Стабильность со знаком «+»

Предельно востребованные: общие приметы самых популярных объектов на рынке

В целом прошлый год никаких революционных изменений в структуре спроса на коммерческую недвижимость города не принес. Участники рынка отмечают, что окончательно укрепилась тенденция, связанная со стремлением представителей бизнеса покупать и арендовать помещения, качественные характеристики которых находятся на высоком уровне. А если к хорошему состоянию добавляется расположение в оживленном месте, то реализация столь ликвидного объекта не заставит себя ждать. «Качественные помещения выстреливают максимально быстро, и обычно такие объекты в экспозиции не задерживаются. В течение всего прошлого года предложения с хорошей локацией, юридически чистые, без банкротств и рисков уходят с рынка за считанные дни», — подтверждает президент ГК «РентЭксперт» Дамир Дусаев.

Представители самарских агентств недвижимости привели примеры таких «горячих предложений» на рынке коммерческой недвижимости, которые в силу объективных причин удалось реализовать не более чем за две недели. Если взглянуть на получившуюся экспозицию таких объектов, то можно вывести типичное описание самого востребованного коммерческого помещения самарского стрит-ритейла.

Во-первых, это, безусловно, торговое или универсальное помещение, расположенное на первой линии и неподалеку от оживленной транспортной магистрали. «Спрос на торговые помещения в 2013 году был традиционно выше спроса на офисные площади в среднем на 10–15 %», — подтверждает руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Визит» Рустам Шехмаметьев.
0631.jpg0632.jpg
Во-вторых, самыми востребованными встроенными площадями остаются помещения небольших и средних метражей. Найти вакантный коммерческий объект площадью до 100 кв. м, при этом соответствующий всем техническим и инженерным требованиям, — задача сложно выполнимая. Игроки рынка признаются, что многие из таких объектов даже не «дотягивают» до попадания в открытую рыночную экспозицию: их практически моментально успевают «перехватить» инвесторы или представители крупных сетевых компаний. 

«Представители ресторанных сетей, фастфуда, продуктовые ритейлеры, аптеки и другие виды бизнеса, которые наиболее активно развивались в 2013 году, предпочитают именно такие объекты: нежилые помещения площадью от 30 до 100 кв. м, расположенные на 1-й линии домов в местах с интенсивным транспортным и пешеходным трафиком, – объясняет генеральный директор АН «Пять звезд» Станислав Кочетов. — Поэтому они были наиболее востребованы у арендаторов, пользовались высоким спросом у потенциальных покупателей. Такие помещения традиционно имеют самую высокую прибыльность и выгодные сроки окупаемости. И часто многие из таких объектов находят покупателей и арендаторов без размещения рекламы, не поступая в открытую продажу».

Впрочем, помещения большего, чем средний, метража также могут найти своих арендаторов или покупателей в рекордно короткие сроки — иллюстрации в нашей подборке. Например, просторное помещение площадью 762 кв. м, расположенное неподалеку от ТРК «Вива-Лэнд», ушло из экспозиции менее чем за две недели, несмотря на просторный метраж, который подходит далеко не всем представителям бизнеса.

В-третьих, важный критерий востребованного коммерческого помещения — близость к местам плотного трафика, пешеходного и/ или автомобильного. Здесь вариантов может быть много, впрочем, как и исключений. Помимо классического параметра перспективности объекта стрит-ритейла — расположения на оживленном перекрестке или близ крупных остановок общественного транспорта (такие примеры есть в таблице), — потенциальные инвесторы начали обращать внимание на другие локационные показатели. Среди них — близость к крупному торговому комплексу, но с тем условием, чтобы торговый «гигант» не перетягивал весь трафик на себя, а объекты стрит-ритейла находились строго по пути следования посетителей в ТРК. В качестве примера можно привести интерес представителей бизнеса к помещениям, расположенным на первой линии улицы Дыбенко по пути в ТРК «Космопорт»: именно в 2013 году здесь сформировался коммерческий мини-анклав, заслуживающий звания небольшого торгового коридора. 

