270x75.gif

Коммерческая недвижимость: итоги и тренды полугодия

В течение шести месяцев 2013 года мы наблюдали за рынком коммерческой недвижимости Самары , чтобы предоставить арендаторам и покупателям картину предложений и ценовые ориентиры. В сегодняшнем обзоре мы подводим итоги и обозначаем наметившиеся тенденции, чтобы помочь вам, дорогие читатели, принять адекватные решения в отношении покупки или аренды коммерческих помещений.

ком недв.jpg

Деловой центр сместился на Безымянку
Одним из самых ярких трендов стало смещение акцентов – спросового и ценового – в сторону Кировского, Советского и Промышленного районов. Здесь отмечались самая высокая активность покупателей и арендаторов и самые высокие цены сделок.
Так, если средние продажные цены держались здесь в пределах 30–50 тыс. руб./кв.м (и для офисов, и для ритейла), то верхняя планка доходила и до 110–130 тыс. руб./кв.м (на торговые площади). Что гораздо выше стоимости квадратного метра даже в топовых локациях Ленинского, Октябрьского и Самарского районов.
Арендные ставки в «новом деловом центре» также «на высоте»: в среднем 400–500 руб./кв.м для офисов и 600–800 руб./кв.м для торговых площадей, для последних максимум – 2000 руб./кв.м. Это вполне сопоставимо с ценами помещений на ул. Ново-Садовой в зоне «золотой мили».
Наибольшим спросом пользуются нежилые помещения, расположенные на первой линии домов в местах с высоким пешеходным трафиком: на ул. Гагарина, Победы, Стара-Загора, Ново-Садовой, Ново-Вокзальной, Георгия Димитрова, Московском шоссе, проспекте Кирова и проспекте Металлургов. По словам Максима Рахмана, коммерческого директора ГК «Камертон», спрос на помещения в этой локации превышает предложение: «Постоянно поступают запросы на средние площади от 50 до 300 кв.м, расположенные на первых этажах в этой локации. При этом интерес проявляют как представители торговли, так и банковские структуры».
Параллельно с ростом популярности коммерческой недвижимости в бывших «спальных» районах наблюдается снижение спроса и цен на нее в историческом центре города. Самарский район пестрит плакатами «Сдаю/Продаю». И помещения здесь уходят в продажу по цене 50–90 руб./кв.м, а в аренду – максимум за 1500 руб./кв.м (дефицитные здесь торговые площади). Офисы можно снять в среднем за 400–600, максимум – за 1000 руб./кв.м. Снижению спроса и цен способствуют дефицит парковочных мест и ограниченный потенциал использования улиц и помещений. Кроме того, выбор качественных объектов в старом центре невелик, особенно в сегменте торговой недвижимости.
К причинам перемен в экономической географии Самары также можно отнести растущую сосредоточенность населения в «спальных» районах. В связи с этим там растет количество магазинов и заведений сферы услуг. А поскольку к рабочим местам в центре города порой просто невозможно пробиться через пробки, в бывших «спальных» районах также множится число офисов и складов.
Об этом же тренде свидетельствует тот факт, что в отдельно взятом жилом микрорайоне Самары «Крутые ключи» реализовано в общей сложности более 1 500 000 кв.м нежилых площадей. Цена аренды – 1000 руб./кв.м, продажа – 75 000 руб./кв.м.

