Подпишись на наш Телеграм-канал!

Солнечная в зените

О том, что на улице Солнечной может появиться новый коридор стрит-ритейла, эксперты рынка коммерческой недвижимости начали говорить еще в 2012 году, когда улица только переживала реконструкцию. Сегодня эта локация получила новый коммерческий облик, который однозначно можно определить как торговый. Выходит, «прогнозы», сделанные редакцией совместно с участниками рынка, воплотились в жизнь – ведь сегодня арендные ставки на самые качественные коммерческие помещения улицы превышают 1000 руб./кв. м

ул Солнечная

Недавнее прошлое
Еще в конце 2012 года цены и ставки на коммерческую недвижимость в формате «стрит-ритейл» на Солнечной оставались на уровне 2010 года. Стагнация проявлялась и в отсутствии ротации арендаторов, и в объективной нехватке качественных коммерческих площадей, и в «застывших» ценах на офисную и торговую недвижимость.
Тогда в процессе редакционного мониторинга было обнаружено буквально несколько предложений, среди которых вовсе не было торговых помещений на продажу. Ценовая «вилка» на офисы находилась в диапазоне от 32 до 66 тыс. руб./кв. м, что было довольно типично для многих городских районов.
Экспозиция коммерческих помещений, предлагаемых к аренде, тогда выглядела немного оптимистичнее по объему, но арендная ставка также находилась на весьма среднем уровне. Как офисные, так и торговые площади на Солнечной в 2012 году можно было арендовать за 500–600 руб./кв. м. Ценовым рекордсменом оказалось помещение площадью 78 кв. м – этот отдельно стоящий торговый павильон экспонировался по ставке 900 руб./кв. м. Выше этой отметки ставки на Солнечной не доходили.
Впрочем, несмотря на довольно унылое состояние стрит-ритейла в то время, разговоры о грядущей реанимации улицы уже тогда велись довольно активно. Реконструкция улицы затронула расширение и ремонт дорожного полотна, увеличение маршрутов общественного транспорта. Однако для ценового скачка на рынке коммерческой недвижимости этих факторов оказалось бы мало. К обновлению самой улицы примешалось вступившее в завершающую фазу жилищное строительство. Сразу несколько многоэтажных домов и жилых комплексов (около 200 тыс. кв. м) уже тогда находились на финальной стадии возведения, и это закономерно спровоцировало рост плотности населения в этом районе, а главное – предоставило улице целый ряд качественных коммерческих помещений в новых домах. По словам начальника отдела коммерческой недвижимости УК «ВТС-Актив» Максима Мидзяева, тогда не стоило ждать резкого ценового скачка. Инвесторам и арендаторам нужно было время, чтобы присмотреться к новым коммерческим площадям и оценить общий потенциал реконструированной улицы. «Чтобы случились какие-то изменения в коммерческом облике улицы, должно, безусловно, пройти время. И помимо реконструкции улицы, должны произойти сугубо рыночные процессы: например, на рост ставок и цен может повлиять дефицит качественных коммерческих помещений.
А с учетом увеличивающегося объема новостроек ждать его стоит однозначно».

