270x75.gif

«Внезапный выстрел» Кирова

кирова.jpgОбъем экспозиции коммерческой недвижимости на проспекте Кирова потрясает не меньше, чем его протяженность. Уверенно можно сказать только то, что пр. Кирова - это торговый коридор (офисов в этом районе в разы меньше), а обозначить четко уровень арендных ставок затруднительно. Так называемый опцион в виде реконструкции пл. Кирова заставил вибрировать собственников помещений.

Общее количество коммерческих помещений, которые сегодня предлагаются к аренде на проспекте им. Кирова, - 21. На продажу выставлено вдвое меньше, 11 помещений. Даже несмотря на большую протяженность проспекта (10,5 км), это очень солидные цифры, которые значительно превосходят кризисные показатели. В ноябре 2008 года, когда RS проводил мониторинг объектов коммерческой недвижимости на пр. Кирова, в общей сложности вакантно было 2624 кв. м. Для сравнения, общая площадь коммерческих помещений, занятых бизнесом, на тот момент составляла не в пример больше - 42946 кв. м. Сегодня ситуация иная: в общей сложности на проспекте Кирова сегодня сдается в аренду или продается более 9000 кв. м коммерческой недвижимости. Как видим, экспозиция увеличилась более чем в три раза! Объекты разной площади и степени оснащенности расположены на самых разных участках проспекта. Разбег арендных ставок и цен на нежилые площади здесь также внушителен.

Последствия реконструкции

Самое значительное изменение, которое произошло на проспекте Кирова за последние несколько лет, - это недавняя реконструкция площади им. Кирова - своеобразного «якоря» для многих жителей близлежащих улиц и отдаленных районов области, соответственно, для представителей стрит-ритейла. Площадь им. Кирова не только преобразилась с эстетической точки зрения, но и укрепила свой статус инфраструктурного объекта, который способен повлиять на развитие местного бизнеса. Ликвидация торговых павильонов и ларьков на площади улучшила степень просматриваемости как самой площади, так и объектов, расположенных вблизи нее. Не менее важен такой бытовой фактор для развития стрит-ритейла, как то, что обновленная площадь им. Кирова однозначно привлечет больше людей для вечерних и воскресных прогулок. Главный вопрос, которым сегодня задаются эксперты рынка коммерческой недвижимости, а также собственники и арендаторы коммерческих площадей на проспекте Кирова: повлияет ли реконструкция площади на уже установившиеся диапазоны цен и ставок на нежилые помещения? Возрастет ли интерес арендаторов к этому месту? Эксперты рынка во мнениях разошлись: некоторые утверждают, что стоимость коммерческого квадратного метра на проспекте Кирова сегодня уже находится на своем пике и дальше расти не будет, другие ожидают роста стоимости до 20%.

В любом случае, наглядных доказательств повышения стоимости квадратного метра в помещениях близ площади им. Кирова пока нет. Однако один из опрошенных RS собственников коммерческой недвижимости, расположенной недалеко от площади, сообщил, что роста цены за свое помещение он все же ожидает. «Помещение, которое я выставил на продажу, находится непосредственно рядом с площадью, - рассказывает Алексей. - В принципе, уже сейчас я выставил его на продажу по довольно приличной цене - около 82 тыс. руб./кв. м. До мая 2012 года в этом помещении располагался арендатор, который платил мне 1000 руб./кв. м ежемесячно. Свое помещение я решил продать не из-за того, что оно нерентабельно, просто хочу поменять его на торговую площадь где-нибудь ближе к центру города. Цену пока не поднял, объект смотрят, но до сделки еще дело не дошло. В ближайшее время буду наблюдать за другими собственниками: если они будут повышать цены, хотя и незначительно, то и я последую их примеру. Думаю, что недавно завершившийся ремонт площади Кирова может этому процессу способствовать».

Предполагать локальное повышение арендных ставок на пр. Кирова имеет смысл еще и потому, что аналогичные сценарии в сегменте самарского стрит-ритейла уже разыгрывались. Например, после реконструкции улицы Солнечной спрос на расположенные там коммерческие помещения вырос, и собственники незамедлительно отреагировали повышением цен.

