12:35, 6 мая 2014

Доходность за первой линией

Качественное офисное помещение, пусть даже и расположенное не на первой линии домов, порой способно соперничать по показателям окупаемости и доходности с коммерческими площадями в классических для стрит-ритейла локациях. А если нет разницы, то зачем инвестору платить больше?

Чем привлекательна и опасна вторая линия

Стабильно высокий спрос на коммерческие помещения, расположенные на первых линиях домов, во многом связан с убеждением инвесторов всех мастей в высокой ликвидности объектов, расположенных на первой линии. Если расширить этот стереотип, то именно от помещений на первой линии инвесторы ждут максимально привлекательных показателей доходности и окупаемости. Это главная причина, по которой коммерческие площади на вторых линиях (как правило, офисные) часто выпадают из зоны инвесторского интереса. Да и сами офисы стабильно востребованы меньше, чем торговые площади: арендатора найти сложнее, ставки стабильно ниже…

Однако если присмотреться и сопроводить свой поиск расчетами, то можно убедиться: офисы на вторых линиях могут быть не менее (а то и более!) привлекательными с экономической точки зрения объектами для инвестирования. Дмитрий Костюничев, вице-президент Российской гильдии риэлторов, подтверждает: «Офисные помещения могут быть очень выгодными с точки зрения инвестиций и получения дохода: несложные расчеты показывают, что, даже расположенные на вторых линиях, они могут не просто сравниться по доходности с помещениями, расположенными на первых линиях «перегретых» сегодня улиц Гагарина и Победы, но и превысить их по этому показателю. Я назову всего четыре, относительно условные цифры: квадратный метр торговой площади на улице Победы или Гагарина стоит 120 000 рублей, тогда как арендная ставка в этом районе составляет примерно 600 рублей за метр. Это средняя арендная ставка для универсальных помещений, предназначенных для сектора услуг, и это те деньги, которые готов платить реальный бизнес, исходя из своей рентабельности. При этом качественное помещение офисного характера, полностью готовое к эксплуатации, можно приобрести по цене 60 000–70 000 рублей за квадратный метр, а среднее значение арендной ставки в этом секторе тоже 600 рублей за метр. Эти цифры достаточно наглядно демонстрируют ситуацию». Получается, что если массовые ожидания инвесторов в отношении многих ликвидных объектов недвижимости связаны со сроками окупаемости от 7 до 12 лет, то на вторых линиях можно обнаружить офисные площади, которые могут окупиться за срок от 6 лет.

Коммерческий директор ГК «Камертон» Максим Рахман напоминает важный экономический закон: чем ликвиднее помещение, тем у него выше срок окупаемости. «Окупить вложения в недорогое офисное помещение действительно можно в короткие сроки, — говорит эксперт. — Например, если офисное помещение, купленное за 30 тыс. руб./кв. м, удастся сдать в аренду по ставке 500 руб./кв. м, то срок окупаемости такого объекта составит всего пять лет».

Впрочем, с офисами на вторых линиях не все так гладко, иначе подобных объектов в открытой экспозиции не было бы вовсе. «Основная сложность, связанная с извлечением прибыли из подобных объектов, состоит в том, чтобы найти и удержать арендатора на офисную площадь, — продолжает Максим Рахман. — Если помещение на второй линии вдруг лишится постоянного арендатора, то неизвестно, когда найдется новый: такие объекты могут «зависать» в экспозиции надолго. А торговые помещения на первой линии домов, напротив, востребованы всегда и среди обширного круга арендаторов. Даже в кризисный период собственник такого помещения может скорректировать ставку и удержать арендатора или найти нового. В этом плане собственник площади на второй линии рискует сильнее».

Стоимость — это основное преимущество офисных помещений, расположенных на второй линии. По мнению экспертов рынка, делать выбор в пользу удаленного от первой линии офиса, без малейших сомнений, стоит в том случае, если его цена выгодно отличается от цены объектов на первой линии, а качественные характеристики ничем не уступают. «Нередки случаи, когда офис, расположенный не на первой линии, имеет доходность существенно выше благодаря изначальной стоимости, — отмечает заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique Андрей Николаев. — Но привлекательный срок окупаемости инвестор получит лишь в том случае, если найдет арендатора на свою площадь максимально быстро. Если же судить исключительно по качественным характеристикам, то ликвидных объектов немало и на второй линии».

