Квадрат, который подвергся нашей инспекции, в этот раз ограничен улицами Некрасовской и Шостаковича с одной стороны и улицами Куйбышева и Фрунзе – с другой. Наш аналитический променад начинается с пересечения улиц Красноармейской и Фрунзе. Прогуливаясь в сторону центра города, записываем в свой блокнот: объектов для инвестиций маловато. Причиной тому служит максимальная концентрация исторических зданий и памятников культуры.
Улица Фрунзе очень трудна для коммерциализации – она просто заполнена памятниками культуры, историческими зданиями и просто памятниками: от Буратино до Швейка.
Впрочем, некоторых предпринимателей история не пугает: тот же Bowers &Wilkins, например, расположен в старом здании и прекрасно себя, судя по всему, чувствует. И даже парикмахерская «Успех», которая разместилась по соседству, ему совсем не мешает. Похоже, что, как и арендаторов, снимающих помещения на улице Куйбышева, такие классовые несоответствия никого не смущают.
Усадьба Алексея Толстого, самарские дворики, деревянные дома, которые начинают рассыпаться… На отрезке между улицами Красноармейской и Некрасовской есть только одно здание с «коммерческим» потенциалом. Это двухэтажное здание по адресу Фрунзе, 126. Правда, не очень понятно, собираются ли его продавать. Расположение и архитектура здания прекрасно подходят для того, чтобы превратить его в фешенебельный купеческий ресторан. Конечно, возникнет проблема с парковкой, но давайте честно: самарские рестораны, у которых нет проблем с паркингом, можно пересчитать по пальцам.
Спускаемся по улице Куйбышева и видим продающееся полуподвальное помещение. Адрес: Некрасовская, 30. Вариантов использования помещения навскидку придумалось два: или стильная мастерская, которая будет пользоваться спросом не только у туристов, но и тех, кто ищет неожиданный подарок. Или какой-нибудь арт-бар для ценителей прекрасного. Тем более что через дорогу расположился театр «Камерная сцена», а до набережной 2–3 минуты пешком. Должно сработать.
Про улицу Куйбышева мы все написали в прошлом номере: тесно для машин, плоховато с пешеходным трафиком и полнейшая мешанина в вывесках. Есть смельчаки, желающие устроить перезапуск ЦУМа и подарить городу обновленный department store? Записывайте адрес: Куйбышева, 110. Здание стоит и ждет героя. Неподалеку от мэрии строится здание, которое планируют сдавать под офисы, и объявление с телефоном уже висит. А почему бы не устроить здесь деловой центр? Здесь можно и пресс-конференции проводить, и расселять важных гостей. Ну, не очень важных – для самых-самых есть «Ренессанс» и «Русская охота». Вопрос, конечно, с внутренними планировками. Но «прощупать» почву можно.
Идем дальше и любуемся Струковским парком, который расположен по левую руку от нас. Похоже, что этот парк – единственная территория, на которой можно блеснуть бизнес-талантами. А почему бы и нет? Постоянный трафик посетителей тут обеспечен. В летний, по крайней мере, период.
Улица Шостаковича – это сплошь памятники, мемориальные доски и музеи. «Мелкая нарезка» в ОДО? Да нет, это трудно назвать «бизнес-перспективой».И тут с нами согласен Сергей Устинов, руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости «Визит»: «В большинстве крупных городов исторический центр города совпадает с деловым и географическим центром, следствием чего является высокая концентрация платежеспособных горожан и гостей города, что ведет к росту спроса на объекты коммерческой недвижимости. Самара и тут предпочитает идти своим путем: центр нашего города характеризуется низкой плотностью проживания людей, разнородным социальным составом. Эти обстоятельства приводят к парадоксальным соседствам дорогих ресторанов с магазинами бытовой химии. Результатом такого развития центра можно назвать умеренный спрос на объекты коммерческой недвижимости: даже на улицах Ленинградской и Куйбышева объект может стоять без арендаторов 3–6 месяцев».
Актуальная экспозиция объектов коммерческой недвижимости на рассматриваемых участках показывает, что первый квадрат улиц, попавший в обзор (Куйбышева–Некрасовская– Фрунзе–Красноармейская), может предложить представителям бизнеса куда больше вариантов для покупки и аренды, нежели второй. Еще два тренда из практики: арендовать помещение на туристической тропе в этой части города проще, чем купить, а площадей офисного назначения, предлагаемых в аренду, больше, чем торговых.
Самым дорогим помещением на продажу в получившейся экспозиции оказалась офисная площадь в 58,2 кв. м на улице Куйбышева, 144. Готовый к работе современный офис можно купить за 77,3 тыс. руб./кв. м.
