Ваш советник по недвижимости
270x75.gif

ТРК «Гранат»: новый центр городского притяжения, серьезная заявка на успех!

Торгово-развлекательный комплекс «Гранат» — это показательный пример того, как качественный крупноформатный объект коммерческой недвижимости может сформировать активный посетительский трафик из жителей небольшого регионального города. По сути, это первый современный торговый объект такого уровня в городе Бузулуке, поэтому и интерес жителей к нему изначально очень высокий, до сих пор продолжает нарастать. Чтобы убедиться в перспективности замысла местных девелоперов, достаточно проанализировать все составляющие ТРК по методу Best Use.
ТРК Гранат
ТРК «ГРАНАТ» В ЦИФРАХ И ФАКТАХ:

— 4 торговых и 1 административный корпус
— Продуктовый супермаркет площадью 650 кв. м
— Федеральные сетевые магазины
— Развлекательная инфраструктура (3D-кинотеатры, рестораны и закусочные)
— Парковка на 60 м/м + 60 м/м на примыкающей территории
— Общая площадь – свыше 10 000 квадратных метров.

BEST USE ОБЪЕКТА: ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР, КОТОРОГО ЖДАЛИ

Анализ, получивший среди девелоперов и консалтеров название Best Use, предполагает аналитическое и рыночное исследование о наиболее оптимальном способе использования земельного участка. В данном случае логично оценивать экономическую и стратегическую целесообразность строительства торгового центра на рассматриваемой площадке в Бузулуке. Методика такого анализа включает в себя несколько этапов, и общая совокупность выводов позволяет оценить общую перспективу проекта. Итак, насколько Best Use-анализ определит перспективность реализуемого проекта?

1. АНАЛИЗ ОСОБЕННОСТЕЙ УЧАСТКА

Объект расположен в городе Бузулуке Оренбургской области, в границах улиц Рабочей, Рожкова и Пушкина. ТРК «Гранат» факти-
чески равноудален от географических границ города, то есть почти одинаково доступен жителям разных частей города. Осваиваемый участок находится внутри квадрата улиц, неподалеку от транспортного кольца, к месту строительства несложно подъехать по любой из дорог, примыкающих к нему. ТРК формируют две очереди, одна из которых уже обзавелась торговыми «якорями» и другими арендаторами, две другие же активно достраиваются.
Николай Кондюрин
Николай КОНДЮРИН,
руководитель компании «Институт оценки и управления»
кавычки

— Подобный проект торгово-развлекательного комплекса имеет все шансы на успех по основным экономическим показателям при условии грамотного старта и концептуальной арендаторской политики. При всех исходных показателях проект должен быть успешным. Понятно, что в данном случае финансовую составляющую можно проанализировать, опираясь на опыт подобных проектов. Так вот средний объем инвестиций в ТРК такого уровня и формата может находиться на уровне 30 тыс. руб./кв. м. Исходя из этого, а также из предполагаемых объемов посетительского трафика, можно предположить, что средний срок окупаемости вложений в такие проекты составляет 5-6 лет. Это хорошие показатели для формата торгового центра, и они, безусловно, добавляют объекту привлекательности. А вот средний диапазон арендных ставок в подобных проектах оценить сложно: все зависит от концепции ТРК, конфигурации торговых помещений и арендной политики собственника. Так, ставки могут колебаться от 3-4 тыс. руб./кв. м на помещения, формирующие входную группу ТРК, до 500 руб./кв. м на небольшие площади, удаленные от основного посетительского трафика. Вообще степень успешности экономических показателей таких объектов недвижимости во многом зависит от удачного старта: чем грамотнее удастся все организовать на стадии запуска проекта, тем проще будет выйти на желаемые показатели»

2. АНАЛИЗ РАЙОНА ОКРУЖЕНИЯ

В Бузулуке проживает 90 тысяч человек, в близлежащих населенных пунктах – еще 50 тысяч, а с учетом прилегающих административных территорий население этой части области превышает 250 тысяч человек. Ближайшие крупные торговые центры расположены в Оренбурге – в 260 километрах и в Самаре – в 190 километрах. Востребованности торгово-развлекательного комплекса среди населения способствует и его хорошая транспортная доступность. До объекта легко добраться разными маршрутами общественного транспорта. На внутренней площадке предусмотрена парковка на 60 мест, еще 60 автомобилей можно
припарковать на стоянках по периметру зданий.

