Ваш советник по недвижимости
270x75.gif

Хороший, плохой, злой: три идеи от независимых экспертов

Встречайте новый проект от ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale»: берется «живой», реальный и настоящий объект коммерческой недвижимости и отдается на «растерзание» трем экспертам в области коммерческой недвижимости, которые с помощью виртуального мозгового штурма пытаются найти для него оптимальную схему использования.

Первым проектом, который мы доверим нашим экспертам, станет производственная база, расположенная в поселке Прибрежный, в Ставропольском районе Самарской области. Давайте познакомимся с объектом поближе и пристально изучим активы.

Хороший, плохой, злой: три идеи от независимых экспертов
Итак, что мы имеем в наличии:

1) Земельный участок площадью 180 соток, который находится в долгосрочной аренде с возможностью его продления. При этом имеется возможность выкупить участок в собственность, что даст больше вариантов использования.

2) На участке расположены: 3-этажное офисное здание площа- дью 256,5 кв. м, 3-этажное здание гостиницы на 760 «квадратов» с цокольным этажом на 150 кв. м, 2-этажная баня на 94,6 кв. м, открытый 15-метровый бассейн и два закрытых утепленных ангара.

3) База оборудована контрольно-пропускным пунктом на 46,5 кв. м. Конечно, баня и бассейн потребуют небольшой «реанимации». Тем не менее база в данный момент «готова ко всему»: обеспечена всеми необходимыми коммуникациями (газ, свет – 150 кВт и мощность можно увеличить вдвое, вода), владельцы готовы к переговорам. Варианты сотрудничества любые: от предпочтительного выкупа до инвестирования в проект и получения прибыли от деятельности. Возможно даже использование средств ипотечного кредитования.

Землю под зданиями можно оформить в собственность. Есть также оговоренная возможность приобрести в собственность весь участок. В данный момент все документы на объект находятся в полном порядке. Никаких проблем с правами обладания не должно возникнуть.

«Мы открыты для диалогов на любом уровне: все наши документы прозрачны», – отметил представитель собственника. 

А теперь, после знакомства, самое время передать слово приглашенным экспертам. 


ХОРОШИЙ

Хороший.jpg
 
Станислав Кочетов, генеральный директор ООО «АН «Пять звезд»
кавычки.png 

Для полноценного анализа и разработки концепции эффективного использования объекта необходимо, конечно, осмотреть земельный участок и существующие постройки, оценить их состояние, изучить расположение базы, окружение и всю имеющуюся юридическую и техническую документацию.

На основании предоставленной информации, на мой взгляд, один из наиболее перспективных вариантов использования – это размещение на земельном участке базы отдыха с развитой инфраструктурой. Такой формат актуален при условии удобных подъездных путей и наличии соответствующих природных ресурсов.

Существующие здания офиса и гостиницы можно отремонтировать и использовать в качестве корпусов для размещения гостей, баня и бассейн в этом случае останутся актуальными, ангары можно перепрофилировать, например, в кафе и склад для спортивного инвентаря.

Безусловно, будет популярной база отдыха, где есть благоустроенные номера и коттеджи, спортивные сооружения (футбольное поле, теннисный корт, баскетбольная площадка, настольный теннис, лыжная трасса, каток), оборудованные места для пикников (беседки, мангалы и т. п.), сауна, ресторан/кафе, современная и безопасная детская площадка, благоустроенная территория с удобными тротуарами, велосипедными дорожками, интересным ландшафтным дизайном и достаточная по площади охраняемая парковка. Наличие дополнительных услуг, таких как бесплатный Wi-Fi, прокат велосипедов, коньков, лыж и др. инвентаря, или, например, пейнтбольного оборудования, также повышает шансы на успех такого мероприятия.

Учитывая запрет на капитальные строения, возможно возведение на участке срубовых домиков, которые не требуют закладки фундамента и могут рассматриваться как временные сооружения, не относящиеся к объектам недвижимости. Территория не так велика, поэтому наиболее вероятны 2 варианта развития событий: реконструкция и обновление существующих зданий либо оформление в собственность участков под зданиями, их последующий снос и строительство на их месте новых коттеджей.

При условии качественной реновации, предоставлении широкого спектра услуг и развлечений, а также высоком уровне обслуживания такая база отдыха составит достойную конкуренцию существующим объектам аналогичного назначения и будет пользоваться спросом в любое время года.



ПЛОХОЙ

Злой.jpg

Андрей Шерстобитов, начальник департамента недвижимости ООО «Золотой Лев»
кавычки.png

Раз уж мне досталась роль Злого, я пройдусь по минусам представленного объекта. Будем надеяться, что сработает теория «от противного» и кому-то из потенциальных покупателей придет в голову гениальная идея о том, как эти недостатки перевести в достоинства.

