Параллельным курсом

Где открыть магазин или купить помещение для сдачи в аренду? Если в классических локациях стрит-ритейла не удается найти коммерческое помещение, которое устроит и в ценовом, и в качественном отношении, советуем присмотреться к параллельным направлениям — улицам, расположенным по соседству с популярными магистралями.
Дыбенко.jpg

Расширить границы поиска

Первые строчки хит-парада самых раскрученных с точки зрения стрит-ритейла улиц уже давно остаются неизменными. На вопрос о том, какие самарские улицы генерируют самый большой пешеходный трафик, эксперты и сами участники рынка уже давно отвечают перечислением всем известных названий: улицы Гагарина, Победы, Ново-Садовая, Куйбышева, проспект Масленникова… Именно с этих локаций начинают поиск помещения для бизнеса представители торговых организаций, нуждающихся в обширных пешеходных потоках. И — зачастую — ничего подходящего не находят. Самые привлекательные с точки зрения местоположения коммерческие площади на топовых для стрит-ритейла улицах заняты арендаторами давно и бесповоротно, ротация здесь – явление редкое, потому что представителей бизнеса на 100% устраивают занятые ими «хлебные» места, и даже внушительный размер арендных ставок таких арендаторов не страшит.

«Качественные помещения не простаивают», — гласит одна из аксиом рынка коммерческой недвижимости, и для объектов в формате стрит-ритейл она абсолютно справедлива. Да, свободных «без условных» помещений мало, их надо искать. Но значительно более надежно, самому «открывать» такие локации и помещения, которые станут привлекательными не только для вас, но и для представителей бизнеса в целом. Как? Проявить немного дальновидности и изучить перспективные тенденции рынка коммерческий недвижимости.

Где же искать торговые площади, если на топовых улицах ничего не подошло, а хорошая посещаемость нужна бизнесу, как воздух? В такой ситуации наиболее правильное решение — мыслить шире, причем прежде всего в географическом плане и присмотреться к экспозиции на соседних параллельных улицах: естественно, при условии, что они в достаточной мере оживлены и расположены в шаговой доступности от желанной магистрали. Коммерческий директор ГК «Камертон» Максим Рахман рассказал, что профессиональные участники рынка недвижимости часто пользуются этим приемом в процессе поиска подходящей площади для стрит-ритейла. «Мы постоянно практикуем поиск коммерческих помещений в непосредственной близости от максимально востребованных городских локаций.

На параллельных улицах действительно можно встретить интересные предложения по более низким ставкам и с вполне хорошими качественными характеристиками. Но при этом нужно смотреть индивидуально, подойдет ли такое размещение бизнесу. Для тех магазинов, куда посетители будут приходить адресно, такой вариант размещения подойдет, а соседство с крупной и оживленной транспортной артерией будет на руку. Если же на такой параллельной улице разместить магазин или кафе, которые полностью ориентированы на активный пешеходный трафик, то эти объекты могут попросту «потеряться» рядом со своими соседями на более оживленной улице».

Перспективные параллельные улицы

Поиск привлекательных локаций, соседствующих с топовыми для стрит-ритейла улицами, советуем начинать не с изучения карты города, а с «разведки на местности». Чтобы иметь возможность «перетягивать» на себя какую-то часть трафика с востребованной магистрали, улица должна сама отличаться хорошей транспортной доступностью, выступать в какой-то степени «дублером» своего более мощного соседа хотя бы в часы пик. Показательный городской пример — улица Солнечная. До тех пор пока ее транспортные проблемы не были решены, она не представляла достаточного интереса для бизнеса.

Но как только транспортная активность Солнечной (и активность осваивающих ее застройщиков) возросла, эта локация сразу стала достойной альтернативой соседней Ново-Садовой. Как итог, сегодня на Солнечной практически не осталось интересных предложений, говорит Максим Рахман. «Остались вакантными торговые площади, расположенные в удалении от первой линии, рассчитанные только на жителей внутренней застройки, тогда как места, в которых трафик генерируется в большей степени, уже заняты», — подчеркивает эксперт.

Перспективными параллельные улицы делают также близость остановок общественного транспорта, наличие оживленных перекрестков — словом, все, за что представители торгового бизнеса так любят классический стрит-ритейл. По поводу того, в какой части города сосредоточено большинство таких перспективных территорий, мнения экспертов разнятся. Так, заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique Андрей Николаев считает, что присматриваться к параллельным улицам однозначно стоит в центральной части Самары, тогда как по мере приближения к спальным районам эта затея теряет перспективы.

