Ваш советник по недвижимости
270x75.gif

Опыты Мичурина

В настоящий момент на ул. Мичурина продается и сдается в аренду в три раза больше объектов, чем в «тяжелый» 2008 год. Неравномерность востребованности коммерческих площадей вдоль этой улицы может исправить ее плановая реконструкция.

мичурина.jpg

Топовые для стрит-ритейла участки на улице Мичурина перемежаются офисными «островами» и спальными кварталами. Столь же разительно варьируются арендные ставки и цены на коммерческую недвижимость. Эксперты утверждают: некоторые отрезки улицы к сегодняшнему дню полностью исчерпали себя, а другим еще предстоит раскрыть коммерческий потенциал.

Интересно, что на каждый метр протяженности ул. Мичурина (3750 м) приходится почти один квадратный метр в аренду или продажу (чуть менее 3 тыс. кв. м офисных и торговых площадей). Четыре года назад, в июне 2008 года, это число было куда меньше - около 903 кв. м.

Несмотря на относительно небольшую протяженность, улица имеет отчетливо выраженные «офисные» и «торговые» участки. Так, стрит-ритейл в большей степени развит на отрезке от пересечения с ул. Полевой до пр. Масленникова. А одним из мест с наиболее плотной «офисной» концентрацией является участок от ул. Клинической до Московского шоссе. Есть на улице и «белые пятна» - например, от пр. Масленникова до ул. Революционной можно с полным правом назвать спальным, причем «спят» там и люди, и предприниматели.

Аренда

Число актуальных предложений по аренде коммерческих помещений немного превышает количество предложений по продаже (соотношение 6:5). В июне 2008 года собственники площадей на ул. Мичурина предлагали 2 помещения в аренду и 2 на продажу. Если сопоставлять количество офисных и торговых помещений сегодня, то экспозиция в большей степени имеет торговый характер (5 помещений собственники позиционируют как торговые, 3 - как офисные). Примечательно, что из офисных предложений по аренде, предлагаемых сегодня, лишь одно находится в формате «стрит-ритейл». Все остальные пять находятся в офисных центрах (и потому не попали в сводную RS-таблицу) и сдаются по ставке 400-500 руб./кв. м.

Арендные ставки на ул. Мичурина варьируются от 600 до 1500 руб./кв. м. Самые дешевые актуальные предложения сосредоточены на пересечении с пр. Масленникова (универсальное помещение площадью 109 кв. м) и ул. Полевой (торговое помещение площадью 140 кв. м). Столь низкая арендная стоимость торговой площади на пересечении с Полевой объясняется ее характеристиками: помещение имеет свободную планировку и не готово к немедленной эксплуатации. Самые дорогие предложения на ул. Мичурина сегодня - торговая площадь 500 кв. м на пересечении улиц Мичурина и Больничной (1200 руб./кв. м) и все то же пересечение с ул. Полевой, где по ставке 1500 руб./кв. м (максимальной для всей улицы!) предлагается площадь 120 кв. м.

Четыре года назад самая высокая арендная ставка была зафиксирована на пересечении с ул. Осипенко - помещение площадью 360 кв. м сдавалось в аренду по ставке 1500 руб./кв. м. Не менее востребованным был треугольник
ул. Мичурина/ Московское шоссе/ ул. Луначарского - здесь средняя ставка составляла 1500 руб./кв. м. Самой низкой арендной ставкой могли похвастаться помещения
на ул. Мичурина/ Революционной (от 600 до 800 руб./кв. м). Причины, влияющие на фиксацию арендной ставки на максимальном уровне, стандартны: участки с интенсивным пешеходным и автомобильным трафиком. Хотя вот интересно: зачем офисным помещениям пешеходный трафик (это же магазины спонтанных покупок), магазинам - автомобильный поток, если припарковаться и поставить машину на Мичурина негде?

Как отметила генеральный директор АН «Дом-ИСТ» Ирина Рязанова, «арендные ставки, по которым предлагаются торговые площади на топовых участках улицы Мичурина, сопоставимы с уровнем ставок на помещения в других популярных локациях. Что касается офисных помещений, то невысокие цены на офисы объясняются сложностями с парковкой и серьезной изношенностью многих объектов офисной недвижимости, которые здесь экспонируются».

В целом мы считаем, что намечается тенденция снижения востребованности офисных помещений во встроенно-пристроенных объектах. Намного выгоднее арендовать офис в ОЦ, где ставки сопоставимы со встройкой, но нет индивидуальных накладных и организационных расходов: охрана, уборка, благоустройство территории, содержание фасада в порядке и т. д. В настоящее время реально сокращается количество занятых офисных «встроенных» помещений, а те, что остались - это скорее своеобразная коллаборация офисов и точек продаж, например банков, салонов связи. Поэтому роста арендных ставок офисных «встроек» ожидать не стоит, а те, объекты, которые сохранили такое назначение, нужно перепрофилировать в торговые!

