270x75.gif

Стрит-ритейл до востребования

21_RS_2111.jpgВопрос перспективности той или иной локации, безусловно, интересует потенциальных инвесторов в первую очередь. При этом понятно, что максимальным спросом пользуются участки города, перспективные в краткосрочной проекции. Однако стоимость и объем предложений на расположенные в этих местах объекты могут удовлетворить не всех. Для «терпеливых» инвесторов есть еще один вариант: пристальнее присмотреться к территориям, которые пока по каким-то причинам недооценены, но в будущем гарантированно войдут в ТОП стрит-ритейла. Инвестировать в такие объекты не только выгодно, но и дальновидно.

Будет и на нашей улице праздник
Самой очевидной предпосылкой того, что коммерческий потенциал улицы «взлетит» к вершинам спроса, является планируемое транспортное освоение или строительство на улице. Зачастую оба этих фактора совпадают, и локация получает новые транспортные развязки, новые коммерческие площади и невиданные доселе объемы пешеходнорго и автомобильного трафика. Заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique Андрей Николаев советует инвесторам и представителям бизнеса пристальнее следить за актуальными строительными проектами и градостроительными планами. «В целом площадки для стрит-ритейла актуализируются по схожему сценарию. Реализация крупных проектов, таких как строительство микрорайонов, например, способствует формированию новых улиц, соответственно, и трафика. Так возникают новые места для стрит-ритейла, и локация получает вторую жизнь».

Итак, среди недооцененных пока, но потенциально крайне интересных улиц можно выделить улицу Мичурина (ожидается глобальное освоение площадки 4-го ГПЗ), улицу Дыбенко (потенциал дают близость торгового «гиганта» – ТРК «Космопорт» и планы в сфере жилого строительства), улицы исторического центра (в связи с грядущим масштабным проектом реконструкции), широкие улицы городских окраин (в связи с комплексным освоением и планирующимся строительством на границах города). Пристальный мониторинг позволит найти потенциально интересные локации почти в каждом районе города, главное здесь – правильно оценить реальность имеющегося потенциала. Так, Андрей Николаев максимально интересной и востребованной в ближайшем будущем считает локацию близ 4-го ГПЗ – в первую очередь из-за грядущего строительства. «Большая перспектива у улицы Мичурина в ее части между проспектом Масленникова и улицей Осипенко. Все территории, которые попадут в радиус воздействия проекта на 4-м ГПЗ, будут пользоваться повышенным вниманием со стороны инвесторов. Исторически сложилось так, что инвесторов интересует центр города, но масштабное строительство в части делового центра незамеченным точно не останется».

По мнению президента ГК «РентЭксперт» Дамира Дусаева, развитие стрит-ритейла на близлежащих по отношению к крупным ТЦ улицах нередко сдерживается самими торговыми «гигантами». «Многие представители торгового бизнеса предпочтут размещение в крупноформатном торговом комплексе размещению даже в самом качественном помещении стрит-ритейла, потому что массовые посетительские потоки генерируют только ТЦ. Размещение в стрит-ритейле даже на самой оживленной улице возле ТРК «Космопорт», например на улице Дыбенко, определенно не даст трафик такого уровня». Впрочем, и этот фактор может переломить активная застройка, которая планируется в этой части Советского района в ближайшее время. А значит, у той же недооцененной улицы Дыбенко появляются перспективы на светлое коммерческое будущее.

Проблемы центра
Есть среди потенциально перспективных локаций и такие, развитие которых сдерживают определенные факторы. Так, потенциалом, который сдерживается наличием серьезных объективных факторов, обладают многие улицы городского центра. Грядущая реконструкция и планы по развитию набережной могут дать этим локациям вторую жизнь, но лишь при условии, что они решат все назревшие проблемы центральной части Самары. Генеральный директор ГК «Институт оценки» Алексей Гурьянов считает, что коммерческий потенциал исторического центра города можно «высвободить» только путем решительных реконструктивных мер. «В нынешнем своем состоянии центр города будет коммерчески только слабеть. Отсутствие парковок и общая скученность объектов недвижимости не делают этот район интересным для бизнеса. Хотя, конечно, потенциал у этих локаций, прежде всего как у статусных мест, есть».