«В нецентральных районах города, если уйти от улиц с развитым стрит-ритейлом на квартал вниз или вверх, окружающая обстановка может резко поменяться с привлекательной для бизнеса на депрессивную. Например, на участке улицы Дыбенко неподалеку от улицы Гагарина можно найти интересные варианты для размещения, но стоит спуститься на квартал ниже, как ситуация изменится. Еще более характерна эта ситуация для улиц, соседствующих с улицей Победы. Большинство из них малопроездные, в силу чего не формируется транзитный трафик, столь необходимый для стрит-ритейла».

Максим Рахман считает, что по-настоящему интересными могут быть отдельные участки параллельных улиц — максимально оживленные и расположенные неподалеку от «эпицентра» стрит-ритейла. «Например, удачной локацией, параллельной улице Победы, можно назвать пересечение улицы Физкультурной с проспектом Кирова или с улицей Ново-Вокзальной. Но стоит продвинуться по Физкультурной дальше, как невооруженным глазом станет заметно уменьшение трафика, что сразу делает локацию куда менее интересной».

Андрей Николаев отмечает, что многие представители бизнеса сегодня выбирают размещение на параллельных востребованным магистралям улицах именно в центральной части города. «В Самарском районе бизнес все чаще уходит в параллельные улицы, потому что основные локации в этой части города, как правило, предлагают помещения по несоизмеримо высоким ставкам и к тому же отличаются отсутствием парковочных мест, что для многих направлений торгового бизнеса может оказаться неудобным. Поэтому часто достаточно поискать помещение на квартал вверх или вниз от популярной локации, чтобы убедиться, что там тоже бизнес может неплохо существовать».

Ищем «параллельные» варианты

Мониторинг актуальных предложений на улицах, параллельных наиболее востребованным для стрит-ритейла магистралям, показал, что интересные вакантные площади, находящиеся в непосредственной близости от «эпицентра» трафика, также единичны — по 2–3 объекта на каждую локацию. Заметным исключением в этом ряду стала улица Галактионовская: видимо, интерес к историческому центру среди представителей торгового бизнеса хоть и восстанавливается, но не столь активно.

Что касается стоимости торговых площадей на параллельных улицах, то их ставки и цены зачастую действительно выгодно отличаются от предложений на соседних «раскрученных» улицах. Значит, к ним стоит присмотреться.

Среди помещений, выставленных на продажу, внимание на себя обращают предложения по квартирам на первых этажах с возможностью перевода в нежилой фонд. Представители бизнеса и частные инвесторы тратят много времени, а впоследствии и средств, чтобы отыскать такие объекты на топовых городских улицах и переоборудовать их в коммерческие помещения. Результатом этого активного процесса стало то, что на многих улицах эти ресурсы в виде пока не переведенных в нежилье квартир на первых этажах домов практически истощились. Чтобы в этом убедиться, достаточно проехать по тем же улицам Гагарина и Победы.

В такой ситуации интересны именно параллельные улицы: шаговая доступность от оживленных мест сохраняется, а вакантные квартиры с возможностью перевода еще есть. Например, на Физкультурной продается квартира на 1-м этаже в доме на 1-й линии. Объект площадью 49 кв. м стоит недешево — 85,7 тыс. руб., но в стоимость уже включен ремонт помещения после его перевода в нежилой фонд. К тому же торговые площади в домах на улице Победы, расположенной неподалеку, стоят не в пример дороже, если вообще продаются. Еще один объект из этого сегмента — квартира на 1-м этаже по улице Солнечной. Ее стоимость и площадь меньше: 40,2 кв. м обойдутся покупателю в 64,7 тыс. руб./кв. м, но и «видовые» характеристики у этого объекта поскромнее.

По примерам торговых помещений, сдаваемых в аренду, можно судить о том, насколько аренда на соседних улицах в материальном плане выгоднее, чем аренда помещений в популярных локациях. Самые востребованные с позиции стрит-ритейла городские улицы имеют средний ценовой диапазон арендной ставки — 1200–1500 руб./кв. м. У помещений на параллельных с этими локациями улицах диапазон свой — 600–800 руб./кв. м. Эта разница в цене окажется тем более приятной, если представителю торгового бизнеса повезет отыскать помещение, не сильно уступающее по своим географическим характеристикам.