Продажа

Средняя стоимость коммерческой недвижимости на улице Мичурина, по сравнению с RS-мониторингом четырехлетней давности, осталась в прежних границах - от 60 тыс. до 80 тыс. руб./кв. м. По самой низкой цене на ул. Мичурина реализуется помещение на пересечении Мичурина и Масленникова. Впрочем, это объясняется не характеристиками самого помещения, а его большой площадью - 895 кв. м. Самые дорогие предложения на улице, безусловно, можно отнести к разряду топовых торговых площадей. Универсальное помещение площадью 554,5 кв. м на пересечении ул. Мичурина и Московского шоссе продается за 90,2 тыс. руб./кв. м. Помещение полностью готово к эксплуатации и выгодно расположено. Дороже на ул. Мичурина стоит только помещение с готовым бизнесом - площадь 86 кв. м на пересечении ул. Мичурина и пр. Масленникова. Помещение стоимостью 104,7 тыс. руб./кв. м также уже готово к эксплуатации.

В июне 2008 года купить коммерческое помещение на востребованных участках ул. Мичурина можно было за 65-75 тыс. руб./кв. м. Например, более 70 тыс. руб./кв. м стоили площади, расположенные в топовом треугольнике
ул. Мичурина/ Московского шоссе/ ул. Луначарского,
а 90 кв. м в здании автосервиса на пересечении Мичурина и Осипенко 4 года назад продавалось по цене 70 тыс. руб./кв. м.

Эксперты с оптимизмом смотрят на потенциал развития коммерческой недвижимости ул. Мичурина.

«У каждого участка улицы Мичурина свой потенциал, на который влияют здания по соседству. Исходя из этого, у пересечения с ул. Чкалова потенциал один, а у участка от Полевой до Московского шоссе - совсем другой. Но все же не стоит забывать, что «потенциальный» и «востребованный» - все же разные вещи. Так, участок от ул. Полевой до ул. Осипенко, безусловно, является самым кассовым и самым дорогим. А наибольшим потенциалом, на мой взгляд, обладает участок от ул. Осипенко до пр. Масленникова. Также сейчас развивается отрезок от ул. Осипенко до ул. Челюскинцев: здесь «выросли» два новых офисных центра (ул. Мичурина, 21 и ул. Мичурина, 78), уплотняется и жилая застройка», - говорит заместитель генерального директора компании «Royal Estate Boutigue» Андрей Николаев.

Не стоит забывать и еще один факт: у властей есть планы, причем весьма ощутимые во времени на реконструкцию ул. Мичурина от Московского шоссе до Авроры (!). Администрация города уже претендует на 106 млн 400 тысяч (в том числе и реконструкция очистных сооружений в овраге Подпольщиков) областных денег на эти цели. Если и эта идея муниципалитета и депутата губернской Думы Михаила Матвеева реализуется, то ул. Мичурина получит новую жизнь.

Ирина Рязанова, генеральный директор АН «Дом-ИСТ»:

— На улице Мичурина наиболее «живыми» и востребованными являются два перекрестка - пересечение с проспектом Масленникова и Московским шоссе. Это локации с максимальным пешеходным и транспортным трафиком, соответственно, стрит-ритейл здесь чувствует себя весьма уверенно, а ставки и цены являются самыми высокими для всей улицы. На всех остальных отрезках улицы Мичурина пешеходный трафик, как и остановки общественного транспорта, почти отсутствует. В последнее время улица также «оживилась» в новых спальных районах, близ улицы Ерошевского. Там хорошая плотность населения, которая аккумулирует пешеходные потоки. В этой локации открываются офисы и магазины, здешние коммерческие площади интересны арендаторам. А вот все, что находится буквально на 50 метров дальше многолюдных перекрестков и нового района жилой застройки, арендаторам практически неинтересно. 

Андрей Николаевзаместитель генерального директора компании «Royal Estate Boutique»:

— Еще одна важная перспектива развития коммерческой инфраструктуры улицы Мичурина связана с освоением площадки 4-ГПЗ. Сегодня «блоки» бывшего 4-ГПЗ осваиваются с поразительной скоростью. Конечно, там есть определенная проблема с парковкой. Однако уже сейчас понятно, что в будущем коммерческий облик улицы в этой части еще будет меняться. Самый очевидный вектор развития для ул. Мичурина - в сторону проспекта Масленникова. Эта перспектива представляется сейчас наиболее вероятной.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Официально этап выдвижения номинантов на Премию RS-AwaRdS-2019 стартовал 7 августа, на праздновании ...
15.08
ООО «Центр радиационной безопасности» проводит все необходимые исследования, по результатам которых ...
12.08
Розничные продажи часто идут за новостройками. Это хорошо заметно не только по продуктовому ритейлу,...
06.08