Как заработать 1,5 млн?

Покупка квартиры с целью последующего перевода в нежилой фонд – чрезвычайно распространенная среди частных инвесторов практика. Доход от такого вложения будет априори выше, чем от простой сдачи такого жилья в аренду. Однако о том, как грамотно инвестировать в такую недвижимость и у каких объектов есть хороший коммерческий потенциал, могут рассказать только профессионалы рынка. Генеральный директор ГК «Камертон» Ирина Семенюк провела мастер-класс по расчету сроков окупаемости и доходности на примере конкретного объекта. Несмотря на то что эксперты рынка сегодня жалуются на дефицит квартир, которые было бы выгодно перевести в нежилой фонд, рассматриваемое помещение вполне заслуживает звания интересного для инвестирования объекта.

как.jpg
фото 2 к Камертону ava.jpg













Этап затрат
Чтобы получить прибыль, более весомую, чем доход от сдачи жилья в аренду, приобретенную квартиру нужно прежде всего перевести в нежилой фонд. Для этих целей частному инвестору требуется сумма около 250 тыс. руб. Также в будущем коммерческом помещении необходимо сделать ремонт, отвечающий его новому предназначению. Специалисты советуют «закладывать» на этот процесс сумму не меньше 10 тыс. руб. с квадратного метра. В общей сложности эти траты увеличат стоимость квадратного метра рассматриваемого помещения до 77 750 руб. Помимо этого, инвестор должен предусмотреть траты на страховку и оценку объекта недвижимости. По сравнению с другими статьями расходов, они незначительны, но тем не менее пренебрегать ими не будем.

как2.jpg














Этап прибыли
«Разделавшись» с этапом затрат, инвестор переходит к более приятному периоду – этапу извлечения прибыли от своего вложения. Нужно понимать, отмечают эксперты, что немаловажную роль в расчетах сроков окупаемости и выхода на получение дохода играет размер арендной ставки, по которой инвестор сможет сдавать свой объект в аренду. Средняя арендная ставка, на которую вполне может рассчитывать покупатель рассматриваемого нами помещения,  – 1000 руб./кв. м. И это, как считают аналитики рынка, при условии стабильного развития рынка и инфраструктуры вокруг объекта. При такой ставке инвестор получит «чистый» срок окупаемости своего объекта длиной около 6,5 лет.

как3.jpg










А если в кредит?
Частное инвестирование в недвижимость для многих участников рынка сопряжено с кредитованием. Насколько увеличится срок окупаемости в случае, если инвестор приобретет этот объект с участием заемных средств?
Предположим, 30% от стоимости помещения частный инвестор внесет из своего кармана, а оставшиеся 70% возьмет в кредит под 18% годовых. С учетом процентов по кредиту общая сумма его затрат, конечно, увеличится, но, что приятно, ненамного. По сути, это и есть лучшее доказательство привлекательности объекта недвижимости в цифрах.

как4.jpg


















Последующая продажа
Вкладывая средства в объект коммерческой недвижимости, инвестор должен просчитывать не только вариант сдачи этой площади в аренду, но и последующей продажи объекта. В случае с данным помещением последующая реализация может принести существенный доход, причем опять же при условии как вложения целиком наличных средств, так и инвестирования с кредитом. Хорошие характеристики помещения, а также проведенный в нем ремонт и установленный размер арендной ставки позволят реализовать объект по цене 100 тыс. руб./кв. м. Посчитать доход, который инвестор получит в этом случае, можно следующим образом.

как5.jpg
















Алексей Гурьянов,
генеральный директор
ГК «Институт оценки»:
– Объект с таким сроком отдачи, безусловно, привлекает внимание. Многие объекты коммерческой недвижимости в стрит-ритейле сегодня выходят на доходность через 10–12 лет. На высокий размер арендной ставки и конечную стоимость, по которой уже переведенное в нежилой фонд помещение выйдет на рынок, влияют характеристики объекта. Так, расположение на первой линии домов добавляет объектам стрит-ритейла 30–40% от стоимости помещений на второй линии. Поэтому любые внешние изменения, связанные с расположением объекта (если нынешняя первая линия вдруг станет второй) и трафиком (если объем пешеходов и автомобилей вблизи объекта вдруг резко сократится), повлияют на срок окупаемости, увеличив его.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Новый сезон принес яркое открытие, объединившее сразу три актуальных тренда. Реновация, исторический...
14.10
Городу больше не нужны микрорайоны советского типа, достаточно и примеров экстенсивного развития. Со...
11.10
Пять лет - полет нормальный. Юбилей в европейском формате. Бизнес-встреча руководства торгового комплекса...
10.10