ком недв2.jpg
Торговля – это наше все
Как отмечает Дмитрий Новиков, начальник отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант», на рынке коммерческой недвижимости наблюдается медленный, но уверенный рост цен, причем рост стоимости аренды опережает рост цен по продаже: «Основная тенденция – желающих купить хорошую, качественную недвижимость на рынке больше, чем соответствующих предложений». Сходной точки зрения придерживается Ирина Семенюк, председатель правления ГК «Камертон»: «Хороших предложений – как для инвесторов, так и под собственный бизнес – на рынке сейчас нет, поэтому покупателям и арендаторам приходится довольствоваться тем, что есть».
Повышенным спросом во всех районах города пользуются торговые помещения, расположенные на первой линии улиц с высоким пешеходным и транспортным трафиком. Рост спроса диктует рынку и повышение цены продажи и арендных ставок на эти объекты. Стоимость таких помещений в продажу составляет от 100 000 руб. за кв.м и выше, а средняя арендная ставка увеличилась с 1000 до 1500 руб. за кв.м.
Что касается остальной коммерческой недвижимости – офисов, производственных площадей, помещений на второй линии домов, – каких-либо значительных изменений с начала года не произошло: уровень спроса, предложения и цен остается стабильным, в среднем по городу цена аренды – 300–600, продажи – 
40–60 тыс. руб./кв.м.
По мнению Станислава Кочетова, генерального директора АН «Пять звезд», существует ряд факторов, влияющих на ситуацию: «Во-первых, это связано с политикой местных властей, которые ведут активную работу по сносу киосков и павильонов, во‑вторых – с законодательными нововведениями, вступившими в силу в начале года и ужесточившими требования к торговле пивом. Это вынудило владельцев таких объектов искать новые торговые площадки. Также продолжается активное развитие федеральных и региональных сетевых компаний: банков, магазинов продуктов, аптек и т. п.». Кроме того, на фоне нестабильной экономической ситуации инвесторы предпочитают вкладывать накопления в реальные активы, к которым, несомненно, относится коммерческая недвижимость.

Будем брать!
Если рассматривать покупку коммерческой недвижимости для собственного бизнеса, то нужно учитывать ряд факторов, необходимых для успешного развития конкретного бизнеса, а это тема отдельных публикаций и расчетов.
Если же подходить к покупке с точки зрения инвестирования с целью последующей сдачи в аренду и извлечения максимальной прибыли, конечно, следует приобретать ликвидные объекты с хорошим сроком окупаемости. Для помещений на первой линии в местах с высоким трафиком приемлемым сроком окупаемости можно считать период до 8 лет. «Хотя при правильной работе по поиску арендаторов объекта сроки окупаемости можно сократить, – уверен Станислав Кочетов. – Такие объекты всегда пользуются спросом у покупателей и арендаторов, имеют высокие арендные ставки и при стабильной экономической ситуации с годами только прибавляют в цене».
В связи с упомянутыми выше тенденциями эксперты рекомендуют «выискивать и брать» нежилые помещения стрит-ритейлового формата площадью до 70 кв.м с отдельным входом, в свободной планировке и с мощностями в 15 кВт. А еще лучше – квартиру на первом этаже, дабы затем перевести ее в нежилье. Почему именно такие объекты интересны? Дмитрий Новиков убежден: «Именно они пользуются наибольшим спросом среди арендаторов, и сам спектр этих арендаторов весьма и весьма широк – от банковских структур, открывающих дополнительные офисы, до кулинарий и пивных магазинов». Преимущества таких капиталовложений: высокая арендная ставка, хорошие сроки окупаемости, ежегодное удорожание самого актива, а при необходимости срочной продажи – прибыль и минимальный риск потерять в деньгах.

Станислав КочетовСтанислав Кочетов, генеральный директор
АН «Пять звезд»:
– Анализ рынка позволяет говорить о нехватке качественных складских помещений, которые сегодня достаточно востребованы. Но такие объекты крайне редко продаются, поэтому тем, кто желает стать владельцем современного складского комплекса в Самаре, можно посоветовать задуматься об инвестировании в строительство такого объекта.


таблица.jpg
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Новый сезон принес яркое открытие, объединившее сразу три актуальных тренда. Реновация, исторический...
14.10
Городу больше не нужны микрорайоны советского типа, достаточно и примеров экстенсивного развития. Со...
11.10
Пять лет - полет нормальный. Юбилей в европейском формате. Бизнес-встреча руководства торгового комплекса...
10.10