Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Балкон для жизни: не переплачиваем и не захламляем

Сколько должен стоить балкон? На этот вопрос участники строительного рынка отвечают по-разному, а реальная стоимость балконов и лоджий в самарских новостройках варьируется столь же значительно, как и степень отделки, с которой эти помещения сдаются в эксплуатацию. В данном случае именно от «любознательности» будущего собственника зависит, по какой цене и в каком состоянии он получит свой балкон, а также как сможет использовать его в дальнейшем.

балкон.jpg
За что платим?
На сегодняшний день единого «механизма», который определял бы стоимость квадратного метра балкона или лоджии в новостройке, не существует. Это значит, что мы можем говорить о средней стоимости жилого квадратного метра в домах разных классов, но по отношению к балконным площадям это понятие неприменимо. Участники самарского рынка недвижимости отмечают, что чаще всего стоимость балкона или лоджии каждая компания-застройщик определяет индивидуально. Хотя, безусловно, игроки рынка знают о существовании единых нормативов стоимости, которых никто не отменял. Как рассказала руководитель ГК «Бизнес-Гарант» Елена Кротова, сегодня официально действует единый СНИП, который определяет стоимость квадратного метра на балконах и лоджиях. «Стоимость балкона в новом доме определяется коэффициентом 0,3% от стоимости жилого квадратного метра, стоимость лоджии – коэффициентом 0,5%. Однако на практике мы сталкиваемся с разнообразными ценами на эти площади. Некоторые строительные компании работают по существующим нормативам, другие предпочитают устанавливать собственные правила ценообразования. Есть и такие, кто вообще не включает стоимость балкона в общую стоимость квартиры».
По сути, предлагать балконы и лоджии по стоимости выше установленных СНИПов неправомерно, считают профессиональные участники рынка. Директор компании «Берег-Риэлт» Игорь Филиппов отмечает, что стоимость балконов и лоджий компания устанавливает с помощью тех же коэффициентов в 0,3% и 0,5% от стоимости «жилого» квадратного метра. «Мы принципиально решили, что такое ценообразование честнее по отношению к покупателям квартир. Просто так «подарить» балкон мы, конечно, не можем, строительство этих помещений также стоит денег, но недаром СНИП, определяющий стоимость балконов и лоджий, существует еще с советских времен. Считаю, что с коэффициентом 1 нужно определять стоимость тех помещений, которые как минимум оснащены отоплением и инженерией».
Однако на практике «пренебрежение» нормами застройщику ничем не грозит: прецедентов, когда покупатель жилья в новостройке вдруг решал оспорить заявленную стоимость балкона или лоджии в рамках общей стоимости квартиры, ничтожно мало, а в Самаре такие случаи и вовсе отсутствуют. «Причина в том, что основную массу покупателей квартир в новостройках интересуют другие краеугольные вопросы, – объясняет Елена Кротова. – Покупатели «приучены» интересоваться более важными вещами: сроками строительства, наличием разрешительной документации и «общей» стоимостью квадратного метра. Когда будущий покупатель держит в руках планировку квартиры, он, конечно, обращает внимание на метраж комнат и нежилых помещений, но вопросы, связанные с организацией балконного пространства и, что важнее, со стоимостью квадратного метра балкона, чаще замалчиваются».
Однако, если предположить, что стоимость квадратного метра на балконе или лоджии окажется такой же, как стоимость «жилого» квадратного метра, то получится, что покупатель серьезно переплачивает. Действительно, если предположить, что квадратный метр в новостройке стоит 45 тыс. руб., а площадь балкона составляет 10 кв.м, то заплатить 450 тыс. руб. за «склад» для ненужных вещей – это непозволительная роскошь. И дальновидные покупатели, безусловно, должны адресовать этот вопрос застройщику.
Примечательно, что подавляющее большинство строительных компаний, работающих на рынке Самары, сегодня не предлагает балконы и лоджии в своих объектах по стопроцентной стоимости «жилого» квадратного метра. «Коэффициенты ценообразования, согласно действующему СНИПу, используют в своих новостройках крупные застройщики, – говорит Елена Кротова. – Например, в проектах компаний «Дон», «Трансгруз» применяются коэффициенты 0,3 и 0,5». Предложения «балкон – в подарок» чаще являются маркетинговым ходом и постоянно на рынке не представлены. Как правило, такие акции распространяются на единичные объекты в определенный промежуток времени (например, на время новогодних каникул). При этом новостройки, участвующие в подобных акциях, чаще всего представлены в сегментах жилья класса «бизнес» или «элит».
балкон2.jpgЧто касается ситуаций, когда застройщик предлагает покупателю балкон или лоджию по стоимости, абсолютно идентичной цене «жилого» квадратного метра, то такие прецеденты на рынке тоже встречаются. И в большинстве случаев как-то договориться со строительной компанией насчет снижения цены, увы, не получится. Многие застройщики утверждают, что стоимость квадратного метра (пусть даже нежилого) в данном случае диктует рынок. Поэтому если покупателя не устраивает, что «жилой» и «балконный» квадраты в его квартире стоят одинаково, он может искать для себя более подходящие предложения. Пока ситуация дефицита первичного жилья остается реальностью, такая позиция застройщиков вряд ли изменится.
Так, директор строительной компании «Спектр» Ольга Явкина рассказала, что сегодня на рынке первичного жилья существует серьезная путаница относительно использования коэффициентов в ценообразовании балконов и лоджий. «Многие застройщики, дольщики и представители юридической отрасли не учитывают, что строительство многоэтажного дома и реализация квартир в уже сданном доме по-разному регулируются законодательно.
Так, возведение дома и заключение на этом этапе договоров долевого участия регулируется Градостроительным кодексом. А он предусматривает установление стоимости квадратного метра балкона или лоджии по коэффициенту 1, то есть за полную стоимость. Именно с таким коэффициентом устанавливает стоимость балконов и лоджий наша компания. Мы же строим полную лоджию, а не половину, стройматериалы закупаются на весь проект, и такая стоимость квадратного метра балкона прописана в проектной документации. Что касается уже сданного в эксплуатацию дома, то в нем цены регулирует Жилищный кодекс. В этих случаях на установление стоимости лоджии или балкона могут влиять другие коэффициенты, которые больше нужны для чисто эксплуатационных целей, для коммунальных начислений».

