Ваш советник по недвижимости
270x75.gif

Немолодая гвардия

молодогвардейская.jpgУлица Молодогвардейская считается одной из самых статусных локаций города. Причем эта статусность обусловлена не столько «исторической памятью», сколько современной реальностью. Целый «набор» брендовых арендаторов, среди которых бутики и филиалы крупных банков, здания правительственных структур, закрепили за этой улицей народный эпитет - «коридор власти».

По сравнению с июлем 2009 года, когда журнал «Недвижимость. Rent&Sale» проводил мониторинг коммерческой недвижимости на улице Молодогвардейской, современный объем вакантных помещений здесь незначительно увеличился. В 2009 году на улице было вакантно в общей сложности 7359 кв. м коммерческих площадей. Сегодня общий объем экспозиции, предлагаемой в аренду, составляет 5508 кв. м, на продажу - 6745 кв. м. Однако большинство помещений в обеих экспозициях дублируется: многие собственники рассматривают вариант как аренды, так и продажи.

В структуре актуальной экспозиции преобладают торговые площади: из общего числа лишь 3 предлагаемых в аренду и 5 выставленных на продажу помещений однозначно позиционируются как офисные. Примечательно, что в 2009 году характер экспозиции был иным: пустовали в основном офисные помещения, расположенные в цоколях или на первых этажах «встройки».

Стоимость коммерческого квадратного метра на ул. Молодогвардейской в значительной степени зависит от близости помещения к наиболее топовому участку - от площади Славы до площади Куйбышева. Именно здесь концентрируется наибольшее число коммерческих площадей. Высокие цены на этом участке также связаны с непосредственной близостью к правительственным зданиям и госучреждениям. Для арендаторов-«офисников» это приятное бизнес-соседство, для банков и бутиков - лишнее подтверждение их престижа. Именно здесь журнал «Недвижимость. Rent&Sale» зафиксировал самые высокие цены: за 126,8 тыс. руб./кв. м продается универсальное помещение площадью 197,2 кв. м на ул. Молодогвардейской, 174 («Европейский квартал»). Чуть дешевле офисное помещение в 344 кв. м на ул. Молодогвардейской - 180-110 тыс. руб./кв. м. На пересечении ул. Молодогвардейской и Ленинградской также нашлась «топовая» площадь. На первой линии домов по цене 118 тыс. руб./кв. м выставлено на продажу помещение площадью 168 кв. м.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков подтвердил, что наибольший интерес у арендаторов вызывает участок от Полевой до площади Куйбышева. «Эта часть улицы наиболее активна и поэтому максимально востребована среди арендаторов и инвесторов. В частности, у нашей компании есть недавний опыт реализации помещений в этой части улицы. Площади здесь интересны в первую очередь ресторанам и банкам - есть объекты подходящего метража и со свободной планировкой, что для таких арендаторов является хорошей возможностью переделать весь интерьер помещения под себя», - говорит Дмитрий Новиков.

В противовес ценовому «потолку» самое дешевое предложение располагается в районе Молодогвардейской/ Некрасовской (офисное помещение площадью 574 кв. м по цене 23 тыс. руб./кв. м). Несколько предложений в актуальной экспозиции ул. Молодогвардейской сосредоточено в диапазоне 40-45 тыс. руб./кв. м. За такую сумму можно купить офисную площадь в хорошем состоянии (например, офис на пересечении Молодогвардейской и переулка Высоцкого площадью 142 кв. м по цене 45,8 тыс. руб./кв. м).

Средняя стоимость кв. м торговых площадей на ул. Молодогвардейской традиционно чуть выше - 46-55 тыс. руб./кв. м. По такой цене также можно найти помещение «размера XXL»: например, площадь 362 кв. м на Молодогвардейской/ Ленинградской по цене 47 тыс. руб./кв. м включает первый этаж и подвал в двухэтажном здании.

