Подпишись на наш Телеграм-канал!

Инвестиции на перспективу

Чтобы не поддаться инвестиционной панике, нужно действовать. В какие объекты недвижимости стоит сегодня вкладывать деньги? Отвечаем – не столько в ликвидные по «состоянию на сейчас», сколько в перспективные. И здесь на первое место выходит «неблагодарное прогнозирование».

НА СМЕНУ ЛИКВИДНОСТИ – ПЕРСПЕКТИВА

В конце года в сегменте коммерческой недвижимости отчетливо проявилась тенденция, которую заметили и эксперты рынка, и его основные участники: в «правильном» объекте главное – не столько ликвидность, сколько перспектива. Если раньше степень ликвидности и сроки окупаемости были основными характеристиками объекта, благодаря которым потенциальный инвестор задерживал свой взгляд на этом предложении, то теперь с этими экономическими показателями не все так просто. Сегодня очевидно, что многие объекты недвижимости наращивают сроки окупаемости по объективным причинам: аренда дешевеет или как максимум остается на прежнем уровне, коммунальные платежи дорожают, инфляция нарастает. Эксперты рынка коммерческой недвижимости пытаются приучить «нетерпеливых» инвесторов к мысли, что помещения со сроком окупаемости 5–6 лет – сегодня, скорее, миф, чем реальность.

Однако у коммерческих помещений есть еще один «закон привлекательности», который в неспокойное экономическое время выходит на авансцену. Пришло время трудолюбивых инвесторов, говорят эксперты. Это значит, что даже объекты, некогда отличавшиеся хорошей ликвидностью, сейчас уступают объектам с четко очерченным будущим, представление о котором есть у того самого «неленивого» инвестора. «Сегодня важно видеть инвестиционный цикл объекта. Такие инвесторы покупают объекты, не чтобы просто ежемесячно получать с них доход, а чтобы достраивать, ремонтировать, реконструировать, расширять или, наоборот, дробить», – говорит генеральный директор консалтинговой компании REC Никита Петухов.

Действительно, в сегодняшних условиях при покупке объекта коммерческой недвижимости сложно прогнозировать мгновенную выгоду. Это понимают и инвесторы-покупатели, и собственники, которые выходят на рынок с предложениями, которые раньше были недооценены и не пользовались спросом. План действий трудолюбивого инвестора таков: покупая объект коммерческой недвижимости (возможно, даже за совсем небольшие деньги), он вкладывает в него время, средства и душу, а затем, спустя какое-то время, этот новый проект, созданный им фактически с нуля, начнет окупаться и приносить прибыль. К каким объектам коммерческой недвижимости стоит присмотреться тем, кто решит избрать такой путь инвестирования? Однозначно, сюда не относятся готовые помещения: в них нечего менять, они смогут приносить доход строго по выработанной схеме. Помещения в топовых локациях стрит-ритейла тоже не годятся, хоть и представляются многим наиболее надежными объектами для вложения. Истина же в том, что самые интересные помещения, которые приносят стабильный доход, уже имеют своих собственников, которые едва ли захотят расставаться с таким надежным активом – если только не появится нужда срочно высвободить средства. Но такая мотивация – скорее, исключение, чем правило. В анти-рейтинге перспективных для вложений объектов сегодня оказались и офисные площади. «Вкладывать средства в покупку офисных помещений сегодня не рекомендую: уже очевидно, что офисный сегмент сильно просядет, уже начался отток арендаторов, пустеют даже офисы класса А, – отмечает председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк. – Доходность офисных помещений любого метража и качества продолжит снижаться, поэтому вложения в этот сегмент неоправданы».

ВО ЧТО ВКЛАДЫВАТЬ ДЕНЬГИ?

Для того чтобы выбрать свой идеальный вариант вложения средств в коммерческую недвижимость, можно выделить несколько приоритетных форматов. Прислушавшись к мнениям экспертов рынка, мы так и сделали – результаты в сводной таблице. Конечно, это не все перспективные направления для вложения и не все объекты, лишь векторы, в которых может развиваться инвесторская мысль.

Итак, во-первых, в качестве объекта вложения средств могут выступать помещения, находящиеся в залоге у банка или являющиеся банковским имуществом. «Недавний пример удачных сделок – это продажа объектов банка «Приоритет» в БЦ «Портал», на ул. Скляренко и в центре города, – вспоминает Никита Петухов. – Ранее эти объекты были почти недосягаемы из-за своей дороговизны, а в итоге оказались куплены за нормальную рыночную цену. У других банков сейчас тоже есть хорошие дисконтные предложения – как у регионалов, так и у федералов. Если хотя бы год инвестор будет заниматься таким помещением после покупки, то после оно будет пользоваться хорошим спросом». 

Ирина Семенюк советует искать перспективный объект для инвестирования среди традиционно недооцененного сегмента складской недвижимости. «И купить, и арендовать такие объекты можно за небольшие деньги, но если они имеют перспективу к перепрофилированию и эффективному использованию, то вкладываться в покупку стоит. К тому же с расширением города многие из таких помещений, некогда расположенных на абсолютной городской окраине, сегодня все активнее вовлекаются в городскую коммерческую инфраструктуру,  значит, их востребованность растет», – считает эксперт. С этой же точки зрения могут быть интересны земельные участки, которые можно использовать под строительство или производство – кому что ближе. 

Еще одно направление, которое уже получило распространение в 2014 году и, вероятно, удержится в статусе востребованных операций с недвижимостью, – перевод нежилых помещений в жилье. Из помещений на технических этажах домов могут получаться неплохие квартиры – это доказывает опыт целого ряда городских инвесторов и активный спрос на такого рода жилье.

Получается, что на смену простым и понятным объектам коммерческой недвижимости идут сложные, требующие затрат, но – при правильном использовании – способные отдать сполна.

   КСТАТИ   

Стоит обратить внимание на такой сегмент, как подвальные, цокольные помещшения, часто расположенные с внутренних сторон кварталов, в самых непроходных местах. Дело в том, что они, как правило, продаются по цене в разы «ниже рынка», однако на них есть весьма стабильный и платежеспособный спрос от арендаторов. Дело в том, что такой спорный бизнес, как спа-салоны для мужчин со звонкими названиями типа «Бархат», «Космос», «Да, босс» и т. д., активно развивается. А поскольку он требует «тишины», им не нужны первые этажи, проходные улицы, большие витрины и полное «обозрение» заведений.

Объекты коммерческой недвижимости, потенциально интересные для инвесторов
Объекты коммерческой недвижимости, потенциально интересные для инвесторов
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Офисные площади открытого формата теряют свою эффективность. За что такие офисы без границ попали в ...
16.10
Пять лет - полет нормальный. Юбилей в европейском формате. Бизнес-встреча руководства торгового комплекса...
16.10
Новый сезон принес яркое открытие, объединившее сразу три актуальных тренда. Реновация, исторический...
14.10