Ваш советник по недвижимости
270x75.gif

История одного поиска

1 (1).JPG
Переезд в новый офис подобен смене жилья: это всегда либо движение на одну или даже на парочку ступенек вверх, или продиктованный объективными причинами «откат» назад. В случае с нашими героями поводом для поиска стало решение сменить рабочее «место жительства». 

Локация близ КРЦ «Звезда» на улице Ново-Садовой рассматривалась как одна из самых привлекательных, однако точного представления о местонахождении будущего офиса не было. Первым приглянувшимся объектом оказался офис в недавно отремонтированном здании рядом с закрывшимся рестораном Il Patio. Удачное местоположение, хорошая просматриваемость офиса с транспортной магистрали, достаточно места для парковки. Сам объект представляет собой четырехэтажное здание, на каждом этаже – два помещения площадью около 70 кв. м каждое. Особенно понравились помещения на 4-м этаже – судя по всему, свеженадстроенном. 

Арендная ставка: 1100 руб./кв. м (+ коммунальные услуги).
Видимо, собственник убежден, что именно такая цена в большей степени соответствует высоким качественным и локационным характеристикам офисных помещений. Однако в процессе поиска коммерческой площади вмешался один из экспертов рынка, который по-приятельски сказал нашим героям, что офис по цене торговой площади – это все же перебор.
Понравилось: свежий качественный ремонт, панорамные окна, отличная инфраструктура.
Не понравилось: высокая арендная ставка и много площади, которую «съедают» внушительные колонны.

«Даже несмотря на хорошее состояние, эти офисные площади не идут ни в какое сравнение с помещениями в современных офисах класса «А». Между тем в одном из таких объектов, ОЦ «Башня», сегодня можно арендовать офис до 100 кв. м по 700 руб./кв. м, а от 100 кв. м и выше – по 600 руб./кв. м. Арендная ставка 1100 руб. за «квадрат» адекватна для торговых площадей на 1-х этажах, но для офиса, даже очень хорошего, это просто космическая сумма», – считает коммерческий директор ГК «Камертон» Максим Рахман.

Поиски подходящего офиса продолжились в здании по соседству – в самом КРЦ «Звезда». Главная проблема, с которой пришлось столкнуться в этом случае, заключается в том, что зайти на здешнюю коммерческую площадь «с улицы» практически невозможно – вывесок, приглашающих к аренде, здесь попросту нет. Арендаторский интерес, который разыгрался не на шутку, удалось удовлетворить лишь с помощью связей в узких кругах: представителям компании удалось выйти на управляющего в «Звезде», который предложил для аренды несколько комнат.

Арендная ставка: 1000 руб./кв. м. Возможен торг до 800 руб./кв. м (+ коммунальные услуги). Управляющий не озвучил сумму, которая ежемесячно предлагается арендаторам к оплате. Это значит, что и без того немалая стоимость аренды может увеличиться внушительно, причем на непрогнозируемую сумму. 
Понравилось: неплохая внутренняя отделка помещений, расположение в знаковом и узнаваемом объекте недвижимости, отсутствие сложностей с парковкой.
Не понравилось: аренда помещения в неспециализированном объекте предполагает, что арендатор целиком зависит от воли владельца объекта. Непонятно, как, например, собственник отнесется к желанию арендатора продлить себе рабочий день. Плюс к этому неизвестно, сколько в итоге придется платить за коммунальные услуги. 

«Порой у меня складывается ощущение, что собственникам «Звезды» интересно не столько сдать свои площади в аренду, сколько просто принять участие в процессах на рынке, – поделился Максим Рахман. – Несколько раз мы пытались сотрудничать с ними, но помещения и цены на них предлагались непонятные».

Офисное здание, расположенное аккурат между КРЦ «Звезда» и фитнес-клубом «Спорт-Завод», стало следующим объектом, попавшим в поле зрения арендаторов, пребывающих «в активном поиске». И здесь выйти на процесс осмотра свободных офисных площадей оказалось непросто! Впрочем, и выбор, как выяснилось, невелик: на момент поиска офиса здесь пустовали лишь два помещения. Первый вариант – офис на 4-м этаже в одном крыле с компанией, чей рабочий день заканчивается в 5 часов вечера, после чего все их сотрудники уходят и закрывают все крыло. В таких условиях остается либо полностью подстраивать свой рабочий график под «влиятельных» соседей (что на практике является миссией, которая невыполнима), либо ежедневно демонстрировать чудеса дипломатии. 