Арендные ставки в выбранных квадратах улиц существенно разнятся: зафиксированный минимум составил 500 руб./кв. м, а «потолок» – 1850 руб./кв. м. Здесь все закономерно и в рамках рыночной логики: самые дорогостоящие помещения в сегменте аренды – торговые. При этом самая дорогая площадь – 265 кв. м на улице Куйбышева, 96 – предлагается с самой привлекательной для арендатора «сноской» – «возможна долгосрочная аренда». В контексте размещения бизнеса к чемпионату мира по футболу это условие делает объект еще более привлекательным. Что касается офисов, то в этой части города их можно арендовать по средней ставке, актуальной для многих улиц Самары, – 500–700 руб./кв. м.
Итак, выводы: в этом квадрате очень красиво, и он прекрасно подходит для неторопливой прогулки. А вот с точки зрения коммерческих возможностей все плохо. Выделим только две идеи: стильный арт-бар и «парковый» бизнес: аттракционы, лоток со сластями или прокат скейтов-роликов-велосипедов. При этом стоит учесть, что «парковая» деятельность – это бизнес с ярко выраженной сезонностью, а бар – это жестокая конкуренция. Думайте, как говорится, сами, решайте сами.
|
Описание объекта
|
Общая площадь
|
Стоимость/ арендная ставка
|
|
|
Продажа
|
|
|
Офисное помещение на ул. Фрунзе/ Куйбышева 144
Отдельный вход, все коммуникации. Мебель, оргтехника
|
58,2 кв. м
|
77,3 тыс. руб./кв. м
|
|
Торговое помещение на ул. Куйбышева/Некрасовской
Подвал исторического особняка, отдельный вход. Все коммуникации, отличный ремонт.
Подойдет под кафе или клуб
|
386 кв. м
|
15,5 тыс. руб./кв. м
Возможна аренда: 180 руб./кв. м
|
|
Универсальное помещение на ул. Некрасовской, 30/ Фрунзе
Цоколь с окнами, кабинетная система, отдельный вход. Ремонт
|
225 кв. м
|
20 тыс. руб./кв. м
|
|
Торговое помещение на ул. Некрасовской/ Куйбышева
1-я линия, подвал 2-этажного дома, отдельный вход. Все коммуникации, хорошее состояние. Действующий магазин товаров для ремонта
|
225 кв. м
|
24,9 тыс. руб./кв. м
|
|
|
Аренда
|
|
|
Универсальное помещение на ул. Куйбышева, 100/ Некрасовской
1-й этаж, 2 отдельных входа. Свободная планировка, витражное остекление
|
140 кв. м
|
1500 руб./кв. м
|
|
Торговое помещение на ул. Куйбышева, 96
1-я линия, отдельный вход. Витрины, свободная планировка
Возможен долгосрочный договор аренды
|
265 кв. м
|
1850 руб./кв. м
|
|
Офисное помещение на ул. Некрасовской, 31/ Фрунзе
2 помещения, все коммуникации, хорошее состояние
|
13 и 27 кв. м
|
500 руб./кв. м
|
|
Офисное помещение на ул. Некрасовской, 10/ Куйбышева
2 кабинета, все коммуникации, нормальное состояние
|
40 кв. м
|
875 руб./кв. м
|
|
Офисное помещение на ул. Фрунзе, 140/ Красноармейской
1-й этаж 4-этажного здания, 6 кабинетов. Хороший ремонт, все коммуникации
|
157 кв. м
|
600 руб./кв. м
|
|
Торговое помещение на ул. Чапаевской/ Куйбышева
Все коммуникации, нормальное состояние
|
54 кв. м
|
1200 руб./кв. м
|
Дамир Дусаев,
президент ГК «РентЭксперт»:
— Существенная проблема этого квадрата улиц – недостаточная плотность пешеходного трафика. Во многом из-за этого такое большое количество местных стартапов не снискало абсолютного успеха, а локальные магазины продолжают периодически открываться и закрываться. В то же время для многих горожан это место понятное и узнаваемое, поэтому можно предположить, что открытие интересного проекта способно привлечь посетителей из других городских районов. К тому же ситуация с парковкой на этих улицах не столь плачевна, как во многих других точках исторического центра. Таким образом, могу предположить, что шансы на успех в рассматриваемом квадрате улиц имеют магазины, которые меньше чем на 50 % зависят от пешеходного трафика и спонтанных покупок. Со сферой деятельности можно поэкспериментировать: так, в этой части города есть успешные монобрендовые магазины.
Андрей Николаев, заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique:
— Если говорить о развитии туристической инфраструктуры в Самаре, то этот квадрат улиц, на мой взгляд, подходит для подобных объектов прежде всего. Здесь расположены музеи, парки, исторические здания, поэтому могут быть успешны небольшие, ориентированные на туристов магазинчики (в том числе премиум-класса), а также небольшие уютные ресторанчики. Впрочем, проблемой этого участка городского центра является объективная нехватка вакантных коммерческих объектов по рыночной цене.
Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