Другой пример: практически сразу после старта реконструкции на улице Ленинградской участники рынка зафиксировали заметный рост цен на коммерческую недвижимость. Примечательно, что после того, как проект «свернули», не завершив до конца, цены на квадратные метры буквально «встали». По словам директора компании «Технология управления» Алексея Ульянина, «перенос рынка и начало реконструкции Ленинградской, безусловно, отразились на стоимости квадратного метра как жилой, так и коммерческой недвижимости, расположенной на улице. Стоимость коммерческой недвижимости пошла вверх гораздо быстрее, поскольку удаление палаточной торговли открыло возможности для развития ресторанного и других видов бизнеса». Стоит еще добавить, что скорее превращение встроенных помещений (раньше у них был статус «второй линии» из-за торговых палаток) на первых этажах ул. Ленинградской в «объекты первой линии» повлияло на уровень ставок.

Основания ожидать, что спрос на коммерческие объекты, расположенные вблизи площади им. Кирова, в ближайшее время вырастет, безусловно, есть. Вопрос лишь в том, насколько интенсивным и кратковременным будет этот скачок. Опрошенные RS собственники помещений, расположенных возле площади, признались, что пока «взрыва» не произошло и звонки от потенциальных покупателей и арендаторов поступают довольно стабильно.

Цены и ставки в динамике

На сегодняшний день на пр. Кирова экспонируется так много помещений, что разбег арендных ставок и цен предсказуемо велик. Длинный проспект обеспечен коммерческими помещениями неравномерно. Соответственно, минимальные ставки и цены зафиксированы в менее популярных районах, среди которых участки от ул. Победы до Ставропольской или от ул. Стара-Загоры до Московского шоссе, а также самое начало проспекта от завода «Экран». Например, арендовать офисно-складское помещение на пересечении пр. Кирова и ул. Береговой можно за 300 руб./кв. м, а офис на пересечении с ул. Стара-Загора - за 400 руб./кв. м. Напротив, самые дорогие предложения сосредоточены на самых оживленных участках проспекта - возле площади им. Кирова, на пересечении с Московским шоссе. По максимальным ставкам к аренде предлагаются торговые помещения, расположенные на первой линии в эпицентре пешеходного и автомобильного трафика: торговая площадь 160 кв. м на пересечении пр. Кирова и Московского шоссе, расположенная на первой линии домов. Помещение со свободной планировкой экспонируется по ставке 1400 руб./кв. м. Еще одна иллюстрация - торговое помещение площадью 110 кв. м на пересечении с ул. Ставропольской. Эту площадь можно арендовать по ставке 1800 руб./кв. м (это самое дорогое помещение на аренду, попавшее в RS-обзор).

В целом же диапазон арендных ставок на коммерческие площади проспекта колеблется от 300 до 1800 руб./кв. м. Средний размер ставки - 500-700 руб./кв. м.

Как мы уже говорили, пр. Кирова в значительно большей степени зона торговли: из всех экспонируемых объектов лишь есть 4 офисных помещения (одно - офисно-складское), тогда как 17 - торговые.

Четыре года назад, осенью 2008 года, арендные ставки на коммерческие помещения пр. Кирова варьировались столь же значительно. Самые дешевые офисные и офисно-складские помещения находились в промышленно-производственной зоне проспекта и стоили от 100 до 300 руб./кв. м. На оживленном пересечении пр. Кирова и ул. Ставропольской арендовать коммерческое помещение можно было от 300 до 1400 руб./кв. м, в районе кольца на ул. Стара-Загора - от 700 до 1000 руб./кв. м, а неподалеку от площади им. Кирова - за 1000-1500 руб./кв. м.

