Ваш советник по недвижимости
270x75.gif

Блеск и нищета улицы Алма-Атинской

0_9dfa6_188d6e44_orig2.jpgУлицу Алма-Атинскую сложно назвать «меккой коммерческой недвижимости», однако «ресторанной галереей» очень даже можно. Она пестрит многочисленными объектами в ресторанно-гостиничной сфере весьма определенной, очень одинаковой концепции. При этом «досуговая» составляющая улицы активно прирастает новыми объектами. Коммерческие перспективы у этой локации есть, убеждены эксперты рынка.

Ресторанно-гостиничная аллея
Улица Алма-Атинская для многих ассоциируется не с окраинной дорожной магистралью обводного характера, а с локацией, где количество ресторанов, мини-гостиниц и кафе на один квадратный километр просто зашкаливает. Причем удивляет не только плотность подобных объектов, но и размах, с которым они возведены. Рестораны «Ла Мезон», «Империя», «Парадиз» – барочно-дворцовая эстетика прослеживается не только в названиях, но и архитектуре этих двухэтажных зданий с причудливой подсветкой, фонтанами и резными воротами.
Алма-Атинская застроена неравномерно. От начала улицы, от пересечения с Московским шоссе, объекты коммерческой недвижимости расположены в основном на нечетной стороне. Помимо ресторанно-гостиничной сферы, на улице нашлось место многочисленным автосервисам, автомойкам. Чуть реже встречаются небольшие административные здания с офисами торговых и транспортных компаний, складские помещения.
Застройка на четной стороне начинается чуть дальше по движению от Московского шоссе. Характер зданий – все тот же, конкуренция на Алма-Атинской развита серьезно. Впрочем, после пересечения с улицей Стара-Загорой эта локация становится все менее оживленной в коммерческом плане. По обеим сторонам все так же встречаются автосервисы и автомойки, небольшие кафе и бары, но плотность их существенно ниже.
Примечательно, что коммерческие здания на Алма-Атинской расположены «островками», скоплениями, состоящими из группы строений, среди которых ресторан или кафе, небольшая гостиница и/ или сауна, административное сооружение и, возможно, автомойка. За этим «островком» следует пустырь (зачастую по обеим сторонам улицы), который по мере движения сменяется новым цивилизованным «оазисом». С яркими огнями и громкой музыкой эти ресторанные «островки» действительно производят эффект оазиса, особенно если передвигаться по улице в темное время суток.
«Являясь своеобразным форпостом на въезде в Самару, улица Алма-Атинская предлагает путешествующим да и самим самарцам услуги банно-развлекательного характера, – отмечает коммерческий директор ГК «Статус» Елена Чичановская. – Притом все эти рестораны определенной направленности, гостиницы с номерами на сутки с коммерческой точки зрения являются довольно интересными объектами. Все они построены недавно, не имеют проблем с парковкой, обладают неплохими архитектурными решениями. Поэтому неудивительно, что среди посетителей они востребованы и удобны для них».
Площадок для строительства на «Алма-Атинке» еще достаточно, чем и пользуются многие представители бизнеса, которые сегодня ведут здесь активное строительство. Большинство из них облюбовало именно нечетную сторону: на разных ее участках возводят три двухэтажных здания – вероятно, из все той же гостинично-ресторанной сферы. По правой стороне буквально на середине всей протяженности Алма-Атинской строится еще одно здание, ресторан или мини-гостиница.
Частные инвесторы, в будущем владельцы ресторанов и мини-гостиниц, приходят на Алма-Атинскую в первую очередь из-за доступной стоимости земли. Возводить объект коммерческой недвижимости на максимально удаленной от центральной части города территории экономически выгодно, а репутация, которую улица уже получила не только среди дальнобойщиков, но и среди жителей Самары и ее окрестностей, гарантирует развлекательному заведению, построенному здесь, постоянную посещаемость. Кроме того, постоянные клиенты здешних ресторанов – участники семейных банкетных торжеств. В просторных залах за небольшую, по сравнению с заведениями в центральной части города, плату можно разместить и накормить внушительную толпу гостей. Поэтому свадьбы и юбилеи – столь частые события в повседневном существовании Алма-Атинской.