Для сравнения: цены продаж коммерческой недвижимости, попавшие в наш обзор трехгодовалой давности, едва ли могли сравниться с сегодняшней верхней планкой. Самое дорогое помещение собственник продавал по цене 75 тыс. руб./кв. м, два других стоили не в пример меньше - 36-39 тыс. руб./кв. м. В целом стоимость коммерческой недвижимости улицы Молодогвардейской в 2009 году многие эксперты оценивали как низкую, даже несмотря на весь внешний лоск этой локации.

Размер арендных ставок также четко дифференцирован в зависимости от близости к топовым участкам, на которых располагаются как правительственные здания, так и элитное жилье. Так, все то же универсальное помещение площадью 197,2 кв. м на ул. Молодогвардейской, 174 сдается по ставке 1500 руб./кв. м. Сразу несколько предложений сосредоточено в ценовом диапазоне 800-1100 руб./кв. м. Как правило, за такую сумму можно арендовать достойное помещение с хорошим ремонтом. Самые дешевые предложения по аренде едва дотягивают до 500 руб./кв. м. За 484 руб./кв. м сдается в аренду торговое помещение площадью 248 кв. м на пересечении Молодогвардейской и Ленинградской, а за 530 руб./кв. м - просторная площадь (408 кв. м на 1-м этаже и 385 кв. м в подвале) на Молодогвардейской /Полевой.

Получается, что в аренду объекты на ул. Молодогвардейской менее востребованы, чем в покупку. Иначе как объяснить тот факт, что цены продажи коммерческих площадей на этой улице находятся на максимуме средних цен по городу, а арендные ставки «покоятся» на позициях «средненького объекта» нецентральных районов Самары?

В 2009 году на ул. Молодогвардейской можно было найти типичный офисный неликвид: например, по ставкам от 150-200 руб./кв. м сдавались в аренду офисы на 1-м и цокольном этажах, расположенные на пересечении с переулками Репина и Высоцкого. Ценовой максимум в экспозиции 2009 года был немного ниже сегодняшних цен: за 900 руб./кв. м сдавалось помещение на пересечении с ул. Первомайской, за 1000 руб./кв. м - на пересечении с ул. Полевой. Площади, находившиеся в отдалении от «эпицентра» престижности, предлагались в аренду по ставке 400-500 руб./кв. м.

А вот на коммерческую недвижимость в крупноформатных коммерческих объектах время не повлияло. В 2009 году офисные площади в ОЦ «БЭЛ Плаза» стоили 1000 руб./кв. м, по такой же ставке они экспонируются и сейчас.

Потенциал улицы Молодогвардейской в разное время эксперты оценивали по-разному, общим оставалось лишь одно: улице нужна глобальная «встряска» в виде расширения пропускной способности и реконструкции. В кризисный 2009 год, когда Молодогвардейская демонстрировала угрюмую стабильность, эксперты рынка коммерческой недвижимости уверяли, что улица достигла своего «потолка». Уже тогда перспективы дальнейшего развития улицы связывали с реконструкцией исторических кварталов и расширением проезжей части, которое привлечет на Молодогвардейскую транспортные и пешеходные потоки. Те же самые ожидания специалисты рынка высказывают и сейчас. «Серьезный толчок к дальнейшему развитию Молодогвардейской может дать проведение в Самаре матчей мундиаля в 2018 году, подготовка к которому будет связана в первую очередь с развитием центра города. В городской генплан изменения всей застройки улицы уже внесли, однако до практической реализации этому проекту пока, конечно, далеко. Однако только так можно привлечь на улицу новых крупных инвесторов. Когда это произойдет, у улицы появится новый потенциал для развития бизнеса», - считает председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк.

Дмитрий Новиков, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:

— Пожалуй, самые большие перспективы - у той части улицы Молодогвардейской, которая расположена в старой части города. Подготовка к проведению чемпионата мира по футболу, вероятно, затронет этот участок улицы и подтолкнет его к дальнейшему развитию. Впрочем, на пересечении Молодогвардейской и Ленинградской положительные изменения можно заметить уже сейчас. Буквально 2-3 месяца назад эта часть улицы пестрела баннерами об аренде и продаже, но в последнее время их количество заметно уменьшилось: на улицу пришел новый бизнес. Получается, что этот участок постепенно возвращает себе былую, докризисную репутацию. Будем надеяться, то же самое произойдет с другими «застывшими» участками улицы.