Стоимость коммерческого кв. м. на пр. Кирова за четыре последних года в целом снизилась. Сегодня помещения продаются от 30-40 тыс. до 80 тыс. руб./кв. м. Самые дешевые предложения можно встретить в районе Барбошиной поляны (торговый павильон площадью 50,3 кв. м) или на пересечении пр. Кирова/Стара-Загора (площадь 968 кв. м по цене 38,3 тыс. руб./кв. м). Самые дорогие предложения на продажу сосредоточены все на тех же участках, что и в аренду. Так, на пересечении пр. Кирова и ул. Ставропольской продается площадь 288,9 кв. м по цене 80 тыс. руб./кв. м. По чуть большей стоимости - 82,2 тыс. руб./кв. м - экспонируется помещение возле пл. им. Кирова (73 кв. м).

Осенью 2008 года верхняя ценовая граница была значительно выше: на пересечении с ул. Ставропольской стоимость коммерческих площадей доходила до 120 тыс. руб./кв. м (а стартовала от 50 тыс. руб./кв. м), в районе пересечения с ул. Стара-Загора колебалась от 70 тыс. до 90 тыс. руб./кв. м. Самые дешевые помещения также находились в производственной зоне: в 2008 году купить универсальное помещение можно было за сумму от 10 тыс. до 40 тыс. руб./кв. м.

Вполне очевидно, что проспекту, который пронизывает несколько спальных районов города, уже не стать зоной деловой активности, да и незачем. Торговый бизнес в формате стрит-ритейл (особенно ориентированный на спонтанный спрос) весьма неплохо чувствует себя здесь, и в ближайшем будущем в этой картине вряд ли что-то изменится.

Михаил Минаев,

генеральный директор АН «Визит»:

  • Реконструкция и облагораживание площади Кирова однозначно повлияет на ценообразование в сегменте коммерческой недвижимости этого района, ведь всегда важно, как расположено помещение. И если раньше помещение во «встройке» было на второй линии магистрали, то после ликвидации киосков оно вышло на первую линию. А это уже другой статус, другие ставки и стоимости.

Ирина Семенюк,

председатель правления ГК «Камертон»:

  • Стрит-ритейл в районе площади им. Кирова начал развиваться, конечно же, до начала реконструкции площади. И главным фактором развития на сегодня по-прежнему является соседство с ТРК «Вива-Лэнд». Поэтому никаких изменений в сегменте коммерческой недвижимости в том районе в связи с обновлением площади, скорее всего, не произойдет. Предприниматели, которые торговали в ликвидированных на сегодня киосках, как перелетные птицы, найдут другие места, где торговля будет позволена. Хотя им и нанесен серьезный урон ввиду потери активного трафика, который есть на площади.

Олег Бондарев,

собственник коммерческого помещения на пр. Кирова:

  • Я сам перевел свою квартиру на первом этаже дома в нежилое помещение. Удачное расположение и неплохая площадь позволили мне в дальнейшем использовать ее и как офисное, и как торговое помещение. У меня и с арендаторами так получилось: сначала я сдавал помещение одной компьютерной фирме, потом там открылся магазин. Сейчас я подыскиваю новых арендаторов, недавно сделал ремонт. Мое помещение находится довольно далеко от площади Кирова, поэтому я не думаю, что буду повышать арендную ставку из-за реконструкции площади. Вообще мне кажется, что из-за этого повышать арендную ставку нецелесообразно. Обновленная площадь не привлечет на проспект новых потенциальных покупателей, она лишь станет более привлекательной для жителей домов на проспекте. Но от того, что площадь реконструировали, их достаток не увеличился. Соответственно, арендаторы будут ориентироваться на них и тоже не смогут платить за помещение ставку, которую платят арендаторы в центре города или, например, на ул. Гагарина.