Недавно отремонтированный и готовый к работе офис, расположенный в новом крыле, показали нехотя, при этом было непонятно, какие помещения нам «разрешат» снять в аренду. 

Арендная ставка: 550 руб./кв. м (+ коммунальные услуги около 100 руб./кв. м).
Понравилось: ремонт в офисных помещениях, расположенных в новом крыле здания.
Не понравилось: попасть на отремонтированный второй этаж можно только через неотремонтированный третий, пройдя душные коридоры и лестницы с советскими пролетами. Крайне неудобная внутренняя логистика.

«Сложно объективно оценить этот объект: с одной стороны, он действительно удачно расположен и выгодно отличается хорошей парковкой, – отмечает заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique Андрей Николаев. – С другой – это явно офис класса «С», и для такого объекта ставку можно считать завышенной».

Офисное помещение площадью 96,2 кв. м на 1-м этаже 6-этажного жилого дома – это еще один объект, который удалось посмотреть на пересечении Ново-Садовой с Первомайской. Впрочем, хорошая локация и неплохое состояние этого офиса не смогли перевесить субъективное категорическое неприятие нашими арендаторами встроенных коммерческих площадей.

Арендная ставка: 800 руб./кв. м (+ коммунальные платежи).
Понравилось: местоположение.
Не понравилось: встроенный формат, размер арендной ставки.

«На мой взгляд, эта офисная площадь могла бы стоить дешевле, – замечает генеральный директор АН «Гербер» Владимир Мурзин. – Все же этот участок сейчас лишен хорошего трафика из-за строительства станции метро, и это объективно должно отражаться на ставках. Помещение хорошо на перспективу: само место очень хорошее, и когда метро достроят, его востребованность вырастет вновь. Впрочем, вместе с ней вполне может вырасти и ставка».

Неплохое офисное помещение удалось отыскать, немного отдалившись от пресловутой Ново-Садовой – на пересечении улиц Осипенко и Садовой. Им оказалась квартира в доме сталинской планировки, которую перевели в нежилой фонд. В итоге получился такой «домашний» офис, довольно-таки уютный, со сквером и скамейками перед окнами.

Арендная ставка: 450 руб./кв. м. Размер ставки в первую очередь обусловлен развернувшимся в непосредственной близости строительством станции метро. Сегодня пешеходные потоки здесь объективно ограничены строительными работами, а собственник реагирует на эту ситуацию адекватной для офиса ставкой. Но строительство метро когда-нибудь завершится, поэтому несложно предположить, что, когда открытие новой станции все же произойдет, плотность пешеходного потока вырастет в разы. Кстати, собственник предупредил прозорливых арендаторов, что в перспективе стоимость аренды этого помещения вырастет до размера ставки на торговые площади, но о грядущей беде их предупредят за 3 месяца.
Понравилось: местоположение, состояние помещения, приемлемая ставка.
Не понравилось: ощутимая перспектива роста арендной ставки, чересчур расслабляющая обстановка, которую создает уютный скверик.

«Понятия офисных и торговых арендных ставок относительны, еще более они субъективны во «встройке», – убежден Андрей Николаев. – Думаю, что по характеристикам это офисное помещение можно приравнять к офису класса «Б», в котором средне- взвешенная ставка колеблется в границах 600–700 руб./кв. м. Но нужно понимать, что с открытием станции метро эта стоимость однозначно взлетит раза в два из-за субъективных ожиданий собственника. Из очевидных временных минусов помещения я бы выделил сложность с парковкой: оставлять машину придется на Ново-Садовой».

В какой-то момент поисков наши герои сменили географический вектор и устремили свой пытливый взор на улицу Мяги, а если конкретнее на здание, расположенное по адресу Мяги, 10А, напротив Самарского диагностического центра. Сама коммерческая площадь понравилась: все помещения в свободной планировке, с неплохим ремонтом.

Арендная ставка: 720 руб./кв. м (коммунальные услуги в том числе).
Понравилось: неплохое состояние офиса, готовность управляющего поставить внутренние перегородки в счет арендной платы.
Не понравилось: местоположение. Все же после просмотра коммерческих площадей в деловом центре Самары перспектива перевезти бизнес на весьма удаленную улицу Мяги показалась унылой. Не вдохновили даже неплохие условия аренды и хорошее состояние самих помещений. Будучи уверенными, что не стоит размениваться на «средненький» офис, наши арендаторы решили вернуться в столь милую географическую зону – деловой центр города.