Также прошлый год ознаменовался возросшим интересом инвесторов и арендаторов к помещениям, расположенным не на самих крупных магистралях, а на соседних с ними улицах. Главное условие — трафик с оживленной магистрали должен распространяться на соседствующую с ней локацию или улицу-дублера. Самый яркий пример «выстрелившей» таким образом городской улицы — Солнечная, которая в 2013 году активно заполнялась представителями бизнеса, и этот процесс оказался настолько существенным, что в сегодняшней экспозиции улицы, по словам экспертов, фактически не осталось интересных предложений.
о635.jpg4.jpg
Наконец, если оценивать активность спроса на объекты коммерческой недвижимости в Самаре с позиции соотношения спроса на аренду и продажу объектов, то в 2013 году здесь также не случилось сенсации. С небольшим перевесом «победила» все же аренда. «На примере деятельности нашей компании мы бы указали соотношение аренды и продажи как 60% к 40%», — уточняет Рустам Шехмаметьев. Такой расклад прежде всего говорит о стабильности рынка: ротация арендаторов коммерческих площадей идет своим чередом, тогда как собственники объектов не спешат избавляться от своих активов и тем самым не создают на рынке большого объема экспозиции помещений на продажу. 

Ценовая практика: легкие колебания на фоне стагнации

Стабильная ситуация со спросом напрямую отразилась и на ценовых показателях. В прошлом году рынок коммерческой недвижимости Самары не встряхивали внезапные ценовые скачки — ни в большую, ни в меньшую стороны. Небольшие ценовые корректировки, по мнению экспертов рынка, были абсолютно оправданы и, что показательно, зачастую носили сугубо местный характер. «Рост цен на коммерческую недвижимость в пределах 2–4 % нельзя назвать значительным, к тому же в 2013 году такая ценовая корректировка зависела не от рынка, а от желания продавцов, — говорит Рустам Шехмаметьев. — На мой взгляд, этому способствовали следующие факторы: цены на недвижимость стабильно достаточно высоки, а также свою роль сыграли небольшая ежегодная инфляция в 5–7 % и исчезновение с рынка «бешеных» денег».

Станислав Кочетов выделил в 2013 году два основных периода, в течение которых ровная стагнирующая ситуация с ценами на коммерческую недвижимость прерывалась процессами повышения стоимости. «Бурное развитие и конкурентная борьба ряда сетевых компаний во второй половине 2013 года привели к росту арендных ставок на торговые нежилые помещения небольшой площади. Арендные ставки за некоторые объекты доходили до 2500 руб./кв. м при среднем уровне цен 1000–1500 руб./кв. м».

Второй ценовой скачок пришелся на конец года и оказался связан с ростом спроса на коммерческую недвижимость в связи с нестабильностью банковского сектора как инструмента инвестирования. «Банковский кризис конца 2013 года вызвал очередной скачок покупательского спроса на нежилые помещения, расположенные на 1-й линии домов, что также повлекло за собой рост цен. При этом не все сегменты коммерческой недвижимости демонстрировали рост цен, это коснулось только универсальных нежилых помещений на 1-й линии в местах с высоким трафиком. Цены на остальные объекты были стабильными на протяжении всего года и не показали какого-либо существенного роста», — резюмировал Станислав Кочетов.

Рустам Шехмаметьев, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Визит»:

— За 2013 год по результатам деятельности нашего агентства мы отмечаем увеличение количества сделок по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости, несмотря на то что в общем соотношении сделок по аренде все же больше. Не менее важные тенденции — рост спроса на помещения площадью до 100 кв. м и повышение процента инвесторов, готовых вкладывать средства в приобретение помещений для сдачи в аренду. 

