«Кто ж тебя назвал сладким, Горький?»

Волжский проспект и улица Максима Горького «расходятся» из одной точки, складываясь в единую автомобильно-пешеходную набережную города. Одного взгляда на эту локацию в летний сезон достаточно, чтобы понять: пешеходов столько же, сколько и автомобилистов. Идеальные условия для стрит-ритейла. Но только летом. А поздней осенью и зимой улица замирает, только жители сталинских домов выгуливают своих домашних питомцев и лыжники поправляют здоровье. Каким же должен быть бизнес, чтобы «выжить» в условиях жесткой сезонности?

Экспозиция коммерческих помещений на Волжском проспекте и ул. Максима Горького никогда не отличалась большим объемом. Объективная причина тому - односторонняя застройка (с одной стороны - дома, с другой - набережная). А заинтересованная общественность пристально следит за состоянием коммерческой недвижимости: как только снимают вывески или появляются объявления «аренда/продажа» - тут же бурно обсуждают: «Куда «сдулась» «Матрица»? или «Понятно, что не потянет!».

В общей сложности сегодня на Волжском проспекте и ул. М. Горького вакантно 3297 кв. м коммерческой недвижимости. Для сравнения, два года назад экспонировалось 1505 кв. м. Впрочем, при ближайшем рассмотрении становится очевидно: для малого и среднего бизнеса места здесь нет, поскольку экспонируются большие помещения. Например, на ул. М. Горького за 26 млн руб. продается объект площадью 667 кв. м и сдается в аренду по ставке 1000 руб./кв. м офисная площадь 816 кв. м (пересечение М. Горького и Л. Толстого), которая занимает 2 этажа. Если отбросить эти предложения, то в экспозиции останутся 2 площади на продажу и 6 помещений в аренду. Не так уж много для двух улиц.

Стоимость коммерческого квадратного метра в данной части города неоднородна. Самые дорогие цены зафиксированы в районе Маяковского спуска: площадь в 66 кв. м оценивается в 90,9 тыс. руб./кв. м, а еще одно помещение площадью 59,7 кв. м продается еще дороже - 103,9 тыс. руб./кв. м. Для сравнения, третье помещение из актуальной экспозиции, которое расположено на ул. М. Горького в районе Речного вокзала, стоит 39 тыс. руб./кв. м. Хотя, конечно, здесь нужно учитывать, что его площадь составляет 667 кв. м. В 2010 году эксперты также отмечали, что цены на Волжском проспекте и ул. Максима Горького напрямую зависят от проходимости локации. На популярных спусках с активным пешеходным трафиком стоимость квадратного метра еще 2 года назад в 1,5-2 раза превышала цены «квадрата» в районе менее проходимых спусков: по данным Поволжского центра развития (2010 г), пересечение Волжского проспекта и ул. Ульяновской было самым дорогим по стоимости торговых помещений. Средняя цена продажи торговых помещений во встройке здесь составляла 101 тыс. руб./кв. м на первой линии домов. Как видим, верхняя ценовая граница в стрит-ритейле этой локации осталась прежней, как и сложившийся «понтовый» статус этой части города.

Мониторинг показал, что актуальные арендные ставки на Волжском проспекте немного ниже ставок на ул. М. Горького и что объем предложений к аренде на проспекте больше (соотношение 5:3). Если выбирать из имеющейся экспозиции, то арендовать помещение на Волжском проспекте сегодня можно по ставке от 500 до 700 руб./кв. м. Офисные помещения, естественно, дешевле торговых. Самые дорогие площади на проспекте – объекты, идеально подходящие для торговли, расположенные на 1-й линии домов, площадью 300-600 кв. м.

Из трех помещений, которые сдаются в аренду на ул. М. Горького, два имеют максимальную цену этой локации. Арендовать площадь на пересечении ул. М.Г орького и Л. Толстого можно за 1000 руб./кв. м, а помещение площадью 80 кв. м на ул. М. Горького, 103 - за 1200 руб./кв. м. Примечательно, что в этом же здании предлагается к аренде еще один объект (76,1 кв. м), который стоит 591,3 руб./кв. м. Причина такой разницы в ставке проста: наличие ремонта в одном помещении и полное его отсутствие в другом.

Для сравнения, 2 года назад средний размер арендной ставки на Волжском проспекте составлял 766 руб./кв. м, а те объекты, которые мы оценивали, и вовсе предлагались по ставке в 500-600 руб./кв. м.

В целом Волжский проспект и улицу Максима Горького можно оценить как локацию для «умных и терпеливых», а третьей судьбы не дано. Президент ГК «РентЭксперт» Дамир Дусаев советует представителям бизнеса вовсе не ориентироваться на «аншлаговые» летние месяцы. «Самые большие шансы на выживание в этой локации имеют внесезонные направления, которые к тому же не ориентированы на спонтанные покупки и пешеходный трафик. К таковым можно отнести рестораны, банки, небольшие продуктовые магазины для близлежащих домов, бутики. Вообще арендаторам и собственникам едва ли стоит ориентироваться на три летних месяца: да, они дают самый высокий трафик за весь год, но помимо этих трех месяцев есть еще девять. И в это время бизнес также должен не «перебиваться», а продолжать развитие».

Что выбрать: проспект или улицу?

Юлия Барабаш, директор ИК «Поволжье»:

— Если сравнивать Волжский проспект и улицу Максима Горького в плане размещения бизнеса, я бы отдала предпочтение улице Максима Горького. Это более знаковое место - исторический центр города. А расположение административных зданий в непосредственной близости к улице создает удобства для размещения в данной локации представительств крупных компаний и организаций, которые ведут бизнес в тесном взаимодействии с государственными структурами.

Дамир Дусаев, президент ГК «РентЭксперт»:

— Волжский проспект мне кажется привлекательнее для размещения бизнеса, нежели улица Максима Горького. При примерно одинаковой плотности автомобильного трафика пешеходный трафик на Волжском проспекте все же чуть интенсивнее, особенно в весенне-летний сезон. А ведь от этого фактора напрямую зависит успешность проекта в формате стрит-ритейл.

В целом я не оцениваю Волжский проспект и улицу Максима Горького как успешные локации для стрит-ритейла, я бы поставил обеим улицам «три с плюсом». Большое влияние на объекты коммерческой недвижимости здесь оказывает набережная, которая по сути выступает «якорем» этой части города. Поэтому есть огромная разница в облике Волжского проспекта и ул. М. Горького в летний и зимний сезоны.

Кстати, уровень арендных ставок в стрит-ритейле на Волжском проспекте и ул. М. Горького сегодня сопоставим с уровнем ставок на коммерческие площади в ЖК «Ладья». Для примера: расположиться на первом этаже элитного жилого комплекса арендаторы могут за 650 руб./кв. м (доступны большие площади от 100 до 600 кв. м).