Безошибочные инвестиции

Если при взгляде на обширную экспозицию объектов коммерческой недвижимости у потенциального инвестора разбегаются глаза и до четко сформированного образа идеального с точки зрения инвестиций помещения пока далеко, следует сузить круг поиска, проделав ряд нехитрых аналитических манипуляций. Во-первых, практики рынка коммерческой недвижимости советуют для начала определиться с целью будущей покупки. «Перед принятием решения о том, в какую коммерческую недвижимость вложить деньги, инвестору важно понять, для каких целей он планирует покупку объекта, – советует заместитель генерального директора консалтинговой компании REC Андрей Николаев. – Цели бывают разные: одним важно получать стабильную ежемесячную ренту, другим важна высокая капитализация объекта, третьи планируют покупку коммерческой недвижимости с учетом имиджевой составляющей процесса. Пожалуй, сейчас, в условиях ожидания кризиса, наиболее интересными для инвесторов являются предложения с высоким уровнем капитализации. Это могут быть, например, земельные участки или недооцененные объекты недвижимости, если только у инвестора есть четкое понимание того, что он с таким объектом будет делать».

Второй важнейший этап связан с решением финансовых вопросов. Здесь все просто: существует определенный порог вхождения для инвесторов в каждом сегменте коммерческой недвижимости и существует индивидуальный финансовый потолок. В текущих условиях проанализировать их следует с особым вниманием. 

Ну а далее выбор объекта для инвестирования переходит уже в сугубо рыночную плоскость. Актуальную ситуацию несколько осложняет уверенно стагнирующее состояние рынка аренды, которое отмечают и собственники коммерческих площадей, и профессиональные агенты. В этом случае надежнее выбирать направление, которое не теряет своей востребованности среди арендаторов и потребителей и, вероятнее всего, не лишится этой привлекательности в обозримом будущем. В покупку каких коммерческих площадей стоит вкладываться без опасений, что поиск арендаторов впоследствии затянется. «Однозначно перспективен фуд-ритейл, – считает руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков. – Во все времена люди покупают продукты, они готовы тратить на это деньги. В связи с этим не теряют своей привлекательности как объекты для инвестирования магазины у дома – торговые помещения площадью до 100 кв. м. Около 50 % всех продуктов до сих пор продается на открытых рынках, поэтому у продуктовых магазинов у дома есть огромный потенциал для роста. Недавний пример: специалисты нашей компании способствовали открытию магазина белорусских продуктов на площади в 80 кв. м. Сегодня этот магазин у дома крайне успешен, спрос на продукцию огромный, что позволяет собственнику помещения удерживать ставку на уровне 1500 руб./кв. м». 

«Среди инвесторов и арендаторов стабильно востребованы площади небольшого метража, – подтверждает Андрей Николаев. – Скажем, универсальное помещение площадью 50 кв. м с отдельным входом – классический лидер спроса. При этом выгода от приобретения офисного помещения аналогичного метража очень спорная: все же офисный сегмент сейчас испытывает очевидный дефицит арендаторов». 

Есть ли ощутимо привлекательные для инвестирования объекты в офисном сегменте? Здесь ситуация объективно сложнее: трудности с поиском арендаторов сегодня испытывают даже собственники качественных площадей в офисных центрах. «Пожалуй, меньше всего в случае покупки таких помещений будут рисковать те инвесторы, которые остановят свой выбор на небольших по площади объектах – даже до 10–15 кв. м, – предполагает Дмитрий Новиков. – Ореол видовбизнеса, который может претендовать на такую площадь, крайне велик, и сложностей с тем, чтобы сдать такое помещение в аренду, возникнуть не должно. Пусть доход от сдачи такого офиса в аренду будет невелик, но он будет стабильным. К тому же такое вложение средств доступно действительно многим».

Что касается покупки помещения для ведения собственного бизнеса, то здесь все зависит от самого бизнеса. Чем он успешнее и перспективнее, тем меньше рисков таит покупка объекта коммерческой недвижимости. Впрочем, в этом вопросе единства ни среди представителей бизнеса, ни среди экспертов рынка нет. Практика избавления от активов недвижимости для многих является способом пережить смутное время, а иные, наоборот, укрепляют позиции с приобретением новой коммерческой площади.

Если сосредоточиться на нескольких максимально надежных направлениях для инвестиций, которые выделили эксперты, то получится, что искать помещение, в покупку которого нестрашно вложить деньги, нужно среди торговых площадей до 100 кв. м, маленьких офисов и интересных земельных участков. Во всех трех случаях был актуален и вопрос стоимости: важно, чтобы такую покупку мог позволить себе частный инвестор.

При выборе торгового помещения «ходового» метража важно ориентироваться на классические законы привлекательности: расположение в оживленном районе, хорошую транспортную доступность, наличие действующего арендатора или стабильный спрос на аренду в этом районе, состояние, не предполагающее капитальных вложений (за исключением квартир, требующих перевода в нежилой фонд).

Если инвестор определяется с покупкой офиса маленького метража, то здесь важны местоположение (мы отобрали предложения в деловом и географическом центрах города) и максимальная готовность помещения к работе. Наконец, для инвестиционно привлекательных земельных участков важна, как уже отметил один из экспертов, высокая потенциальная капитализация, наличие коммуникаций или близость к ним, понятная «концепция» участка и расположенность в одном из перспективных направлений развития города.