозиции, выявленный в ходе мониторинга реальных предложений о продаже коммерческой недвижимости, выглядит так: общий объем торговых площадей в стрит-ритейле, поступивших в продажу за последние два месяца, превышает общий объем появившихся в экспозиции за это же время офисных помещений. Действительно, торговая экспозиция выглядит «поживее» и в географическом, и в качественном отношении. Многие офисные помещения, выставленные на продажу в городе, экспонируются с конца прошлого – начала этого года, а некоторые и вовсе дрейфуют на рынке в течение года-двух. А так как предложение является прямой проекцией спроса потенциальных покупателей, то с уверенностью можно констатировать популярную аксиому: в Самаре по-прежнему чаще и охотнее инвесторы присматриваются к торговым и универсальным помещениям. Меж тем офисная стагнация только усиливается.

Среди торговых помещений, появившихся в продаже один-два месяца назад, ощущается своя тенденция: подавляющее большинство объектов в экспозиции – площади от 100 кв. м и выше. Содержание средних и больших торговых площадей для многих собственников сейчас оказывается непосильным бременем: и в связи с возросшими затратами на коммунальные услуги, и, главное, в связи со сложностью сдать в аренду большой метраж в его первозданном виде.

Выхода два: либо трансформировать такое помещение в ряд более мелких площадей, либо продавать. Судя по актуальным предложениям, вторую стратегию выбирают многие. Самые крупноформатные варианты из всего объема текущих предложений – помещение площадью 465 кв. м на ул. Товарной и площадь в 1488 кв. м на ул. Промышленности с действующим арендатором-супермаркетом. Кстати, этот же объект демонстрирует максимально высокую общую цену – 75 млн руб. при довольно средней стоимости квадратного метра (50,4 тыс. руб.).

География предложений действительно широка: и деловой центр, и центр исторический, и классические локации стрит-ритейла, и спальные районы с высокой плотностью населения, и новые жилые микрорайоны на городских окраинах. Общая ценовая тенденция налицо: объектов по стоимости свыше 100 тыс. руб./кв. м стало меньше. Очевидно, собственники понимают, что найти покупателя по такой цене даже на очень перспективную площадь сегодня объективно сложно.

Из верхних ценовых предложений можно отметить торговые площади с действующими арендаторами и прозрачными перспективами развития (например, помещение площадью 146 кв. м на ул. Революционной, 5 стоит 102,7 тыс. руб./кв. м, а площадь в 43 кв. м на ул. XXII Партсъезда, 4 – 123 тыс. руб./кв. м), а также объекты с максимально высокими качественными характеристиками и евроремонтом, полностью готовые к работе (помещение площадью 67 кв. м на ул. Урицкого, по 104 тыс. руб./кв. м или помещение площадью 170 кв. м на ул. Ново-Садовой/ Л. Шмидта по 103 тыс. руб./кв. м). Кроме того, по-прежнему упорствуют в установлении максимальной цены собственники площадей в традиционных коридорах стрит-ритейла: так, по 123,4 тыс. руб./кв. м экспонируется площадь в 77 кв. м на пр. Металлургов, 83 (несмотря на то что географически это отдаленный район города, близкий к промзоне!), а на пр. Ленина, 9 можно купить помещение площадью 56 кв. м по цене 124,5 тыс. руб./кв. м. Также высокую стоимость квадратного метра демонстрируют площади максимально востребованного – небольшого – метража. Их в текущей экспозиции немного, но эти примеры весьма показательны. Помещение на пр. Карла Маркса, 457 площадью 25 кв. м продается по цене 130 тыс. руб./кв. м, а площадь в 60 кв. м на ул. Сов. Армии – по 166,5 тыс. руб./кв. м (абсолютный ценовой рекордсмен по цене квадратного метра в нашем обзоре!).

Сложно сказать, насколько все эти предложения из разряда самых дорогих цен за квадратный метр соответствуют объективному состоянию рынка сегодня. Многие эксперты сходятся во мнении, что даже для классических локаций стрит-ритейла такие цены на торговую недвижимость нужно пересматривать в связи с новыми экономическими реалиями, что уж говорить о менее проходных и более удаленных от основных магистралей объектах. Очевидные примеры неадекватно установленной стоимости также встречаются. Среди таковых, например, нежилое помещение, переведенное из квартиры на 1-м этаже на ул. Белорусской в Куйбышевском районе. Объект площадью 40 кв. м с довольно средними характеристиками, который может рассчитывать лишь на трафик окружающих домов, экспонируется по рекордной цене – 100 тыс. руб./кв. м. 

Что касается самых доступных торговых площадей из актуальной экспозиции, то здесь все традиционно: рынок предлагает либо географически удаленные варианты (например, помещение площадью 137 кв. м на ул. Калинина по 47,45 тыс. руб./кв. м), либо цоколи в жилых домах (например, объект площадью 167,4 кв. м на ул. Самарской по 38 тыс. руб./кв. м), либо внутриквартальные объекты на вторых линиях (площадь в 287 кв. м на ул. Стара-Загора по 34,8 тыс. руб./кв. м с действующим арендатором).

Сегмент офисных помещений предсказуемо лишен каких-либо сенсаций. Современные собственники выставляют на продажу офисы различного метража в самых разных частях города. При этом стоимость квадратного метра может совпадать у объекта, расположенного в цоколе в исторической части города, и у помещения в географическом центре. Так, по цене 39,3 тыс. руб./кв. м предлагается помещение площадью 112 кв. м в цоколе дома на ул. Ленинской/ Ленинградской, а по чуть меньшей цене – 38,7 тыс. руб./кв. м – можно купить офис площадью 194 кв. м на ул. Сов. Армии. Традиционно предложения со свежим ремонтом и/ или действующим арендатором стоят дороже (до 60–70 тыс. руб./кв. м в отдельных локациях). Например, офис популярного метража в 60 кв. м на ул. Чернореченской предлагается к продаже по цене в 55 тыс. руб./кв. м, а площадь немного большего размера со свежим евроремонтом (65,6 кв. м) на Самарской – по цене в 67,8 тыс. руб./кв. м.

Вообще к верхней ценовой границе стремятся помещения, которые могут выполнять не только сугубо офисные функции, а по своим характеристикам ближе к универсальным.На одно из таких – помещение площадью 67 кв. м, расположенное на ул. Урицкого, цена достигает 104,5 тыс. руб./кв. м. Это абсолютный ценовой рекордсмен нашего мониторинга, хотя, конечно, нужно понимать, что если для сегмента торговой недвижимости такие объекты в последнее время становятся редкими, то для сегмента офисов они вообще единичны. А стало быть, находятся на позиции рыночных аутсайдеров.

Пожалуй, среднюю площадь офисных объектов, попавших в экспозицию в течение двух последних месяцев, можно обозначить в пределах 100 кв. м – плюс-минус несколько десятков «квадратов». Офисные «гиганты» – явление куда более редкое, в нашем случае абсолютным лидером с точки зрения площади оказался офисно-складской комплекс на ул. Новоурицкой. Его общая площадь составляет 3 тыс. кв. м, полезная – 1490 кв. м. При этом стоимость квадратного метра в данном предложении нельзя назвать заниженной – 45,6 тыс. руб. На волне повышенного спроса в сегменте качественной складской недвижимости с административными помещениями эта цена вполне объяснима.