Офисные инвестиции в масштабе

На пр. Карла Маркса, 190 к продаже предлагаются офисные площади, расположенные на 3-м этаже 6-тажного офисного здания (фото 1). Весь объект состоит из ряда офисных помещений, объединенных в рамках кабинетной системы. Площади кабинетов варьируются от 11 до 34,4 кв. м, общая арендопригодная площадь этажа превышает 315 кв. м. На этаже расположен собственный санузел, здание оснащено всеми необходимыми коммуникациями. Во всех помещениях, предлагаемых к продаже, сделан качественный ремонт.

Отличительной чертой этого предложения является 100 %-ная заполненность арендаторами всех офисных площадей, расположенных на этаже. Офисы сдаются в аренду по ставке, которая в среднем составляет 600 руб./кв. м. Цена же, по которой помещения предлагаются к продаже, составляет 55 тыс. руб./кв. м.

Офисное помещение со схожими характеристиками экспонируется чуть дальше от делового центра, на ул. Гастелло в Советском районе (фото 2). Объект площадью 264 кв. м расположен на 1-м этаже жилого дома. Помещение также представляет собой ряд кабинетов различного метража – в среднем, от 12 до 30 с небольшим кв. м. Офисы также готовы к работе, но на момент экспонирования действующих арендаторов на всех предлагаемых площадях еще не было. Стоимость предложения аналогична первому варианту и составляет 55 тыс. руб./кв. м, хотя, безусловно, из-за меньшего метража общий ценник оказывается ниже. Несомненное преимущество первого предложения – наличие действующих арендаторов на всех реализуемых площадях. Это избавляет будущего собственника от целого ряда забот, связанного с поиском арендаторов и усугубившегося в связи с нынешней арендаторской ротацией. Опасаться за уход нынешних арендаторов тоже не стоит: офисные площади удачно «нарезаны» на самые востребованные метражи, ставка на них находится в рынке и вполне нормальна для объектов подобного типа в этой локации, да к тому же сами офисные помещения находятся в хорошем и подходящем для работы состоянии. Стоимость продажи этого объекта также абсолютно приемлема, что делает предложение по-настоящему интересным для инвесторов офисного толка.

Что касается объекта на Гастелло, то это помещение уступает первому варианту по части транспортной доступности, однако расположено в современном квартале с высокой плотностью населения. Соответственно, если бизнесу нужнее автомобильный трафик и доступность, то предпочтительнее объект на пр. Карла Маркса, если же бизнес целиком ориентирован на местный пешеходный трафик и намерен обслуживать жителей близлежащих домов, то удобнее окажется второй вариант. Что касается «вечной» темы выбора между офисомв административном здании и офисом на первом этаже жилого дома, то здесь при прочих равных выбор основан на личных предпочтениях собственников бизнеса и арендаторов.

Сам по себе объект на Гастелло очень неплох, но в сравнении с первым офисным помещением, которое уже функционирует как полноценное рабочее место для действующих организаций, уступает. Впрочем, как отмечает заместитель генерального директора консалтинговой фирмы REC Андрей Николаев, оба объекта, по большому счету, равносильны по своему местоположению и по прочим характеристикам. «Наличие действующих арендаторов, с одной стороны, является преимуществом, но с другой – в сегодняшней ситуации арендаторские стратегии могут быстро измениться, – предупреждает эксперт. – К тому же встроенное помещение по своей природе более универсально, если у него есть возможность функционировать в торговом формате». 

В оценке ликвидности обоих объектов могут возникнуть разногласия, но с точки зрения управления объектом как активом в собственности все более однозначно. Так, первый вариант представляется более комфортным для будущего собственника: управлять готовыми и стабильно функционирующими офисными площадями все же проще, чем реализовывать коммерческие площади во «встройке».