Актуальная экспозиция объектов коммерческой недвижимости в стрит-ритейле (апрель, 2014 г.):

Описание объекта	Стоимость	Предполагаемая арендная ставка (средний размер ставки из актуальной экспозиции)	Сроки окупаемости
Офисное помещение на ул. Гагарина, 2/3 1-й этаж жилого дома, 3 окна на пр. Карла Маркса, все коммуникации. Без ремонта Общая площадь: 45 кв. м	63 тыс. руб./кв. м	600 руб./кв. м	9 лет
Универсальное помещение на ул. Гагарина, 124 1-й этаж 5-этажного дома, 1-я линия. Евроремонт, все коммуникации Общая площадь: 46 кв. м	115 тыс. руб.	1200 руб./кв. м	8 лет
Офисное помещение на ул. Победы, 108 1-й этаж жилого дома, все коммуникации Общая площадь: 57 кв. м	47 тыс. руб./кв. м	650 руб./кв. м	6 лет
Универсальное помещение на ул. Победы, 149 1-й этаж 5-этажного дома, 1-я линия, все коммуникации, свежий ремонт Общая площадь: 44 кв. м	120 тыс. руб./кв. м	1200 руб./кв. м	8 лет
Офисное помещение на ул. Ново-Садовой, 246/ ТЦ «Пирамида» Отдельный вход, все коммуникации, ремонт. Парковка Общая площадь: 57 кв. м	64 тыс. руб./кв. м	500 руб./кв. м	11 лет
Офисное помещение на ул. Ново-Садовой, 182/ ТЦ «Апельсин» 1-я линия, 2-й этаж 16-этажного дома, ремонт Общая площадь: 20 кв. м	142,5 тыс. руб./кв. м	800 руб./кв. м	15 лет
Офисное помещение на ул. Скляренко, 10/ пр. Масленникова 1-й этаж 5-этажного дома, 1-я линия, окна на ул. Скляренко. Все коммуникации Общая площадь: 66 кв. м	60 тыс. руб./кв. м	550 руб./кв. м	9 лет
Офисное помещение на пр. Масленникова/ ул. Подшипниковая 1-я линия, отдельный вход. Все коммуникации, ремонт Общая площадь: 76 кв. м	81,6 тыс. руб./кв. м	750 руб./кв. м	9 лет
Нежилое помещение на пр. Кирова/ ул. Стара-Загора 2-комн. квартира, 1-й этаж жилого дома, все коммуникации Общая площадь: 59 кв. м	51 тыс. руб./кв. м	400 руб./кв. м	11 лет
Универсальное помещение на пр. Кирова, 85/ ул. Стара-Загора 1-я линия, 1-й этаж 12-этажного дома, все коммуникации Общая площадь: 33 кв. м	82 тыс. руб./кв. м	1200 руб./кв. м	7 лет

«Лидеры» и «периферия» стрит-ритейла: окупаемость в цифрах

Справедливость «теории» о том, что доходность объектов офисной недвижимости, расположенных на вторых линиях оживленных магистралей, может быть не ниже, а иногда и выше доходности топовых встроенных помещений на первой линии, можно проверить на практике. Обратившись к актуальной экспозиции объектов коммерческой недвижимости, мы нашли несколько «пар» нежилых помещений, которые и объединили в таблицу. Первое помещение в этой паре — офисная площадь, расположенная в удалении от оживленной проезжей части и зачастую даже не просматривающаяся с дороги. Второе — универсальное помещение на первой линии с хорошими видовыми и качественными характеристиками, находящееся на верхних строчках прайсов для объектов этой локации. В обоих случаях выбор падал на помещения небольшого и среднего метража, общая стоимость которых доступна большинству частных инвесторов. Исходя из среднего размера арендной ставки для конкретной городской локации, можно приблизительно рассчитать сроки окупаемости каждого из объектов.

Формула проста: стоимость квадратного метра помещения нужно разделить сначала на размер арендной ставки, по которой планируется сдавать эту площадь в аренду, а затем на 12 месяцев. Получившееся в итоге число и окажется количеством лет, за которое сделанные вложения окупят себя, а инвестор выйдет на безубыточное владение объектом недвижимости. Для детальных расчетов, которые помогают принять решение за или против покупки коммерческого помещения, необходимо учитывать целый ряд сопутствующих факторов. Так, на конечную сумму вложений, а значит, и сроков окупаемости влияют качественные характеристики самого помещения (необходимость делать ремонт, менять коммуникации, оборудовать отдельный вход и т. д.), наличие актуального спроса на коммерческие площади в этой части города, реальный, а не гипотетический размер ставки, по которой на это помещение можно найти арендатора, и другие важные параметры. Впрочем, для первичного решения о том, стоит или нет вкладывать деньги в покупку объекта недвижимости, достаточно простой формулы.