«Солнечное» возрождение
Сразу несколько событий, случившихся на Солнечной в одно и то же время, сумели по-настоящему реанимировать улицу. В экспозиции появились новые коммерческие помещения с хорошими характеристиками и современными коммуникациями, а такие предложения инвесторы и арендаторы стараются не упускать. «Это классическая «вечерняя» улица, – объясняет
генеральный директор компании Royal Estate Boutique Никита Петухов. – Поэтому объективных возможностей для развития стрит-ритейла на ее правой стороне попросту нет. Зато противоположная сторона постепенно набирает обороты как перспективная для стрит-ритейла локация».
Любопытно, что интерес к улице Солнечной сегодня проявляют арендаторы из разных сегментов и разного масштаба. В первую очередь локацией заинтересовались представители сферы бытовых услуг, которые стремятся максимально полно обслуживать жителей местных новостроек. Среди уже действующих и потенциальных арендаторов банки, аптеки, салоны красоты, магазины. Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Royal Estate Boutique Павел Новиков выделяет среди этого пестрого арендаторского потока несколько стратегически важных для коммерческого облика улицы групп. «Сейчас, когда Солнечная стала полноценной транспортной артерией, по которой обеспеченные самарцы добираются до своих загородных резиденций, эта локация стала интересна брендовым арендаторам. На эту аудиторию ориентируются бренды премиум-класса, которые охотно идут на Солнечную. Еще одна группа арендаторов – магазины из сферы ремонта и отделочных работ. Улица активно застраивается, и многие арендаторы готовы удовлетворить спрос жителей местных новостроек и предложить им все для ремонта. А ведь когда-то коммерческий лимит Солнечной исчерпывался несколькими офисами банков и рестораном, и складывалось впечатление, что многие представители бизнеса просто обходят ее стороной».
Самым востребованным коммерческим форматом на Солнечной сегодня являются небольшие и средние помещения – до 100 кв. м. При этом торговая ориентация помещения явно предпочтительнее офисной. Основу спроса на коммерческие помещения на улице Солнечной составляют помещения от 30 до 80 кв. м. Серьезный интерес демонстрируют и арендаторы, готовые занять и меньшие площади – около 15 кв. м.
В свою очередь, возросший спрос закономерно «подстегивает» и арендные ставки на коммерческие площади. Ставки пошли вверх, сигнализируют эксперты рынка. Сегодня стоимость аренды хорошей коммерческой площади на улице Солнечной превышает 1000 руб./кв. м! А это уже ставка, «достойная» топовых для стрит-ритейла локаций. «По арендной ставке около 1000 руб./кв. м сегодня можно арендовать помещение площадью 100–250 кв. м, расположенное на первой линии домов. Чуть дешевле, примерно за 800 руб./кв. м, обойдется аренда помещения крупного метража или объекта без отдельного входа. А ценовой «потолок» Солнечной – помещения по ставке 1200–1500 руб./кв. м, – отмечает Павел Новиков. – При этом я бы сказал, что стоимость аренды на Солнечной сегодня связана не столько с метражом, сколько с возможностями самого арендатора. Так, маленькие коммерческие помещения чрезвычайно востребованы: в компанию обращались потенциальные арендаторы, готовые заплатить за 30 кв. м 2500 рублей!»
Таким образом, серьезность намерений потенциальных арендаторов по отношению к коммерческим помещениям на Солнечной сомнению не подлежит. Осталось выяснить, насколько актуальная экспозиция объектов стрит-ритейла на улице способна удовлетворить этот спрос.

Современная Солнечная
Говоря о том, что актуальная экспозиция коммерческой недвижимости на улице Солнечной отличается малым объемом, эксперты рынка не лукавят. Действительно, среди всех предложений нам удалось обнаружить лишь одно помещение, предлагаемое к продаже, и буквально несколько сдающихся в аренду площадей. При этом объекты, которые безоговорочно относятся к стрит-ритейлу, можно и вовсе пересчитать по пальцам одной руки.
На продажу здесь сегодня выставлено единственное помещение, которому далеко до ценовых рекордов. Офис площадью 84 кв. м неподалеку от пересечения с проспектом Кирова продается по 40 тыс. руб. за кв. м. Возможна и аренда также по вполне рыночной для такого класса помещений ставке – 600 руб./кв. м.
В сегменте аренды ситуация выглядит интереснее. Более того, в актуальной экспозиции есть объекты, которые предлагаются по той самой неожиданно высокой ставке, о которой говорили эксперты. Так, в верхней ценовой границе находится торговое помещение, которое полностью отвечает требованиям, предъявляемым к качественной площади в формате «стрит-ритейл». Это объект площадью 80 кв. м, который уже готов к эксплуатации как технически, так и юридически. Ставка, по которой в готовый магазин-бар приглашаются арендаторы, составляет 1000 руб./кв. м.
Остальные объекты коммерческой недвижимости на Солнечной сдаются в аренду по меньшим ставкам – наглядное доказательство того, что самые «вкусные» и, следовательно, дорогие предложения уже реализованы. Цены здесь находятся на рыночном уровне: офисные помещения – от 500 до 700 руб./кв. м, торговые – около 700 руб. за «квадрат», складские – 250 руб./кв. м.
Отдельного внимания заслуживает объект на ул. Солнечной, 1. Это бывшая трехкомнатная квартира площадью 90 кв. м, которая была переведена в нежилой фонд и теперь сдается как помещение под офис. Арендная ставка здесь ниже, чем в офисных центрах, но и оговорки существенные: отдельный вход лишь в перспективе, как и ремонт помещения. Таким образом, процесс перевода квартир на первых этажах домов в нежилые помещения на Солнечной все же ведется, но его примеры единичны. «Большинство панельных домов по правой стороне улицы не оснащены переведенными в нежилой фонд помещениями, и перевод практически не осуществляется. Это еще одна причина объективного дефицита коммерческих помещений на Солнечной», – подтверждает наблюдение Никита Петухов.