«Близлежащая территория на этом участке действительно депрессивная, хотя само офисное здание весьма неплохое. По совокупности признаков его можно отнести к классу «Б» – для этого уровня ставка если и отличается от среднерыночной, то крайне незначительно. Если бы само здание находилось немного ближе к улице Гагарина, то и фактор депрессивного окружения был бы снят, и к размеру ставки вопросов не было бы вообще», – говорит Андрей Николаев.

Возвращаясь в деловой Центр, арендаторы встретили Самарский МФЦ, который можно было бы рассмотреть в качестве варианта для размещения офиса. Если бы, конечно, там были вакантные офисные площади. Таковых в здании не оказалось, зато замаячила возможность арендовать помещение в проходной бывшего завода на 4 ГПЗ. Просто проезжая мимо этого здания, сложно представить, что там есть помещения для аренды. Причем как выяснилось – весьма доступные по стоимости!

Арендная ставка: 550 руб./кв. м (+ коммунальные услуги). Стоимость аренды показалась представителям компании, подыскивающей офис, очень привлекательной, учитывая, что объект все же расположен в проходном месте и хорошо просматривается с дороги. Сохранившаяся заводская эстетика самого здания, скорее, не смутила – тем более что само помещение, предлагавшееся к аренде, оказалось современным и готовым к работе. 
Понравилось: размер арендной ставки, хороший ремонт в офисном помещении, включающем три объединенных кабинета.
Не понравилось: После того как потенциальным арендаторам все же удалось «прорваться» сквозь магнитный дверной замок санузла, оказалось, что за ним стыдливо прячется туалет советской заводской проходной с бетонным полом, желтой плиткой и таким же желтым – но уже от времени – унитазом. Именно эта немаловажная «деталь» в итоге решила все – поиски продолжились. 

«Сейчас это место очень привлекательно в плане расположения: размещенная на фасаде вывеска будет отлично просматриваться, до такого офиса удобно добраться. Ставка чуть завышена: при том, что само здание в довольно среднем состоянии, она могла быть и 500 руб./кв. м. Однако сложно оценивать перспективы такой аренды: в связи со строительством «Самара-Центра» неизвестно, удастся ли арендовать эту площадь на долгий срок», – говорит Владимир Мурзин.

Следующая остановка была сделана в ТОЦ «Скала», где по счастливой случайности как раз недавно освободились площади нужного метража. Расположены они на 5-м этаже: площадь одного составляет 50 кв. м, другого – 17 кв. м. Еще одно вакантное помещение площадью в два раза больше 17-метровой комнаты понравилось в плане метража, но уже не устроило общим размером арендной ставки. Кстати, как выяснилось, попасть в соседний «офисник» «Скала- Холл» можно только через лист ожидания. 

Арендная ставка: 550 руб./кв. м (+ электричество, связь, клининг). 
Понравилось: подходящий метраж, хорошее состояние помещений, приемлемая ставка, местоположение. 
Не понравилось: один из двух кабинетов темноват, а если заменить его большей офисной площадью, существенно вырастет арендная ставка.

«Размер арендной ставки в «Скале» стабилен уже на протяжении нескольких лет – значит, она приемлема и для арендаторов, и для собственников. В целом я рекомендовал бы размещение офиса здесь, если бы не один минус – парковка. Когда мне нужно попасть в «Скалу» по делам, я оставляю машину неподалеку и иду туда пешком», – рассказал Максим Рахман.

Немного удалившись от средоточия крупноформатных коммерческих объектов, наши арендаторы обнаружили офисную площадь на проспекте Карла Маркса, 32 неподалеку от рынка «Караван». Офисные 107,5 кв. м сдаются в аренду на 2-м этаже 16-этажного жилого дома. Неплохое в целом помещение с отдельным входом и свежим ремонтом. Расположение оценили как удобное, хотя здесь и есть определенные проблемы с большой плотностью движения в часы пик и с парковками. 

Арендная ставка: 500 руб./кв. м (+ коммунальные услуги). 
Понравилось: размер ставки, местоположение. 
Не понравилось: формат встроенного офисного помещения.

«Главный минус этого помещения – его труднодоступность, добраться до здания можно только по Киевской. С этим же связана неэффективность размещения рекламной вывески на фасаде – ее мало кто увидит. Впрочем, если компании не нужен трафик, а требуется офис для сотрудников, то я бы советовал приглядеться к этому помещению из-за хорошей арендной ставки и свежего ремонта», – считает Владимир Мурзин.