Экспозиция коммерческой недвижимости на проспекте Кирова, сентябрь 2012 года

Объект/Адрес

Площадь

Стоимость/Арендная ставка

АРЕНДА

Офисное помещение на пр. Кирова/ ул. Береговой

Помещение под офис-склад. Высота потолков - 3,5 м. Пандус для разгрузки на 1-м этаже и грузовой лифт 4/4 метра

1600 кв. м

300 руб./кв. м

Офисное помещение на пр. Кирова/ ул. Стара-Загора

Отдельный вход со двора, парковка. Все коммуникации, ремонт

300 кв. м

400 руб./кв. м

Офисное помещение на пр. Кирова/ Московском шоссе (ТЦ «Самолет»)

1-я линия по пр. Кирова, отдельный вход со двора

51,1 кв. м

600 руб./кв. м

Офисное помещение на пр. Кирова, 415 (рынок «Поляна»)

Все коммуникации, ремонт

62 кв. м


532,3 руб./кв. м

Торговое помещение на пр. Кирова/ ул. Свободы

1-я линия, отдельный вход, парковка. Свободная планировка, ремонт, высота потолков 3 м

102 кв. м

650 руб./кв. м

Торговое помещение на пр. Кирова/ ул. Стара-Загора

1-й этаж, вход на 3 помещения. Свободная планировка, высота потолков 3,5 м

95 кв. м

500 руб./кв. м

Торговое помещение на пр. Кирова, 261

1-я линия, отдельно стоящее помещение, витринные окна. 2 отдельных входа, высокие потолки, свободная планировка. Все коммуникации. Возможна аренда частями (от 150 кв. м)

900 кв. м

700 руб./кв. м

Торговое помещение на пр. Кирова/ Московском шоссе

Отдельный вход, свободная планировка, витринные окна, парковка. Все коммуникации

212 кв. м


700 руб./кв. м

Универсальное помещение на пр. Кирова/ ул. Стара-Загора

2 отдельных входа, свободная планировка, витринные окна, парковка. Все коммуникации

938,2 кв. м


460 руб./кв. м

Торговое помещение на пр. Кирова/ Московском шоссе

1-я линия, отдельный вход, свободная планировка, парковка. Все коммуникации

160 кв. м

1400 руб./кв. м

Торговое помещение на пр. Кирова/ ул. Стара-Загора

1-й этаж 9-этажного дома, 1-я линия, отдельный вход, парковка. Все коммуникации

250 кв. м

700 руб./кв. м

Торговое помещение на пр. Кирова/ Московском шоссе

Отдельный вход, все коммуникации

65 кв. м



308 руб./кв. м

Торговое помещение на пр. Кирова/ пр. Карла Маркса

Отдельный вход, парковка. Все коммуникации

80 кв. м


700 руб./кв. м

Торговое помещение на пр. Кирова/ ул. Ставропольской

Отдельный вход, все коммуникации, ремонт

150 кв. м



500 руб./кв. м

Торговое помещение на пр. Кирова/ ул. Свободы

Все коммуникации

102 кв. м

650 руб./кв. м (+ электроэнергия)

Торговое помещение на пр. Кирова/ ул. Ставропольской

1-й этаж, 1-я линия, отдельный вход. Все коммуникации

110 кв. м


1800 руб./кв. м

Торговое помещение на пр. Кирова/ пл. Кирова

Отдельный вход

75 кв. м

1000 руб./кв. м

На первый месяц - 500 руб./кв. м

Торговое помещение на пр. Кирова/ ул. Ставропольской

1-я линия, 2 отдельных входа с пр. Кирова и 1 со двора, парковка. Все коммуникации, евроремонт

87,2 кв. м

596 руб./кв. м

Торговое помещение на пр. Кирова/ Московском шоссе

1-й этаж административного здания, отдельный вход, парковка. Все коммуникации

160 кв. м

1400 руб./кв. м

Торговое помещение на пр. Кирова/ пл. Кирова

2 отдельных входа. Все коммуникации, состояние нормальное. Возможен ремонт в счет аренды

166 кв. м

700 руб./кв. м

Торговое помещение на пр. Кирова, 138

Часть торгового зала магазина «Родник»

37 кв. м

300 руб./кв. м

ПРОДАЖА

Офисное помещение на пр. Кирова/ ул. Стара-Загора

1-я линия, отдельный вход, витринные окна, парковка. Свободная планировка, высота потолков 3,5 м. Все коммуникации