Ирина Семенюк, председатель правления ГК «Камертон»:

Многие представители бизнеса, планирующие покупку или аренду коммерческой площади, не хотят идти на улицу Молодогвардейскую. По статистике нашей компании, желающих занять коммерческую площадь здесь сегодня много. Это связано с небольшим объемом трафика - как автомобильного, так и пешеходного. Более того, если заказы от желающих разместиться на Молодогвардейской и поступают, то спросом пользуются строго определенные участки улицы. Среди таковых - отрезок от Первомайской до Вилоновской и от Вилоновской до Ульяновской. Эти участки улицы являются наиболее проходными и проездными, чего не скажешь о других участках Молодогвардейской.


Экспозиция коммерческой недвижимости на улице Молодогвардейской, октябрь 2012 года

Объект/ Адрес

Площадь

Стоимость/ Арендная ставка

АРЕНДА

Универсальное помещение на ул. Молодогвардейской, 174/ пл. Куйбышева

Помещение в «Европейском квартале»

1-я линия, отдельный вход, витринное остекление. Все коммуникации, качественный ремонт

197,2 кв. м

1500 руб./кв. м

Офисное помещение на ул. Молодогвардейской, 180/ Ульяновской

Помещение в два этажа. Все коммуникации, ремонт

344 кв. м

1100 руб./кв. м

Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ пл. Славы

570 кв. м

1150 руб./кв. м

Офисное помещение на ул. Молодогвардейской, 172/ Ульяновской

Цокольный этаж жилого дома, отдельный вход, парковка. Хороший ремонт

10 кв. м

800 руб./кв. м (+ электроэнергия)

Нежилое помещение на ул. Молодогвардейской/ Ульяновской

1-я линия, 1-й этаж, планируется перевод в нежилой фонд. Парковка. Хороший ремонт

71 кв. м



764 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Маяковского

Отдельный вход, два зала, витринные окна. Все коммуникации

200 кв. м



750 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Полевой

1-й этаж, отдельный вход. Все коммуникации

800 кв. м



650 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Полевой

1-я линия, два отдельных входа, витринные окна.

Подвал

413 кв. м

378 кв. м - подвал

1100 руб./кв. м

120 руб./кв. м - подвал

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 146/ пл. Куйбышева

Отдельный вход, 1-й этаж 6-этажного дома, 1-я линия, парковка. Все коммуникации

160 кв. м

625 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 98/ сквере Высоцкого

1-й этаж 3-этажного жилого дома, отдельный вход. Все коммуникации, свободная планировка

70 кв. м

714 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 90/ Ленинградской

1-й этаж и подвал в 2-этажном здании, 1-я линия, парковка. Все коммуникации

248 кв. м

484 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 78/ Ленинградской

1-й этаж 3-этажного здания, 1-я линия. Все коммуникации, отличный ремонт

168 кв. м

890 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 215/ Полевой

1-я линия, парковка, витринное остекление. Все коммуникации

408 кв. м

385 кв. м - подвал

530 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Дворце спорта

Отдельный вход, все коммуникации

900 кв. м

1000 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Некрасовской

Витринные окна, хороший ремонт

154 кв. м

600 руб./кв. м

ПРОДАЖА

Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ Некрасовской

Двухэтажное офисное помещение, отдельный вход. Ремонт. Заполнено арендаторами

574,8 кв. м

13,2 млн руб. (23 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Молодогвардейской, 174/ пл. Куйбышева

Помещение в «Европейском квартале»

1-я линия, отдельный вход, витринное остекление. Все коммуникации, качественный ремонт

197,2 кв. м

25 млн руб. (126,8 тыс. руб./кв. м)

Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ Венцека

Два отдельных входа, три кабинета. Все коммуникации, хорошее состояние, есть арендатор