Описание объекта

Общая площадь

Стоимость/ арендная ставка

ПРОДАЖА


Офисное помещение на ул. Солнечной/ пр. Кирова

4-й этаж 5-этажного офисного здания, все коммуникации, черновая отделка. Парковка. Сдача помещения – III квартал 2013 г.

84 кв. м

3,4 млн руб. (40 тыс. руб./кв. м)


600 руб./кв. м – аренда

АРЕНДА


Офисное помещение на ул. Солнечной, 60/ 9-й просеке

Помещения на 2-м и 3-м этажах в новом ТОЦ, свободная планировка, евроремонт, все коммуникации. Парковка, охрана

106 кв. м

77,7 кв. м

700 руб./кв. м

Офисное помещение на ул. Солнечной, 1

3-комнатная квартира, переведенная в нежилой фонд. 1-й этаж, планируется отдельный вход. Все коммуникации, возможен ремонт в счет аренды

90 кв. м

555,6 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Солнечной, 1

Пристрой к жилому дому, 1-я линия. 1-й этаж, 2 отдельных входа. Требуется капитальный ремонт (в счет арендной платы). Все коммуникации

110 кв. м

720 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Солнечной, 6

Готовый к эксплуатации пивной магазин-бар. 1-й этаж жилого дома, отдельный вход. Все коммуникации, новый ремонт

80 кв. м

1000 руб./кв. м



Торговое помещение на ул. Солнечной/9-й просеке

1-й этаж нежилого здания, ворота под разгрузку. Свободная планировка, все коммуникации

370 кв. м

500 руб./кв. м

Торговое помещение на ул. Солнечной, 26

1-й этаж нежилого здания, складское помещение с отдельными воротами. Все коммуникации, парковка

250 кв. м

250 руб./кв. м


петухов.jpgНикита Петухов,
генеральный директор компании Royal Estate Boutique: 
– Думаю, что развитие улицы Солнечной в сегменте стрит-ритейла продолжится, и этому будут способствовать строительство новых объектов (в том числе на правой стороне улицы) и возведение пристроенных объектов. Поэтому вполне возможно, что в итоге за Солнечной закрепится статус торговой улицы.
Однако, помимо этого, в городе есть еще улицы, которые имеют хороший потенциал для развития стрит-ритейла и в ближайшем будущем могут также «выстрелить» на рынке коммерческой недвижимости. К таким локациям я бы отнес улицы Некрасовскую и Молодогвардейскую. Подогреть арендаторский интерес к ним может усиление пешеходного и автомобильного потока, которое обычно сопутствует жилому строительству или ремонту дорог. Впрочем, бывают случаи, когда стрит-ритейл формируется фактически «сам из себя»: на улицу приходят два-три брендовых арендатора, а затем на их основе формируется целый торговый коридор. То есть вполне возможно, что эти локации может подтолкнуть к развитию стрит-ритейла «случайный» приход знакового арендатора.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Офисные площади открытого формата теряют свою эффективность. За что такие офисы без границ попали в ...
16.10
Пять лет - полет нормальный. Юбилей в европейском формате. Бизнес-встреча руководства торгового комплекса...
16.10
Новый сезон принес яркое открытие, объединившее сразу три актуальных тренда. Реновация, исторический...
14.10