Продолжившиеся Поиски завели будущих арендаторов в пока еще не запущенное, но находящееся на стадии активного ремонта офисное здание в рамках проекта «Москва в Самаре». Отличное впечатление от увиденного не испортили мелкие недоработки и тот факт, что свободных помещений на ремонтируемых этажах уже не осталось. Впрочем, на некоторых этажах ремонт еще вовсе не начался (ожидается к Новому году), а это значит, что у всех желающих арендовать офисную площадь в новом ОЦ еще есть возможность это сделать. Нашим же арендаторам те помещения, что им предлагали, не подошли по своим физическим и техническим параметрам.

Арендная ставка: 750 руб./кв. м. 
Понравилось: хороший ремонт, удобное местоположение, собственная парковка, хорошо оборудованная входная группа, приемлемая ставка. 
Не понравилось: отсутствие зоны ожидания, в наличии лишь помещения без окон, нестандартной конфигурации и слишком большой площади. 

«Для офиса класса «А», каким и позиционируется этот объект, цена приемлемая. Другое дело, что арендаторам в этом случае нужно определиться: ищут они помещение для сотрудников компании или для посетителей. Ведь в первом случае за «классность» можно и не переплачивать. Если же не устраивают какие-то физические и технические параметры, то вариант однозначно стоит отвергнуть», – советует Андрей Николаев. 

Позже потенциальные арендаторы все же решили немного удалиться от делового Центра и рассмотреть совершенно иные направления. Первая стрела упала в офисном помещении на улице Солнечной, 60. В 6-этажном офисном центре к аренде предлагалась площадь 106 кв. м на 2-м этаже. Относительно местоположения мнения разделились: руководителю компании локация понравилась, сотрудники не оценили удаленность здания от крупных транспортных потоков. В итоге победила демократия, и поиски продолжились, хотя размер ставки и близость к современной жилой застройке можно отнести к безусловным плюсам этого помещения.

Арендная ставка: 500 руб./кв. м (+ коммунальные услуги). 
Понравилось: хорошее состояние офиса и всего ОЦ, размер ставки. 
Не понравилось: окружение хотя и современное, но район все же спальный. 

«Несмотря на вполне адекватную ставку, меня все же смущает локация, – говорит Владимир Мурзин. – Все же и у обывателей, и у представителей бизнеса сложилось мнение, что эта территория относится к спальному району. Престижнее было бы разместить офис ближе к деловому центру, даже при условии, что здесь к аренде предлагается новое комфортное помещение». 

Помещение на Волжском Проспекте, 39, расположенное на первом этаже 5-этажной «сталинки», оказалось практически идеальным вариантом. Собственники помещения – пожилая пара – упорно отказывают в аренде представителям торгового бизнеса, ожидая офисного арендатора. Параллельно с этим ожиданием делают косметический ремонт на своих 76 кв. м. В итоге собственник и арендатор фактически находят друг друга и готовы сойтись на приемлемой для обоих ставке.

Арендная ставка: 526 руб./кв. м (+ электричество).
Понравилось: отличная ставка для центра города, хорошее состояние помещения. 
Не понравилось: смутил один момент: «встройка» на первых этажах в местных «сталинках» и близость к набережной изначально предполагают торговый формат. Свои хлопоты и дополнительные расходы в содержании встроенного офисного помещения, конечно, есть.

«Арендаторы помещений с отдельным входом несут дополнительные расходы на содержание прилегающей территории, оплачивая услуги дворников, вывоз мусора – за месяц «набегает» сумма от 1000 до 3000 рублей, – рассказывает Владимир Мурзин. – Как правило, эту сумму арендаторы выплачивают сверх арендной ставки самого помещения. В офисных центрах этой дополнительной статьи расходов нет. Также во «встройке» чуть сложнее оформить фасадную часть: платить за размещение вывески нужно и во встроенных помещениях, и в офисных центрах, но арендаторам «встройки» придется оформлять разрешительную документацию на вывеску, а это дополнительная трата времени».

 «Важное преимущество, которое есть у офисной «встройки», состоит в независимости арендаторов, – возражает Андрей Николаев. – В высококлассных офисных центрах для всех действует единый внутренний регламент, который объясняет арендаторам, что нужно и что не нужно делать, чтобы никому в здании не мешать. Каждый арендатор в статусном ОЦ – часть единого организма, сталкивающаяся с целым рядом ограничений. А наличие отдельного входа во «встройке» само по себе дает арендатору большую свободу».
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В архитектурном конкурсе «История будущего», посвященном проектированию исторических кварталов в цен...
13.09
Как измерить посещаемость торгового центра? И насколько полезной с практической точки зрения эта информация...
06.09
Как выглядит процесс аренды помещения в офисном центре пошагово? Рассмотрим на примере ОЦ «Панорама»...
05.09