Опыты Мичурина

В настоящий момент на ул. Мичурина продается и сдается в аренду в три раза больше объектов, чем в «тяжелый» 2008 год. Неравномерность востребованности коммерческих площадей вдоль этой улицы может исправить ее плановая реконструкция.

Топовые для стрит-ритейла участки на улице Мичурина перемежаются офисными «островами» и спальными кварталами. Столь же разительно варьируются арендные ставки и цены на коммерческую недвижимость. Эксперты утверждают: некоторые отрезки улицы к сегодняшнему дню полностью исчерпали себя, а другим еще предстоит раскрыть коммерческий потенциал.

Интересно, что на каждый метр протяженности ул. Мичурина (3750 м) приходится почти один квадратный метр в аренду или продажу (чуть менее 3 тыс. кв. м офисных и торговых площадей). Четыре года назад, в июне 2008 года, это число было куда меньше - около 903 кв. м.

Несмотря на относительно небольшую протяженность, улица имеет отчетливо выраженные «офисные» и «торговые» участки. Так, стрит-ритейл в большей степени развит на отрезке от пересечения с ул. Полевой до пр. Масленникова. А одним из мест с наиболее плотной «офисной» концентрацией является участок от ул. Клинической до Московского шоссе. Есть на улице и «белые пятна» - например, от пр. Масленникова до ул. Революционной можно с полным правом назвать спальным, причем «спят» там и люди, и предприниматели.

Аренда

Число актуальных предложений по аренде коммерческих помещений немного превышает количество предложений по продаже (соотношение 6:5). В июне 2008 года собственники площадей на ул. Мичурина предлагали 2 помещения в аренду и 2 на продажу. Если сопоставлять количество офисных и торговых помещений сегодня, то экспозиция в большей степени имеет торговый характер (5 помещений собственники позиционируют как торговые, 3 - как офисные). Примечательно, что из офисных предложений по аренде, предлагаемых сегодня, лишь одно находится в формате «стрит-ритейл». Все остальные пять находятся в офисных центрах (и потому не попали в сводную RS-таблицу) и сдаются по ставке 400-500 руб./кв. м.

Арендные ставки на ул. Мичурина варьируются от 600 до 1500 руб./кв. м. Самые дешевые актуальные предложения сосредоточены на пересечении с пр. Масленникова (универсальное помещение площадью 109 кв. м) и ул. Полевой (торговое помещение площадью 140 кв. м). Столь низкая арендная стоимость торговой площади на пересечении с Полевой объясняется ее характеристиками: помещение имеет свободную планировку и не готово к немедленной эксплуатации. Самые дорогие предложения на ул. Мичурина сегодня - торговая площадь 500 кв. м на пересечении улиц Мичурина и Больничной (1200 руб./кв. м) и все то же пересечение с ул. Полевой, где по ставке 1500 руб./кв. м (максимальной для всей улицы!) предлагается площадь 120 кв. м.

Четыре года назад самая высокая арендная ставка была зафиксирована на пересечении с ул. Осипенко - помещение площадью 360 кв. м сдавалось в аренду по ставке 1500 руб./кв. м. Не менее востребованным был треугольник
ул. Мичурина/ Московское шоссе/ ул. Луначарского - здесь средняя ставка составляла 1500 руб./кв. м. Самой низкой арендной ставкой могли похвастаться помещения
на ул. Мичурина/ Революционной (от 600 до 800 руб./кв. м). Причины, влияющие на фиксацию арендной ставки на максимальном уровне, стандартны: участки с интенсивным пешеходным и автомобильным трафиком. Хотя вот интересно: зачем офисным помещениям пешеходный трафик (это же магазины спонтанных покупок), магазинам - автомобильный поток, если припарковаться и поставить машину на Мичурина негде?

Как отметила генеральный директор АН «Дом-ИСТ» Ирина Рязанова, «арендные ставки, по которым предлагаются торговые площади на топовых участках улицы Мичурина, сопоставимы с уровнем ставок на помещения в других популярных локациях. Что касается офисных помещений, то невысокие цены на офисы объясняются сложностями с парковкой и серьезной изношенностью многих объектов офисной недвижимости, которые здесь экспонируются».

В целом мы считаем, что намечается тенденция снижения востребованности офисных помещений во встроенно-пристроенных объектах. Намного выгоднее арендовать офис в ОЦ, где ставки сопоставимы со встройкой, но нет индивидуальных накладных и организационных расходов: охрана, уборка, благоустройство территории, содержание фасада в порядке и т. д. В настоящее время реально сокращается количество занятых офисных «встроенных» помещений, а те, что остались - это скорее своеобразная коллаборация офисов и точек продаж, например банков, салонов связи. Поэтому роста арендных ставок офисных «встроек» ожидать не стоит, а те, объекты, которые сохранили такое назначение, нужно перепрофилировать в торговые!