Итак, начнем с того, что на сегодняшний день у комплекса, похоже, совершенно отсутствует какая бы то ни было концепция. Вторым существенным недостатком объекта можно назвать тот факт, что для эффективного использования представленной территории необходимо строительство либо дополнительных номеров, либо еще одного гостиничного корпуса, либо бунгало или летних домиков. Добавьте сюда затраты на ландшафтный дизайн, оборудование спортивной площадки, зоны барбекю и прочих обязательных элементов комфортного отдыха. 

Места красивые. Это можно было бы считать плюсом при наличии доступа к какому-нибудь водоему, однако отсутствие «воды» является серьезным конкурентным минусом и будет оказывать серьезное влияние на спрос, что, соответственно, окажет влияние на стоимость аренды номерного фонда, а это автоматически увеличит срок окупаемости вложенных средств.

Хороший, плохой, злой: три идеи от независимых экспертов
Следующий минус, о котором нельзя не поговорить, – это тот факт, что земля находится в аренде. Для серьезных инвестиций желательно участок иметь в собственности, тем более что на территории существует запрет на строительство капитальных зданий. Выкуп участка, конечно, возможен, но это подразумевает дополнительные затраты, возможно, сопоставимые с кадастровой стоимостью данного участка, которая может оказаться выше сложившейся рыночной цены, то есть придется оспаривать кадастровую стоимость в судах. 

Итак, что мы имеем в сухом остатке: представленный объект в текущем состоянии – это не совсем товар. Это не готовый бизнес, который уже приносит какую-то прибыль, здесь потребуются вложения как в достройку уже существующего здания, так и в развитие данной территории. Реальный интерес для инвестора данный объект может представлять при условии выкупа земельного участка. И самый главный плюс для потенциальных покупателей – можно вести активные переговоры в отношении стоимости объекта. Мне кажется, что этот факт сам по себе способен привлечь покупателей.


ЗЛОЙ

Плохой.jpg

Владимир Душко, независимый эксперт
кавычки.png

Собственник представленного объекта поставил перед нами очень сложную задачу: база, которую он предлагает купить, расположена в очень неудобном и тяжелом для продажи месте.

Решить поставленную задачу поможет только неожиданный ход, на который наши бизнесмены почему-то решаются крайне неохотно. Что сегодня можно наблюдать на рынке – к любому участку с гостиницей все подходят с отработанной схемой: считается, что достаточно построить пустую безликую гостиницу с банальным бильярдом- боулингом и обязательным элементом «отдыхудался»- концепции – сауной с просторной вместительной кушеткой. Скучно, господа!

Я считаю, что в данном случае концепция экотуризма не сработает: ее элементарно не хватит, чтобы «вытащить» проект. Кстати, тот факт, что у объекта нет выхода на Волгу, практически не оставляет нам ни малейшего выбора: данный объект можно рассматривать исключительно для целевого использования.

Если честно, я до сих пор не могу понять, почему бизнесмены, приняв как должное тот факт, что детям необходимы яркие тематические места, никак не возьмут в толк, что взрослым, по сути, нужно то же самое! И тому, что эта ниша до сих пустует, я не могу найти никакого логического объяснения!

Кто мешает нормально благоустроить территорию, продумать и проработать тематику, взяв за основу, к примеру, американский Дикий Запад? Салуны, ковбои, варьете с канканом. Пусть по территории гуляют лошади, пустите туда людей в соответствующих нарядах, оденьте обслуживающий персонал в стиле эпохи... И у вас получится шикарное место выходного дня, где можно будет приятно проводить время на свежем воздухе, погрузившись в атмосферу прошлого. Взрослым тоже очень нравится играть, хоть поверьте, как говорится, хоть проверьте.

И если в выходные дни сюда будут приезжать семьями и парами, то в обычные дни это будет работать как шикарный пит-стоп: едешь, к примеру, из Тольятти в Самару, а тут такое прекрасное место, куда можно завалиться на пару часов, заказать себе сочный шкворчащий стейк в салуне, перекинуться парой слов с барменом, сбросить груз проблем и забот... А после такой перезагрузки с новыми силами продолжить свое путешествие. А можно и утром его продолжить – тут же будет работать отличная гостиница. Конечно, придется изрядно потратиться, чтобы эта сказка стала былью, но все затраты окупятся сторицей!


Подробную информацию можно узнать по телефону: +7 (937) 64-888-79
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Официально этап выдвижения номинантов на Премию RS-AwaRdS-2019 стартовал 7 августа, на праздновании ...
15.08
ООО «Центр радиационной безопасности» проводит все необходимые исследования, по результатам которых ...
12.08
Розничные продажи часто идут за новостройками. Это хорошо заметно не только по продуктовому ритейлу,...
06.08