Впрочем, на рассматриваемых нами улицах, встречаются свои ценовые рекордсмены. Так, торговое помещение площадью 34 кв. м на ул. Дыбенко, 29 сдается в аренду по ставке 1500 руб./кв. м. Однако нужно понимать, что такую стоимость в данном случае формируют качественные характеристики самого объекта (1-я линия, евроремонт, витрины) и очевидный эффект синергии от близости к коммерческому «гиганту» — ТРК «Космопорт». А близость к улице Гагарина, столь популярной локацией стрит-ритейла, в данном случае не столь важна. На наличие таких факторов тем, кто ищет помещение для бизнеса, тоже стоит обращать внимание, ведь в этом случае сэкономить на размещении «по соседству» явно не получится.

Описание объекта

Площадь

Стоимость/ арендная ставка

Продажа

Универсальное помещение на ул. М. Тореза, 103

1-й этаж 9-этажного дома, 2 помещения с отдельным входом и возможностью объединения

Парковка. Действующие арендаторы в обоих помещениях

625 кв. м

578 кв. м

50 тыс. руб./кв. м

Универсальное помещение на ул. М. Тореза, 121

1-я линия, 1-й этаж, 3 отдельных входа. Действующий ресторан. 3 отдельных входа, парковка, все коммуникации

596 кв. м

67 тыс. руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Дыбенко, 120

1-я линия, 2 отдельных входа, 2 выхода для разгрузки. Все коммуникации, новый ремонт

402 кв. м

49,75 тыс. руб./кв. м

Нежилое помещение на ул. Физкультурной, 29

1-я линия, 1-й этаж, квартира с возможностью перевода в нежилой фонд.

49 кв. м

85,7 тыс. руб./кв. м (в стоимость включен ремонт под нежилое помещение)

Торговое помещение на ул. Физкультурной, 94

1-я линия, отдельный вход

75,2 кв. м

69 тыс. руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Физкультурной/ Средне-Садовой

1-й этаж 5-этажного дома, отдельный вход. Все коммуникации, парковка

225 кв. м

48,9 тыс. руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Свободы/ XXII-го Партсъезда

Действующий магазин канцтоваров. Свежий ремонт

46 кв. м

108,5 тыс. руб./кв. м

Универсальное помещение на ул. Галактионовской, 42

1-я линия, 1-й этаж, отдельный вход. Ремонт, все коммуникации. Действующий арендатор

77 кв. м

71,4 тыс. руб./кв. м

Универсальное помещение на ул. Галактионовской, 54

1-я линия. Действующий арендатор

86 кв. м

33,7 тыс. руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Фрунзе, 74

Отдельный вход, свободная планировка. Ремонт

50 кв. м

62 тыс. руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Солнечной/ 7-я Просека

1-я линия, 1-й этаж, черновая отделка, все коммуникации. Парковка

297 кв. м

58 тыс. руб./кв. м

Нежилое помещение на ул. Солнечной/ XXII-го Партсъезда

Квартира на 1-м этаже с возможностью перевода в нежилой фонд. Черновая отделка, парковка

40,2 кв. м

64,7 тыс. руб./кв. м

Аренда

Торговое помещение на ул. М.Тореза, 119

Отдельный вход, ремонт

80 кв. м

600 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Дыбенко, 120

Цокольный этаж с окнами, отдельный вход. Новый ремонт, все коммуникации

100 кв. м

400 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Дыбенко, 29

1-я линия, 1-й этаж. Евроремонт, витринные окна

34 кв. м

1500 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Физкультурной/ Средне-Садовой

Отдельный вход, все коммуникации

130 кв. м

500 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Свободы/ Матросова

2 отдельных входа, все коммуникации, ремонт

161 кв. м

501 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Галактионовской/ Самарская площадь

Ремонт, все коммуникации

64 кв. м

1100 руб./кв. м

торговое помещение на ул. Галактионовской, 130

1-я линия, 1-й этаж, отдельный вход. Свободная планировка, ремонт

130 кв. м

1500 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Галактионовской/ Некрасовской

Отдельный вход, все коммуникации, качественный ремонт

58,1 кв. м

600 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Фрунзе, 65

1-й этаж, отдельный вход. Все коммуникации, ремонт, витринное остекление.

143 кв. м

1150 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Солнечной/ 7-я Просека

Отдельный вход, черновая отделка, свободная планировка, все коммуникации

174,5 кв. м

700 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Н.Панова/ Гая

Отдельный вход, предчистовая отделка, все коммуникации

39 кв. м

1000 руб./кв. м

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Офисные площади открытого формата теряют свою эффективность. За что такие офисы без границ попали в ...
16.10
Пять лет - полет нормальный. Юбилей в европейском формате. Бизнес-встреча руководства торгового комплекса...
16.10
Новый сезон принес яркое открытие, объединившее сразу три актуальных тренда. Реновация, исторический...
14.10