Андрей Николаев также считает, что из-за объективных проблем еще одна центральная городская локация с изначально большим потенциалом для стрит-ритейла – Волжский проспект – пока так и остается недооцененной. «Волжский проспект был бы очень перспективен для инвестирования в коммерческую недвижимость, если бы не сдерживающие его факторы, – говорит Андрей Николаев. – Постоянные пробки из-за узких дорог, явная сезонность пешеходного трафика, да к тому же невысокая покупательская способность основных участников этого трафика, ограниченные возможности местного жилого фонда – все это создает серьезные преграды на пути развития качественного стрит-ритейла на этой улице. О потенциале можно говорить, если удастся разрешить этот клубок проблем».

Экспозиция недооцененной недвижимости
Нельзя сказать, что стрит-ритейл на рассматриваемых улицах недооценен настолько, что собственники на сегодняшний день заняты повальной распродажей своих помещений. Впрочем, объем у актуальной экспозиции есть, и во многом он формируется за счет помещений, расположенных на первых линиях домов – весьма неплохих по своим качественным характеристикам.

Примечательно, что ряд найденных объектов реализуется как уже готовый бизнес. При появлении грамотного инвестора и с учетом внешних факторов, которые могут повысить привлекательность локации в ближайшее время, попавшие в обзор объекты довольно перспективны. Впрочем, при выборе такого объекта инвестор должен быть готов к закономерному удорожанию цены, ведь при наличии постоянного арендатора объект недвижимости начнет «работать» на него сразу после подписания договора купли-продажи. Так, на проспекте Металлургов реализуются два помещения в верхней ценовой границе. Универсальная площадь в 75,2 кв. м на 1-м этаже 5-этажного дома, полностью готовая к работе и функционирующая в настоящий момент с арендатором, обойдется покупателю в 108 тыс. руб./кв. м. Еще одно помещение – «готовая» площадь в 30 кв. м на пересечении пр. Металлургов и ул. Пугачевской, также с действующим арендатором – продается за 166,7 тыс. руб./кв. м. Цены на этот объект сопоставимы со стоимостью топовых для стрит-ритейла локаций, но здесь условия диктует удачное местоположение – краеугольный камень для любого встроенного коммерческого объекта недвижимости.

Также с действующими арендаторами можно приобрести более крупный объект. Перспективы инвестирования здесь прямо пропорциональны объему вложенных на старте средств. Большая коммерческая площадь (более 1500 кв. м) на улице Дыбенко реализуется по традиционно низкой для квадратного метра цене – 28 тыс. руб. Потенциальному инвестору предлагаются два готовых помещения для бизнеса и один действующий арендатор.

Попали в отбор и квартиры на первых этажах жилых домов с возможностью перевода в нежилой фонд. К этим вариантам частным инвесторам тоже стоит присмотреться: при условии удачного местоположения и хорошей просматриваемости такие объекты могут стать действительно удачным вложением средств. Например, на пересечении Мичурина и Масленникова экспонируется квартира с офисным «потенциалом»: 70 кв. м можно купить за 42,4 тыс. руб./кв. м, а квартира на 1-й линии пр. Металлургов площадью 55 кв. м экспонируется по цене 55 тыс. руб./кв. м.

Самые доступные предложения, попавшие в обзор, – большая коммерческая площадь на ул. Дыбенко и та самая квартира на пересечении Мичурина и Масленникова – разговор о них уже шел выше. В целом стоимость коммерческих объектов, расположенных на улицах с пока не полностью реализованным коммерческим потенциалом, находится в рыночных границах. Хотя вслед за освоением и большим строительством, которые могут прийти в эти районы, цены на подобные объекты наверняка скорректируются, особенно это коснется помещений на первых линиях. 

55.jpg
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Новый сезон принес яркое открытие, объединившее сразу три актуальных тренда. Реновация, исторический...
14.10
Городу больше не нужны микрорайоны советского типа, достаточно и примеров экстенсивного развития. Со...
11.10
Пять лет - полет нормальный. Юбилей в европейском формате. Бизнес-встреча руководства торгового комплекса...
10.10