Балкон от застройщика – какой он?
В типовых многоэтажных домах эконом- и комфорт-класса балконы и лоджии сдаются дольщикам в едином «облике». Застройщики, реализующие подобные проекты, отмечают, что утеплить балкон по индивидуальному заказу или – более того – снести стену и сделать балкон продолжением жилой комнаты они не могут. В более дорогом жилье с индивидуальными планировочными решениями вариации с отделкой лоджий и балконов, конечно, возможны.
«У дольщика есть возможность заключить с застройщиком дополнительное соглашение, в котором будут оговорены детали отделки лоджии или балкона, – говорит Ольга Явкина. – Главное условие – в процессе этой отделки нельзя как-то нарушать или конструктивно изменять фасадную часть дома. По поводу всех остальных отделочных решений, конечно, можно договориться со строительной компанией индивидуально».
Впрочем, единой позиции относительно того, в каком виде дольщики получат балконы, также нет. Так, некоторые компании включают остекление в стоимость квадратного метра и производят эти работы своими силами. Другие готовы остеклить балкон, но за дополнительную плату. «Однако с уверенностью можно сказать, что любой дольщик вправе настаивать, чтобы такая деталь, как стоимость остекления и отделки балкона или лоджии, была прописана в договоре долевого участия, – подчеркивает Елена Кротова. – И если вдруг заявленная сумма не будет соответствовать реальной, дольщик может требовать от застройщика ответа на вопрос об этом несоответствии». Иными словами, никакого единого инструмента, который бы позволил дольщикам влиять на стоимость «балконного» квадратного метра или на стоимость и объем отделочных работ, пока не существует. Но каждый покупатель жилья в новостройке вправе знать, за что он платит деньги, и прописывать все эти детали в договоре долевого участия. Поэтому так важно получить максимально исчерпывающую информацию о приобретаемой квартире еще на этапе строительства.

Балкон превращается…
Если у покупателя жилья в новостройке нет возможности требовать снижения цены на балкон или лоджию, то использовать это пространство квартиры с максимальной выгодой для себя ему никто не запрещает. Ведь отдавать почти полмиллиона рублей за место для хранения ненужных вещей как минимум непрактично. Что если из балкона сделать самостоятельную комнату или за счет этой площади увеличить свое жилое пространство? Эксперты предупреждают, что и здесь на будущих собственников распространяется ряд ограничений.
Самое основное – радикальные «трансформации» балкона или лоджии могут повлечь неприятные по-
следствия. Вариант расширения жилой комнаты, предполагающий снос балконной стены, является перепланировкой, которую невозможно узаконить. С одной стороны, этот факт не останавливает многочисленных владельцев квартир, которые за счет балконного пространства расширяют гостиную или спальню (к тому же подобное решение может выглядеть очень стильно и рационально). Но с другой – при последующей продаже такой квартиры у собственника могут возникнуть проблемы.
А вот вариант с организацией еще одной небольшой комнаты на балконе или лоджии является вполне допустимой альтернативой. Утеплить балкон, использовать небанальные решения в отделке и декоре – и небольшой кабинет или зимний сад с креслами готовы. Именно такой вариант использования балконного пространства выбрала жительница Самары Алена Игнатьева. «Балкон площадью почти 8 кв.м в нашей новостройке на проспекте Кирова мы получили совсем без отделки. Со временем сами утеплили его, поставили хорошие стекла и сделали ремонт. Сейчас у нас там небольшая комната для чтения и отдыха: на балконе светло, тепло, стоят кресло и небольшая тахта».
Таким образом, у покупателей квартиры в новостройке всегда есть выбор: по какой цене покупать балкон, с каким видом отделки его приобретать и как потом эксплуатировать. Пока самарские застройщики не демонстрируют единой политики в установлении коэффициентов стоимости балконов и лоджий, а также в степени отделки этих частей квартиры, однако, подписывая договор долевого участия, будущий собственник хотя бы вправе знать, какой балкон он получит в итоге. А затем уже для себя решить, для чего ему нужно это пространство. 
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Судебная коллегия Верховного суда по административным делам постановила, что Росреестр имеет право з...
19.10
Глава Минстроя Михаил Мень заявил, что подготовка к зиме ряда регионов России вызывает опасения у чи...
19.10
Аналитики портала N1.RU составили рейтинг вторичного жилья в Самаре, расположенного в радиусе 1 км о...
18.10