Получившиеся расчеты весьма красноречивы: офисные площади действительно могут побороться с торговыми помещениями на первых линиях с точки зрения сроков окупаемости. Так, в среднем сроки окупаемости у помещений обоих типов зачастую отличаются лишь незначительно. Помещение на первой линии по ул. Гагарина стоимостью 115 тыс. руб./кв. м (46 кв. м) окупится всего на год быстрее, чем офисная площадь со схожими параметрами, но расположенная чуть в отдалении от оживленной пешеходной зоны. Но при этом покупка более удаленного офиса изначально потребует от инвестора почти в два раза меньше средств!

Таким образом, у игроков рынка появляется реальная возможность зайти на рынок с меньшим финансовым «порогом» и окупить свои вложения за относительно небольшой временной промежуток. Конечно, схема неидеальна: отыскать помещение, которое всерьез могло бы «тягаться» с видовым помещением на первой линии, непросто. В частности, этот вариант из актуальной экспозиции потребует дополнительных финансовых вливаний на ремонт. Но в любом случае совет смотреть чуть дальше первой линии инвесторам забывать не стоит.

Другая пара объектов еще более показательна: офисное помещение площадью 57 кв. м на ул. Победы при идеальном развитии ситуации окупится на два года быстрее, чем универсальная площадь в 44 кв. м на первой линии той же улицы, а разница в гипотетических сроках окупаемости коммерческих помещений на соседних участках улицы Ново-Садовой и вовсе составляет четыре года в пользу удаленного от первой линии офиса.

Конечно, более быстрая окупаемость офисов на второй линии — не аксиома, и в результатах мониторинга также отражена ситуация, когда объект коммерческой недвижимости, расположенный на первой линии оживленной магистрали, имеет больше шансов окупиться быстрее своего «спрятанного» во дворах соседа. Помещения с такой разницей в сроках окупаемости отыскались, например, на пересечении проспекта Кирова и улицы Стара-Загора.

Однако получившиеся результаты еще раз подтверждают, что в случае с коммерческой недвижимостью искать перспективный вариант для вложения средств можно и нужно не только на общеизвестных территориях — в процессе поиска стоит также заглянуть за первую линию.

Дмитрий Костюничев, генеральный директор компании «Новый Дом»:

— Капиталоемкость торгового помещения в 30 кв. м очень мала, тогда как офисный сегмент с этой точки зрения недооценен: предложений на рынке больше и вариации метража более интересны.

А вот два торговых коридора – улицы Гагарина и Победы — я бы назвал явно «перегретыми». Инвесторы готовы приобретать объекты здесь за огромные деньги, но такие инвестиции, как и любые другие, могут принести не доход, а убыток. Поэтому вкладывать деньги в объект недвижимости просто потому, что он расположен в востребованном месте, неправильно.

Андрей Николаев, заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique:

— Выгодным с точки зрения доходности я бы назвал коммерческое помещение, которое ежемесячно приносит не менее 1 % от своей стоимости. Так, удачной инвестицией можно назвать такую, при которой площадь стоимостью 10 млн руб. приносит каждый месяц доход от аренды в размере от 100 тыс. руб. Также инвесторам стоит помнить, что объекты со сроком окупаемости в 5–6 лет на рынке самарской недвижимости — не миф, но при этом нужно понять, почему нынешний собственник отказывается от такого объекта. Может получиться так, что арендатор покинет это помещение в ближайшее время, поиск нового затянется, а вместе с ним увеличится и срок окупаемости объекта.

Комментарии

Комментариев нет

Войти

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Торговый центр на Московском шоссе пополнил список крупных торговых площадей на продажу

Галерея крупноформатных объектов торговой недвижимости, выставленных на продажу в Самаре в 2022 году,...

25.10

КОВОРКИНГИ И РЕГИОНЫ: РАЗВИТИЕ ПРОТИВ КРИЗИСА

14 апреля 2022 в Казани на площадке коворкинга «Smart Space» состоялась дискуссия «COWORKING STYLE:...

19.04

Бизнес на паузу: какие бренды закрыли магазины в Самаре?

С конца февраля — начала марта 2022 года мировые бренды друг за другом начали сообщать о приостановке...

14.03