Продажа

Средняя стоимость коммерческой недвижимости на улице Мичурина, по сравнению с RS-мониторингом четырехлетней давности, осталась в прежних границах - от 60 тыс. до 80 тыс. руб./кв. м. По самой низкой цене на ул. Мичурина реализуется помещение на пересечении Мичурина и Масленникова. Впрочем, это объясняется не характеристиками самого помещения, а его большой площадью - 895 кв. м. Самые дорогие предложения на улице, безусловно, можно отнести к разряду топовых торговых площадей. Универсальное помещение площадью 554,5 кв. м на пересечении ул. Мичурина и Московского шоссе продается за 90,2 тыс. руб./кв. м. Помещение полностью готово к эксплуатации и выгодно расположено. Дороже на ул. Мичурина стоит только помещение с готовым бизнесом - площадь 86 кв. м на пересечении ул. Мичурина и пр. Масленникова. Помещение стоимостью 104,7 тыс. руб./кв. м также уже готово к эксплуатации.

В июне 2008 года купить коммерческое помещение на востребованных участках ул. Мичурина можно было за 65-75 тыс. руб./кв. м. Например, более 70 тыс. руб./кв. м стоили площади, расположенные в топовом треугольнике
ул. Мичурина/ Московского шоссе/ ул. Луначарского,
а 90 кв. м в здании автосервиса на пересечении Мичурина и Осипенко 4 года назад продавалось по цене 70 тыс. руб./кв. м.

Эксперты с оптимизмом смотрят на потенциал развития коммерческой недвижимости ул. Мичурина.

«У каждого участка улицы Мичурина свой потенциал, на который влияют здания по соседству. Исходя из этого, у пересечения с ул. Чкалова потенциал один, а у участка от Полевой до Московского шоссе - совсем другой. Но все же не стоит забывать, что «потенциальный» и «востребованный» - все же разные вещи. Так, участок от ул. Полевой до ул. Осипенко, безусловно, является самым кассовым и самым дорогим. А наибольшим потенциалом, на мой взгляд, обладает участок от ул. Осипенко до пр. Масленникова. Также сейчас развивается отрезок от ул. Осипенко до ул. Челюскинцев: здесь «выросли» два новых офисных центра (ул. Мичурина, 21 и ул. Мичурина, 78), уплотняется и жилая застройка», - говорит заместитель генерального директора компании «Royal Estate Boutigue» Андрей Николаев.

Не стоит забывать и еще один факт: у властей есть планы, причем весьма ощутимые во времени на реконструкцию ул. Мичурина от Московского шоссе до Авроры (!). Администрация города уже претендует на 106 млн 400 тысяч (в том числе и реконструкция очистных сооружений в овраге Подпольщиков) областных денег на эти цели. Если и эта идея муниципалитета и депутата губернской Думы Михаила Матвеева реализуется, то ул. Мичурина получит новую жизнь.

Ирина Рязанова, генеральный директор АН «Дом-ИСТ»:

— На улице Мичурина наиболее «живыми» и востребованными являются два перекрестка - пересечение с проспектом Масленникова и Московским шоссе. Это локации с максимальным пешеходным и транспортным трафиком, соответственно, стрит-ритейл здесь чувствует себя весьма уверенно, а ставки и цены являются самыми высокими для всей улицы. На всех остальных отрезках улицы Мичурина пешеходный трафик, как и остановки общественного транспорта, почти отсутствует. В последнее время улица также «оживилась» в новых спальных районах, близ улицы Ерошевского. Там хорошая плотность населения, которая аккумулирует пешеходные потоки. В этой локации открываются офисы и магазины, здешние коммерческие площади интересны арендаторам. А вот все, что находится буквально на 50 метров дальше многолюдных перекрестков и нового района жилой застройки, арендаторам практически неинтересно. 

Андрей Николаев, заместитель генерального директора компании «Royal Estate Boutique»:

— Еще одна важная перспектива развития коммерческой инфраструктуры улицы Мичурина связана с освоением площадки 4-ГПЗ. Сегодня «блоки» бывшего 4-ГПЗ осваиваются с поразительной скоростью. Конечно, там есть определенная проблема с парковкой. Однако уже сейчас понятно, что в будущем коммерческий облик улицы в этой части еще будет меняться. Самый очевидный вектор развития для ул. Мичурина - в сторону проспекта Масленникова. Эта перспектива представляется сейчас наиболее вероятной.