Ваш советник по недвижимости
270x75.gif

Солнечное затмение

Завершающаяся реконструкция улицы Солнечной может подарить городу новый коридор ритейла. Некоторые эксперты-оптимисты говорят о большом потенциале коммерческой недвижимости этой улицы и прогнозируют рост цен до 20%. Однако первых заметных результатов подходящего к концу ремонта пока нет: цены и ставки на коммерческие квадратные метры застыли на уровне двухгодовалой давности, да и особого спроса на имеющиеся в экспозиции немногочисленные площади пока не наблюдается. Ситуацию может изменить время, которое играет в пользу инертному рынку недвижимости, и массовая застройка Солнечного микрорайона. В ближайшие годы там появятся более 200 тыс. кВ. м жилья, и этот факт нельзя сбрасывать со счетов.

Всего по чуть-чуть

Даже учитывая небольшую протяженность улицы Солнечной (3,4 км), объем здешней коммерческой экспозиции можно назвать довольно скромным. На момент публикации на улице вовсе не удалось обнаружить торговых помещений, выставленных на продажу. Общая же площадь экспонируемой коммерческой недвижимости немного недотянула до 2 тыс. кв. м. Впрочем, такой дефицит для Солнечной вполне привычен. Причем это не дефицит предложений, а их отсутствие. В июне 2010 года RS-мониторинг зафиксировал в этой локации около 2,5 тыс. кв. м коммерческих площадей - ненамного больше актуального объема экспозиции. 

Как уже было сказано, торговых помещений на продажу на Солнечной обнаружено не было. Вся экспозиция по продаже представлена четырьмя коммерческими площадями, две из которых находятся в статусе универсальных, две - в формате офисных. Три из четырех выставленных на продажу площадей имеют метраж выше среднего (от 190 до 600 кв. м). Нижняя ценовая граница - 32 тыс. руб./кв. м. По такой цене можно купить универсальное помещение площадью 190 кв. м на пересечении Солнечной и 5-й просеки. Небольшая цена в данном случае обусловлена черновой отделкой. Самое дорогое помещение на продажу и одновременно абсолютный ценовой рекордсмен на Солнечной - отдельно стоящее здание площадью 600 кв. м. Квадратный метр объекта предлагается по цене 66,7 тыс. руб. Любопытно на этом фоне коммерческих «гигантов» выглядит небольшой офис (29 кв. м) на 1-м этаже жилого дома по ул. Солнечной, 28. Купить это помещение можно за 55,2 тыс. руб./кв. м. 

Любопытно, что летом 2010 года RS-мониторинг также не зафиксировал на Солнечной торговых помещений на продажу. В экспозицию попали лишь два офисных помещения, которые по площади различались куда больше, чем по стоимости квадратного метра. Офис «ходового» формата в 30 кв. м на пересечении с Ново-Вокзальной можно было купить за 47 тыс. руб./кв. м, а офисные помещения на пересечении с пр. Кирова (260 кв. м) собственник продавал по 40 тыс. руб./кв. м. В ситуации фактического отсутствия торговых площадей на продажу в июньской экспозиции 2010 года эксперты обозначали диапазон средней стоимости торгового квадратного метра довольно широко - от 27 тыс. до 71 тыс. руб. 

Актуальная экспозиция по аренде на ул. Солнечной представлена большим количеством помещений. Средний размер арендной ставки - 500-600 руб./кв. м. По такой цене можно арендовать и офисное помещение на 2-м этаже (240 кв. м), и торговое помещение на первой линии домов (110 кв. м). Самая высокая арендная ставка зафиксирована на пересечении с 8-й просекой. Здесь в аренду по 900 руб./кв. м предлагается универсальное помещение (отдельно стоящий торговый павильон) популярного метража - 78 кв. м. Именно ликвидность объекта рождает ставку, сопоставимую с ценами аренды на топовых для стрит-ритейла участках города. 

