Ваш советник по недвижимости
270x75.gif

Как стать отельером?

27 11.jpgПриближение чемпионата мира по футболу и связанная с этим событием необходимость развивать гостиничный сектор в городе дают инвесторам новые направления для развития бизнеса. Строительство и содержание мини-гостиницы перспективны с точки зрения объемов вложения и сроков окупаемости. Чтобы ввести такой объект недвижимости в эксплуатацию, нужно относительно немного временных и материальных затрат (по сравнению, например, с объектом большей площади – апарт-отелем). 

Более того, зачастую инвестору даже строить ничего не надо: достаточно выкупить несколько квартир, расположенных на первых этажах многоэтажного дома, юридически изменить их статус, отремонтировать и позиционировать весь этот объем как гостиницу с небольшим номерным фондом. Таких примеров в городе уже немало.
Что касается сроков окупаемости, то и они, учитывая объемы стартовых вложений, относительно невелики. Итак, насколько привлекательным может быть для частных инвесторов открытие собственной мини-гостиницы?

Что и где строим
Обычно под мини-гостиницей понимают объект недвижимости с фондом около 10–15 номеров, возможны как немного большие, так и меньшие объемы. Впрочем, есть здесь существенная доля неопределенности: некоторые инвесторы добавляют приставку мини- к своим объектам вместимостью до 50 номеров. Большинство таких отелей – это просто комфортные места для ночлега, максимум с возможностью выпить кофе и слегка закусить на утро.

Важным преимуществом мини-гостиницы для туристов является прежде всего расположение. Традиционно наиболее привлекательным для гостей города является нахождение гостиницы в центре города. Мини-отель с демократичными ценами и симпатичными номерами явно окажется для них приоритетнее, чем недешевое размещение в большом отеле, пусть даже и с видом на Волгу. Если же привязывать организацию мини-гостиницы именно к мундиалю, то привлекательными местами для размещения объекта станут не только центральные улицы, но 
и все локации, которые окажутся географически близки к стадиону. Коммерческий директор ГК «Статус» Елена Чичановская максимально перспективными для строительства мини-отелей называет как раз такие участки. «Это локации на 18-м километре Московского шоссе, а также на выезде из города на всей протяженности вплоть до Красноярской развязки. Не менее привлекательна для строительства мини-гостиниц к мундиалю и улица Алма-Атинская, как на четной, так и на нечетной сторонах».

Этап согласования
Если инвестор планирует объединить несколько квартир в одну небольшую гостиницу, то ему придется столкнуться не только с их переводом в нежилой фонд, но и пройти целый ряд административных процедур. Как отмечает партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов, вопрос о технической и юридической возможности объединить несколько квартир в гостиницу для каждого дома решается индивидуально. «Сама по себе такая операция будет являться уже не перепланировкой, а реконструкцией. Соответственно, инвестор должен осуществить целый ряд шагов: заказать и проработать проект реконструкции, получить разрешение на это перепрофилирование, ввести гостиницу в эксплуатацию как новый объект. Еще одна немаловажная задача, от которой зависит успех такого предприятия, – согласие других жильцов дома. По закону инвестор должен заручиться согласием большинства собственников многоквартирного дома, потому что создание гостиницы затронет и общедомовую территорию, и парковку. Если пренебречь этим согласием, впоследствии можно столкнуться с массой жалоб, которые жильцы будут направлять по всем инстанциям от жилинспекции до прокуратуры. В среднем процесс согласования всех деталей, включая административную составляющую и урегулирование вопросов с жильцами дома, может растянуться на срок от 6 месяцев до года». Помимо этого марафона согласований на разных уровнях, инвестор должен позаботиться и о том, чтобы в его гостинице выполнялись все требования, предъявляемые Санэпидемстанцией к объектам такого класса.