3. АНАЛИЗ ИМЕЮЩИХСЯ ОГРАНИЧЕНИЙ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ УЧАСТКА

Земельный участок, на котором продолжается строительство торгово-развлекательного комплекса, полностью подходит для возведения объектов такого формата. Никаких ограничений, препятствующих строительству или усложняющих его, нет. Имеющихся и организуемых в здании систем коммуникаций достаточно для эффективного функционирования крупноформатного объекта недвижимости.

4. ОТБОР ВАРИАНТОВ НАИЛУЧШЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

В данном случае, когда девелопер уже выбрал вариант освоения этой площадки и практически довел освоение до финала, логичнее оценить сделанный выбор. Оценить именно торговый потенциал возводящегося объекта по силам профессионалу, который принимал непосредственное участие в формировании коммерческого облика ТРК и в процессе брокериджа. «Такой торговый центр – безусловно, благо для всего города, особенно если в дальнейшем будет поддерживаться единая концепция всего объекта, – говорит генеральный директор консалтинговой компании REC Никита Петухов. – Уже сейчас огромным преимуществом этого ТЦ является наличие продуктового «якоря» – «Пятерочки» и флагманского магазина «Детский мир». Открытие федерального детского магазина площадью 1200 кв. м оказалось знаковым событием для города в целом. Оба «якоря» берут на себя формирование посетительского потока, поэтому уже сейчас можно сказать, что торговый центр востребован. Есть также вполне осязаемая надежда, что и прикассовая зона возле продуктового супермаркета станет востребованной и посещаемой».

«Сам по себе торговый центр «Гранат» – нестандартный объект, состоящий из нескольких очередей, однако это тоже можно использовать как «фишку», – продолжает Никита Петухов. – Главное, чтобы в подобном объекте среди арендаторов были сильные игроки – один или несколько магазинов. Кстати, насколько я знаю, у ТЦ уже есть свой лист ожидания: потенциальные арендаторы активно рассматривают возможность размещения здесь. Так что объект такого формата в городе работать однозначно будет, и чем очевиднее будет его концепция и посыл для посетителей и арендаторов, тем успешнее окажется проект».

5. АНАЛИЗ КОНКУРЕНТНОЙ СРЕДЫ

Здесь все более чем радужно: ТРК «Гранат» – это первый в городе торговый объект такого класса и формата. Сегодня его конкурентами выступают отдельные магазины (те же федеральные ритейлеры в формате стрит-ритейл – например, продуктовые магазины), мини-торговые центры и рынки. По общему потоку прогнозируемого посетительского трафика все эти коммерческие объекты едва ли смогут всерьез конкурировать с крупным местом цивилизованной торговли, которое к тому же включает хорошую инфраструктурную сеть.

6. АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ

Наличие листа ожидания, о котором сообщил один из экспертов, серьезно повышает шансы торгово-развлекательного комплекса на успех. ТРК «Гранат» уже востребован и среди арендаторов, и среди посетителей, а значит, дальше эта динамика будет только нарастать. Естественно, при грамотном позиционировании объекта, важность которого уже отмечалась.

Повышению посетительского потока, а вместе с ним и общих экономических показателей ТРК способствует наличие крупных федеральных арендаторов, и здесь тоже все складывается удачно. Среди сетевых магазинов, которые добавятся к двум «якорям», о которых говорил Никита Петухов, и займут крупные площади в торговом центре – магазины «Корпорация «Центр», Gloria Jeans, кинотеатр «Арт Премьер», который разместится на третьем этаже ТРК наряду с зоной фудкорта и развлечений.


Собственник!
+7 (903) 368-84-43
+7 (922) 878-80-18
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Официально этап выдвижения номинантов на Премию RS-AwaRdS-2019 стартовал 7 августа, на праздновании ...
15.08
ООО «Центр радиационной безопасности» проводит все необходимые исследования, по результатам которых ...
12.08
Розничные продажи часто идут за новостройками. Это хорошо заметно не только по продуктовому ритейлу,...
06.08