В июне 2010 года средний размер арендных ставок на коммерческие площади ул. Солнечной был сопоставим с сегодняшней картиной. Ставки варьировались от 450 до 650 руб./кв. м, а арендовать малометражное помещение во «встройке» можно было за 500 руб./кв. м. Основную массу экспозиции двухгодичной давности составляли небольшие коммерческие помещения на первых и цокольных этажах жилых домов, по большей части расположенные в новостройках. Например, по 450 руб./кв. м сдавалось в аренду торговое помещение площадью 118 кв. м на первом этаже жилого дома по ул. Солнечной, 53. Невысокая ставка аренды была обусловлена исключительно черновой отделкой. Чуть дороже экспонировались помещения с небольшой и средней площадью. За 500 руб./кв. м можно было арендовать хорошо отремонтированные 15 кв. м на пересечении Солнечной и Шверника, 650 руб./кв. м стоила аренда универсального помещения площадью 60 кв. м на Солнечной/Ново-Вокзальной.

«Ремонтные» и «жилищные» перспективы 

Два года назад все перспективы дальнейшего развития стрит-ритейла на улице Солнечной эксперты связывали исключительно с полной реконструкцией улицы. Общей для всех участков улицы и самой главной проблемой называли практически полное отсутствие пешеходного трафика и очень малый объем автомобильного потока. В 2010 году улица привлекала арендаторов как место для размещения офиса (причем для неклиентоориентированной компании), но не как место, перспективное для торговли. Как отмечала коммерческий директор ГК «Статус» Елена Чичановская, «в дальнейшем на улице Солнечной будет преобладать офисный сегмент. Торговля и прочие бизнес-проекты, связанные с предложением сервисных услуг, будут группироваться и развиваться в другом месте». 

Долгожданная реконструкция ул. Солнечной на сегодняшний день наконец подходит к концу. Напомним, ремонтные работы здесь начались еще в 2008 году. На пути расширения дороги встали частные гаражи. Кроме того, как всегда внезапно, возникли трудности с финансированием - в итоге процесс реконструкции с заявленных ранее 22 месяцев растянулся почти на четыре года. В конце октября ремонтные работы на Солнечной вступили в завершающую стадию. Полностью завершить их планируется до 1 ноября. Недавно заместитель главы управления благоустройства и организации дорожного движения Вячеслав Ротерс официально заявил, что на 1 ноября назначен осмотр улицы специальной комиссией, но в то же время отметил, что полное инфраструктурное обновление Солнечной состоится только в следующем году. «Из-за недостаточного финансирования мы не успеваем завершить все запланированные работы в этом году. Это, в частности, касается внутридворовых территорий».
Несмотря на то что создание нового облика улицы Солнечной завершится только в следующем году, несколько важнейших инноваций, направленных в первую очередь на генерирование трафика, жители города, бывающие на Солнечной, смогут оценить уже в ближайшее время. На увеличение автомобильного потока сработает не только расширение дорожного полотна, но и появление на улице нового маршрута общественного транспорта. До этого Солнечная могла «похвастаться» лишь автобусом, следующим до Онкоцентра, теперь на эту магистраль департамент транспорта планирует «перебросить» и 61-й автобусный маршрут. Кроме того, вместо гаражного массива, который располагался на Солнечной в основном незаконно, городские власти обещают организовать парковку на 200 машино-мест. Насколько эти изменения будут способствовать росту потребительской активности - покажет время. Во всяком случае на сегодняшний день завершение ремонтных работ никак не отразилось на ценах и ставках, по которым экспонируется здешняя коммерческая недвижимость. Впрочем, как отмечает начальник отдела коммерческой недвижимости УК «ВТС-Актив» Максим Мидзяев, отсутствие быстрых «результатов» в данном случае абсолютно нормально. «Динамику рынка коммерческой недвижимости задает не только факт ремонта дорожного полотна, но и наличие качественных помещений на рынке. Чтобы какие-то изменения в коммерческом облике улицы произошли, должно, безусловно, пройти время. И помимо реконструкции улицы должны произойти сугубо рыночные процессы: например, на рост ставок и цен может повлиять дефицит качественных коммерческих помещений. А с учетом увеличивающегося объема новостроек ждать его стоит однозначно. Однако мы едва ли увидим серьезный ценовой скачок (на 30-40%). Скорее всего, если рост и произойдет, то он не превысит 10-15%». 