Что предлагает рынок
Потенциально заинтересованным в небольшом гостиничном бизнесе инвесторам доступно сегодня несколько возможностей для старта. Самое очевидное – приобрести уже готовый гостиничный бизнес и усовершенствовать его таким образом, чтобы к 2018 году он приносил гарантированный доход. Впрочем, такой вариант потребует и самых больших вложений на стартовом этапе. Так, стоимость попавших в обзор мини-гостиниц, которые сегодня экспонируются на рынке, начинается от 6,5 млн и достигает 50 млн руб. Примечательно, что в экспозиции есть и варианты, максимально «приуроченные» к чемпионату по своему расположению. Так, за 40 млн руб. продается достроенное, но пока еще не функционирующее здание гостиницы площадью 1200 кв. м. Своим масштабом здание превосходит заявленный объем «мини», но зато дает прекрасное представление о том, сколько может стоить объект коммерческой недвижимости, расположенный в непосредственной близости от места строительства стадиона. Другой пример еще более показателен. Гостиница на 10 номеров, расположенная на пересечении улиц Стара-Загоры и Алма-Атинской, экспонируется по цене 27 млн руб. За такую сумму предлагается целый мини-комплекс с привычными для «Алма-Атинки» шиномонтажным сервисом и автомойкой.

Для трудолюбивых инвесторов есть свой вариант: купить подходящий для строительства земельный участок и возвести на нем собственную мини-гостиницу. Главным условием выбора в данном случае будет расположение на первой линии близ магистрали и, естественно, категория земли, предусматривающая строительство объектов такого плана. Если анализировать локации, перспективные в связи с проведением мундиаля, то на той же Алма-Атинской недалеко от пересечения с Московским шоссе экспонируется земельный участок площадью 12 га по цене 3,3 млн руб. Участок подходит для строительства коммерческих объектов и неплохо просматривается с дороги. Впрочем, место ценовым рекордам нашлось и здесь. Участок относительно небольшой площади (0,29 га), расположенный в шаговой доступности от улицы Демократической, реализуется по цене почти 13 млн руб.! Все дело в том, что эта земля буквально соседствует с местом, где развернется строительство стадиона, и собственник ненавязчиво замечает, что участок годится для размещения на нем небольшой гостиницы.

Вариант приобрести несколько квартир на первом этаже жилого дома, перевести их в нежилой фонд и объединить под вывеской единой гостиницы является, безусловно, перспективным, но наталкивается на объективный дефицит подобных предложений в городе. Пожалуй, этот вариант заслуживает звания самого энергозатратного: чтобы заполучить эту основу будущего номерного фонда, инвестор должен договориться о продаже сразу с несколькими собственниками, причем в одних случаях это будут обычные квартиры, а в других – уже переведенные в нежилой фонд помещения (соответственно, меняется и стоимость). Кроме того, для инвесторов уже давно не новость, что найти одну привлекательную квартиру на первом этаже – задача не из легких. Что уж говорить о целом ряде расположенных на одном этаже квартир.
Вместо этого варианта можно попробовать отыскать подходящее помещение среди уже переведенных в нежилой фонд помещений, расположенных на первых этажах жилых домов. Стартовая цена определенно будет выше, но зато тратить время и деньги на перевод инвестору не придется. Да и таких предложений на рынке объективно больше. Так, с пометкой «под гостиничный бизнес» продается помещение площадью 1080 кв. м на ул. Физкультурной. Стоимость, впрочем, сопоставима с уже функционирующими объектами в гостиничной сфере – 26,5 млн руб. А вот помещение на 18-м км Московского шоссе и площадью вдвое меньше и по цене доступнее – 9 млн руб.

По мнению Елены Чичановской, инвестор должен выбирать между строительством собственной мини-гостиницы или покупкой готового помещения с целью перепрофилирования, не только исходя из собственных средств, но прежде всего ориентируясь на место, в котором он хотел бы расположить свой бизнес. «Если будущий инвестор планирует разместить мини-отель в городской черте, то наиболее оптимально остановить свой выбор на уже готовом объекте недвижимости. Так можно избежать длительных согласований технических условий, которые необходимы для строительства гостиницы с нуля. Например, можно купить многокомнатный коттедж в черте города, перевести его в нежилой фонд и организовать на этой площади небольшую семейную гостиницу. Если же инвестор присматривается к загородным территориям, то приоритетнее все же строительство. Земля за городом дешевле, да и согласовывать правовые моменты с местными властями проще. В таком случае при условии, что удачный участок для строительства будет найден, сам процесс до ввода в эксплуатацию может занять всего год-полтора». 

rs63 logo.png
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Официально этап выдвижения номинантов на Премию RS-AwaRdS-2019 стартовал 7 августа, на праздновании ...
15.08
ООО «Центр радиационной безопасности» проводит все необходимые исследования, по результатам которых ...
12.08
Розничные продажи часто идут за новостройками. Это хорошо заметно не только по продуктовому ритейлу,...
06.08