Небогатая экспозиция
Тот факт, что на улице Алма-Атинской выгоднее строить свой бизнес фактически с нуля, на голой земле, косвенно доказывает весьма скромная экспозиция вакантной коммерческой недвижимости. Предложения по аренде и продаже можно пересчитать на пальцах одной руки, да и спрос на них очень специфичен. Коммерческие помещения на абсолютной городской окраине в окружении четко сформированного досугового анклава едва ли подойдут массовым арендаторам.
К аренде на Алма-Атинской сегодня предлагается два помещения. Оба – офисные площадью выше среднего (330 и 500 кв. м). Арендные ставки можно отнести к разряду самых доступных по городу: помещение на пересечении Алма-Атинской и Свободы сдается по ставке 280 руб./кв. м, а помещение неподалеку от МРЭО можно арендовать за 450 руб./кв. м (близостью к МРЭО такая ставка и обусловлена).
Экспозиция коммерческих помещений на продажу выглядит неоднородной. Типично «алма-атинский» офис здесь представлен помещением на Алма-Атинской, 29а. Площадь в 660 кв. м можно купить за 18,2 тыс. руб./кв. м. Другие помещения, попавшие в обзор, стоят куда дороже – и не только потому, что расположены на первых линиях, но и по той причине, что находятся на пересечении с проспектом Металлургов, а это локация более оживленная.
Почти по аналогичным ценам реализуются два помещения ходового метража – 45 и 50 кв. м. Оба расположены на первых этажах в домах на первой линии и реализуются по цене 73,3 и 74 тыс. руб./кв. м соответственно. Чуть дешевле стоит двухкомнатная угловая квартира площадью 51 кв. м, также расположенная на первом этаже жилого дома. Объект продается по цене 66,7 тыс. руб./кв. м, однако, если учесть затраты, которые потребуются на его перевод в нежилой фонд и ремонт, в итоге получится примерно такая же сумма.
Больше на Алма-Атинской ничего не сдается и не продается. Владельцы ресторанов, гостиниц и автомоек ведут свой бизнес сами и, судя по отсутствию рекламных растяжек о продаже, делают это довольно-таки успешно.

Окраина – для отдыха?
Если отбросить предубеждения против городской окраины и фактического расположения у дороги, все эти ресторанно-гостиничные комплексы на Алма-Атинской весьма востребованы среди посетителей. Местные парковки не пустуют в будни, а на выходных и вовсе демонстрируют плотный посетительский поток. Насколько обширны перспективы дальнейшего коммерческого развития улицы? Очевидно, что направление для этого роста уже задано, и эксперты отмечают, что будущее у этой локации есть.
Коммерческий директор ГК «Камертон» Максим Рахман убежден, что коммерческий облик Алма-Атинской улицы уже сложился и меняться вряд ли будет. «Это чисто ресторанно-гостиничная локация, ни сугубо торговые, ни офисные коммерческие объекты здесь не выживут. Соответственно, дальнейшее развитие возможно лишь в этом направлении. Если к чемпионату мира по футболу здесь построят новые гостиницы классом чуть выше, то и общий коммерческий облик изменится в лучшую сторону».
Елена Чичановская считает, что улица в целом имеет неплохие перспективы для развития, особенно в контексте Мундиаля-2018. «Уже сейчас улица Алма-Атинская интересна для размещения объектов, сопутствующих досугово-развлекательной тематике. Здесь будет уместно дальнейшее строительство автомоек, сервисов, заправок. Кроме того, перспективным представляется дальнейшее развитие развлекательной темы: строительство лунапарков и аквапарков, детских игровых площадок, ведь сфера детских развлечений здесь пока никак не реализована, а многие едут в здешние рестораны всей семьей. Ну а чемпионат мира по футболу вполне способен повлиять на коммерческую недвижимость Алма-Атинской более глобально – в сторону большей цивилизованности. Идея досугово-развлекательного анклава должна остаться якорной для улицы, но объекты более высокого класса, которые смогут изменить имидж и социальный класс улицы, вполне могут здесь появиться».

мурзин.jpgВладимир Мурзин,
руководитель АН «Гербер»: 
– Меня как потребителя улица Алма-Атинская никогда не привлекала в качестве места расположения кафе или различных сервисов. В то же время именно как улицу для объектов ресторанного и рекреационного типа Алма-Атинскую начали осваивать инвесторы. Подобного скопления таких объектов в этом районе нет, и с этой точки зрения улица уникальна. Добавляет привлекательности размещенным здесь ресторанам и гостиницам наличие зеленой зоны, которая другой своей стороной примыкает к больнице имени Калинина. Но в то же время по соседству с объектами из сферы отдыха расположены автосервисы, мойки и рынки, что никак не вяжется с развлекательной сферой.

Экспозиция коммерческой недвижимости на ул. Алма-Атинской (октябрь, 2013)
алма1.jpg
















Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Мы рассказали о новом механизме перевода жилых помещений в нежилой фонд. Теперь поговорим о бизнес-н...
22.08
Официально этап выдвижения номинантов на Премию RS-AwaRdS-2019 стартовал 7 августа, на праздновании ...
15.08
ООО «Центр радиационной безопасности» проводит все необходимые исследования, по результатам которых ...
12.08