Станислав Кочетов, генеральный директор АН «Пять звезд»:

 – Важной тенденцией, которая сформировалась на рынке коммерческой недвижимости в 2013 году и сохраняет свою актуальность до сих пор, является отказ арендаторов от нерентабельных объектов, которые они массово занимали ранее, стремясь обеспечить максимальное количество зон присутствия по сравнению с конкурентами. Сегодня мы видим, что арендаторы становятся более разборчивыми в выборе помещений и покидают объекты, которые не приносят достаточно прибыли, несмотря на наличие качественного ремонта, витрин и других положительных технических характеристик. Здесь действует одно главное правило: если объект не имеет достаточного пешеходного и транспортного трафика, он не нужен большинству арендаторов. Поэтому инвесторам, купившим такие помещения, значительно сложнее найти арендаторов, и, разумеется, следует правильно определить арендную ставку, которая на такие объекты существенно ниже по сравнению с более удачно расположенными нежилыми помещениями.

Дмитрий Костюнчев, вице-президент Российской гильдии риэлторов:

— К сожалению, ситуация на самарском рынке коммерческой недвижимости не торопится меняться: многие сотни миллионов рублей по-прежнему проплывают мимо Самары, потому что инвесторы не могут найти объекты, подходящие для инвестирования. До сих пор в городе нет достаточного количества крупномасштабных проектов, вход в которые был бы интересен сторонним инвесторам. И пока основу структуры рынка составляют мелкоформатные проекты, которые не отвечают требованиям большого капитала. Еще одна тенденция самарского рынка заключается в том, что сегодня все больше местных инвесторов начинает играть «в долгую» и рассчитывать на долгосрочные проекты со сроком реализации по 8–10 лет. И если до 2008 года стоимость недвижимости постоянно росла, позволяя инвестору получать прибыль только за счет роста цен, то сегодня необходимо ориентироваться на извлечение дохода и снижение инфляционных рисков.

 Тем не менее недвижимость привлекала, привлекает и будет привлекать инвесторов, как с точки зрения психологии, потому что это физически ощутимый объект, сложенный из кирпичей, так и с точки зрения хеджирования своих рисков при инвестициях. Однако современный рынок становится сложнее, и одного только желания и наличия необходимой суммы уже не хватает для удачных инвестиций. К тому же мелкие инвесторы по-прежнему совершают инвестиции «на авось». Яркий пример подобного подхода — улица Авроры и улица Гагарина, два известных самарских торговых коридора.

Насколько они были популярны в прошлом, настолько этот рынок «перегрет» сегодня. И квартиры на первых этажах продолжают приобретаться за «бешеные» деньги. Уверен, что со временем произойдет коррекция арендных ставок, и цены придут в соответствие с реальной стоимостью. Рынок недвижимости, как и другие рынки, постоянно меняется, претерпевают изменения и требования конечного потребителя — это касается как площади, так и других характеристик, среди которых физическая доступность и плотность населения района, влияющие на покупательскую способность. У меня часто спрашивают: с какой суммой имеет смысл приходить на рынок? На мой взгляд, порог может быть только один — суммы должно хватить на приобретение желаемого объекта.

Справка 

Главными драйверами развития стрит-ритейла не только уличного, но и внутриквартального стали пивные магазины. После того как городские власти «вычистили» их из киосков и павильонов, они начали открываться на каждом шагу. Только в жилых домах в районе Солнечной (в домах вокруг ул. Ново-Садовой, 120Б) открыто 6 пивных магазинов. Особая популярность пенного напитка «привела» предпринимателей и на ул. Гагарина на первые этажи домов (особенно после ликвидации незаконного рынка), их скученность в районе ул. Гагарина/Мяги поражает! В районе ул. XXII Партсъезда и Ставропольской в диаметре 300 м на 4 дома приходится 7(!) пивных магазинов! Отлично «себя чувствуют» пивные сети в микрорайоне «Кошелев-проект», среди местного населения этот напиток пользуется огромной популярностью. Очевидцы говорят: чтобы купить там в местном сети пиво, нужно постоять в очереди минут 30(!).
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Новый сезон принес яркое открытие, объединившее сразу три актуальных тренда. Реновация, исторический...
14.10
Городу больше не нужны микрорайоны советского типа, достаточно и примеров экстенсивного развития. Со...
11.10
Пять лет - полет нормальный. Юбилей в европейском формате. Бизнес-встреча руководства торгового комплекса...
10.10