396,5 кв. м



16 млн руб. (40,4 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на пр. Кирова/ ул. Ставропольской

Отдельный вход, свободная планировка. Возможна продажа по частям и аренда

288,9 кв. м - общая площадь

151,1 кв.м + 137,8 кв.м -1-й этаж; 133,3 кв.м - цоколь

23,1 млн руб. (80 тыс. руб./кв. м)

Арендная ставка - договорная

Офисное помещение на пр. Кирова, 143/ пл. Кирова

1-й этаж, парковка, все окна на пр. Кирова. Все коммуникации

60 кв. м

3,6 млн руб. (60 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на пр. Кирова/ ул. Черемшанской

1-й этаж жилого дома. Требуется ремонт

73 кв. м

5,5 млн руб. (75,3 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на пр. Кирова/ ул. Стара-Загора

Отдельный вход, парковка. Все коммуникации

968 кв. м

37,1 млн руб. (38,3 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на пр. Кирова, 143/ пл. Кирова

Отдельный вход, пешеходная зона, 4 окна. Ремонт, все коммуникации. Есть арендатор

73 кв. м



6 млн руб. (82,2 тыс. руб./кв. м)

Нежилое помещение на пр. Кирова, 399а

Квартира на 1-м этаже, окна на обе стороны дома

73,2 кв. м



3,5 млн руб. (47,8 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на пр. Кирова/ ул. Теннисной (пл. Кирова)

Отдельный вход, парковка. Все коммуникации, ремонт

740 кв. м



32 млн руб. (43,2 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на пр. Кирова/ ул. Стара-Загора

Отдельный вход, парковка. Готовые документы. Все коммуникации

60 кв. м


2,4 млн руб. (40 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на пр. Кирова/ Барбошиной поляне

Торговый павильон, 2 отдельных входа, парковка, сигнализация. Все коммуникации, хорошее состояние. Возможна аренда

50,3 кв. м

1,6 млн руб. (31,8 тыс. руб./кв. м) - продажа;

795 руб./кв. м - аренда

Торговое помещение на пр. Кирова/ ул. Ставропольской

1-й и цокольный этаж жилого дома, отдельный вход. Все коммуникации. Хороший ремонт. Помещения сданы в краткосрочную аренду

423 кв. м - общая площадь

290 кв. м - 1-й этаж;

133 кв. м - цоколь (высокий, с окнами)

30 млн руб. (70,9 тыс. руб./кв. м)


Экспозиция коммерческой недвижимости на проспекте Кирова, ноябрь 2008 года


Объект/Адрес

Площадь

Стоимость/Арендная ставка

АРЕНДА

Универсальное помещение на пр. Кирова/ ул. Ставропольской

Площади на цокольном и 1-м этажах

500 кв. м

1100 руб./кв. м - цоколь;

1300 руб./кв. м - 1-й этаж

Торговое помещение на пр. Кирова/ ул. Вольской

1-й этаж

7 кв. м

600 руб./кв. м

Офисное помещение на пр. Кирова/ ул. Береговой

3-й этаж отдельно стоящего здания

340 кв. м

150 руб./кв. м

ПРОДАЖА

Универсальное помещение на пр. Кирова/ пр. Карла Маркса

Отдельно стоящее 2-этажное здание

760 кв. м

72,4 тыс. руб./кв. м

Офисное помещение на пр. Кирова/ ул. Теннисной

1-й этаж, 8 кабинетов

282 кв. м

38 тыс. руб./кв. м

Строительно-производственная база на пр. Кирова/ Заводском шоссе

3179 кв. м - участок;

334,9 кв. м - здание

53,9 тыс. руб./кв. м


Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Новый сезон принес яркое открытие, объединившее сразу три актуальных тренда. Реновация, исторический...
14.10
Городу больше не нужны микрорайоны советского типа, достаточно и примеров экстенсивного развития. Со...
11.10
Пять лет - полет нормальный. Юбилей в европейском формате. Бизнес-встреча руководства торгового комплекса...
10.10