С другой стороны, представители власти и городские общественные избранники видят будущее улицы Солнечной исключительно в качестве транспортного «дублера», который возьмет часть трафика на себя. «В итоге Солнечная должна протянуться до улицы Ташкентской и стать «дублером» Ново-Садовой, - уверена депутат Самарской городской думы Вера Попова. - Только в таком случае нам удастся разгрузить основную магистраль города и снизить количество пробок». Конечно, если все эти планы удастся реализовать, трафик на улице Солнечной вырастет настолько, что не сможет не повлиять на развитие коммерческой недвижимости в этой локации. Впрочем, и здесь эксперты рынка недвижимости сохраняют объективно критическую позицию. «По сравнению с тем, что представляла собой улица Солнечная до реконструкции, ее пропускная способность, конечно, увеличится, но один только этот фактор не способен сильно повлиять на коммерческий облик локации, - рассуждает президент ГК «РентЭксперт» Дамир Дусаев. - Улица пролегает в спальном районе, поэтому как люди ехали по ней к себе домой с работы, так и будут ехать после реконструкции. Расширение и улучшение инфраструктуры улицы едва ли может кардинально изменить сложившуюся ситуацию». 

В целом эксперты правы: только лишь ремонта улицы недостаточно для спроса на коммерческие площади и, естественно, для роста цен на них. Но стоит учесть еще один важнейший фактор – массовую застройку этой территории. Она приведет к увеличению плотности населения, посчитав которое ритейлеры заинтересуются. Судите сами, весь массив «Радужный» от ГК «Берег» составляет 110 тыс. кв. м. В среднем это более 2000 квартир, а значит, минимум 4000 человек. Активно строится ЖК «Изумрудный», ЖК от СК «Парадиз-холдинг». При достройке этих объектов в них вселятся тысячи семей. Есть еще несколько площадок в этом районе, которые готовятся к освоению. Квартальная застройка дает от 60 тыс. до 100 тыс. кв. м жилья в каждом квартале. По самым скромным прогнозам, в течение 4-5 лет в районе Солнечного микрорайона будет построено более 200 тыс. кв. м жилья. А этот факт, вкупе с реконструкцией дороги и инфраструктуры, сыграет решающую роль в развитии коммерческой недвижимости ул. Солнечной. 

Максим Мидзяев, начальник отдела коммерческой недвижимости УК «ВТС-Актив»:

– Ставки в диапазоне 400-600 руб./кв. м можно назвать вполне приемлемыми для помещений на 1-й линии улицы Солнечной. Для сравнения, за примерно такую же цену можно арендовать офисную площадь на 2-х линиях в центральной части города.

Дамир Дусаев, президент ГК «РентЭксперт»:

– У многих сетевых арендаторов (банков, продуктовых сетей) есть интерес к улице Солнечной из-за густонаселенности этой, по сути, спальной локации. Но, с другой стороны, так исторически сложилось, что на Солнечной практически полностью отсутствуют качественные коммерческие площади - они располагаются либо за ЛЭП, либо за линией трамвайных путей. К тому же помещения, расположенные в панельном доме, каких на Солнечной много, подходят далеко не всем арендаторам. Что касается нежилых помещений в здешних новостройках, то эти объекты в основной своей массе «утоплены», отдалены от первой линии и фактически не просматриваются с дороги. Получается такой парадокс: бизнесу улица Солнечная интересна, но объективно почти нет ресурсов, которые удовлетворили бы его запросам.

Елена Чичановская, коммерческий директор ГК «Статус»:

– Специфика улицы Солнечной состоит в том, что она находится в густонаселенном спальном районе. Соответственно, преобладает здесь бизнес, рассчитанный на обслуживание проживающих непосредственно в Солнечном микрорайоне: мини-парикмахерские, кафе и мини-бары, ремонт обуви, стоматологии, интернет-кафе, фитнес-центры, продуктовые павильоны и мини-рынки - как встроенные в первые этажи домов, так и стоящие обособленно. Их всех объединяет направленность на оказание бытовых услуг жителям окружающих домов.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Каким должно быть современное офисное пространство, чтобы существовать в статусе эффективного и вос...
19.09
На два дня Самара станет пространством, заряженным на эффективное взаимодействие ведущих практиков ...
19.09
В Самаре 2 и 3 октября 2019 года пройдет двухдневная образовательная конференция, посвященная актуал...
16.09