94 кв. м

3,9 млн руб. (41,5 тыс. руб./кв. м)

Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ пер. Высоцкого

Хорошее состояние, все коммуникации, охрана

142 кв. м

6,5 млн руб. (45,8 тыс. руб./кв. м)

Офисное помещение на ул. Молодогвардейской, 180/ Ульяновской

Помещение расположено на двух этажах. Отдельный вход, парковка. Все коммуникации

344 кв. м

37,8 млн руб. (110 тыс. руб./кв. м)

Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ Полевой

1-й этаж жилого дома. Свободная планировка, хороший ремонт

169 кв. м

12,7 млн руб. (75 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 80/ Ленинградской

1-й этаж и цоколь

470 кв. м

22 млн руб. (46,8 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 78/ Ленинградской

1-й этаж 3-этажного здания, 1-я линия. Все коммуникации, отличный ремонт

168 кв. м

20 млн руб. (118 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Маяковского

Торговая площадь в «Шанхае». Отдельный вход, все коммуникации

2587,5 кв. м

147,4 млн руб. (57 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Некрасовской

1-й этаж жилого дома, 1-я линия, 2 отдельных входа, витринные окна. Все коммуникации, евроремонт

154 кв. м

13 млн руб. (84,4 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Ленинградской

1-й этаж 2-этажного дома, 1-я линия, два отдельных входа. Все коммуникации, хороший ремонт

489 кв. м

200 кв. м - подвал

20 млн руб. (45 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 215/ Полевой

1-я линия, парковка, витринное остекление. Все коммуникации

408 кв. м

385 кв. м - подвал

41 млн руб. (51 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской, 90/ Ленинградской

1-й этаж и подвал в 2-этажном здании, 1-я линия, парковка. Все коммуникации

362 кв. м

17 млн руб. (47 тыс. руб./кв. м)


Экспозиция коммерческой недвижимости на улице Молодогвардейской, июль 2009 года

Объект/ Адрес

Площадь

Стоимость/ Арендная ставка

АРЕНДА

Универсальное помещение на ул. Молодогвардейской/ Пионерской

Отдельно стоящее здание

500 кв. м

400 руб./кв. м

Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ пер. Репина

1-й этаж

130 кв. м

230-500 руб./кв. м

Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ пер. Высоцкого

1-й этаж

150-1500 кв. м

150-500 руб./кв. м

Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ Некрасовской

1-й этаж

180 кв. м

230-500 руб./кв. м

Универсальное помещение на ул. Молодогвардейской/ Л. Толстого

2-й этаж отдельно стоящего здания

120 кв. м

1170 кв. м

500 руб./кв. м - 120 кв. м;

750 руб./кв. м - 1170 кв. м

Офисное помещение на ул. Молодогвардейской/ Вилоновской

Цоколь и 1-й этаж встроенного помещения

100 кв. м - цоколь;

170 кв. м - 1-й этаж

500 руб./кв. м - цоколь;

600 руб./кв. м - 1-й этаж

Универсальное помещение на ул. Молодогвардейской/ Ульяновской

1-2 этажи встроенного помещения

276 кв. м

500 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Полевой

1-й этаж, встроенное помещение

53 кв. м

1000 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Первомайской

1-й этаж, встроенное помещение

220 кв. м

900 руб./кв. м

ПРОДАЖА

Универсальное помещение на ул. Молодогвардейской/ Венцека

1-й этаж

90 кв. м

39 тыс. руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Молодогвардейской/ Некрасовской

Отдельно стоящее здание

100 кв. м

75 тыс. руб./кв. м

Универсальное помещение на ул. Молодогвардейской/ Л. Толстого

2-й этаж встроенного помещения

500 кв. м

36 тыс. руб./кв. м

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Каким должно быть современное офисное пространство, чтобы существовать в статусе эффективного и вос...
19.09
На два дня Самара станет пространством, заряженным на эффективное взаимодействие ведущих практиков ...
19.09
В Самаре 2 и 3 октября 2019 года пройдет двухдневная образовательная конференция, посвященная актуал...
16.09