Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Балкон в подарок, или о чем нужно спросить застройщиков

Нас долгие годы приучали к тому, что если вы собираетесь купить квартиру в новостройке, то нужно узнать о цене, поинтересоваться, когда достоят и проверить документы застройщика. Но есть вопросы о нашей будущей жизни в этой квартире, которые часто выходят из нашего поля зрения. О чем нужно спрашивать у застройщиков, и какие ответы мы можем получить, Мария Иванова обсудила вместе с руководителем агентства недвижимости «Бизнес-Гарант» Еленой Кротовой.

rs полезная площадьМария Иванова: На что нужно обратить внимание при переселении в новостройки?
Елена Кротова: Важный вопрос - это стоимость квадратного метра балкона или лоджии. Практически никто не задумывается над этим аспектом, хотя на рынке присутствуют разные варианты. Другие вопросы, менее популярные, заключаются в том, какая будет управляющая компания, во сколько обойдутся коммунальные услуги, и какой тип остекления балконов и окон будет использоваться. Бывают вопросы о том, например, кто озеленяет территорию возле дома, будут ли клумбы и детские площадки, или какова инфраструктура внутри жилого дома, особенно если это квартальная застройка. Стоит обратить также внимание на способ отопления, потому что есть возможность решить проблему подачи тепла в весенне-осенний период. Имеется в виду выбор между собственной котельной на крыше, индивидуальной системой, которая может регулироваться из каждой квартиры и подключением дома к городским сетям.

М.И.: И все же, какие вопросы позволяют сделать осознанный выбор квартиры?
Е.К.: Каждый клиент, когда берет в руки планировку, смотрит, какое количество составляет метраж кухни, комнаты, подсобных помещений - кладовой и гардеробной. А балкон как-то всегда проходит вскользь, хоть это и неправильно. Для кого-то важно, насколько он большой, чтобы сделать там зимний сад или летнюю террасу, а кто-то просто не хочет платить деньги, считая его бесполезной площадью.

М.И.: Есть ли какие-то нормы в отношении ценообразования балконной площади?
Е.К.: Есть СНиП, который определяет коэффициент начисления стоимости за квадратный метр на балконах и лоджиях. В частности, балкон должен оплачиваться с коэффициентом 0,3 от стоимости квадратного метра, лоджия – 0,5. На текущий момент на рынке есть существенное разнообразие предложений, поскольку некоторые строительные компании устанавливают свои правила и стоимость.

М.И.: Цена балкона имеет значение в зависимости от его предназначения?
Е.К.: Все зависит от личных предпочтений людей. Кто-то хранит на нем лыжи и старые книги, а для других он служит ненужной площадью. Но при этом есть потребители, которые за счет балкона пытаются увеличить размеры комнаты, сталкиваясь с невозможностью узаконить такие перепланировки.

М.И.: Предложения в новостройках включают в себя балконы со стопроцентной оплатой?
rs полезная площадьЕ.К.: Компании, которые пытаются взять с клиента деньги любым способом, как раз и предлагают балконы и лоджии с коэффициентом 1, то есть за полную сумму денег. Но таких компаний немного, в основном все работают согласно нормам.

М.И.: Есть ли прецедент, когда люди могут отказаться от балконной площади? Или у них совсем нет выбора?
Е.К.: Выбора в данном вопросе нет с учетом дефицита вновь построенного жилья. Если подразумевается проект эконом-класса, и эта квартира в сумме удовлетворяет потребности клиента, то он уже не будет спрашивать, сколько стоит квадратный метр. В противном случае покупатель может натолкнуться на предложение застройщика «поискать другой объект».

М.И.: Елена, а как вы думаете, применение коэффициентов 0,3 и 0,5 или вообще балкон в подарок – это не маркетинговый ход? Не включается ли сумма данной площади в стоимость квадратного метра?
Е.К.: При определении стоимость квадратного метра, строительные компании учитывают все свои затраты. Поэтому в стоимость квартиры уже включена прибыль и многие другие необходимые элементы.

М.И.: Вы можете назвать жилые комплексы, в которых применяются понижающие коэффициенты?
Е.К.: Коэффициенты 0,3 и 0,5 применяются в строительных компаниях, например, «Новый Дон» и «Трансгруз». Именно они являются китами на рынке, у них есть годами сложившаяся репутация, которую они подтверждают даже в таких мелочах.

М.И.: А вот балконы и лоджии по сниженным ценам имеют такую же комплектацию, как и в иных проектах?
Е.К.: Ретропроекты типа хрущевской и сталинской застройки сейчас не используются. В основном есть лоджии, которые можно застеклить. Именно они в большей степени интересуют потребителей, чем балконы.

М.И.: Лично для вас имеет значение форма балкона?
Е.К.: Для меня больше имеет значение его наличие, чем форма. Если бы я была активным потребителем новостройки, я бы постаралась выбрать квартиру, где балкона нет вообще. Для меня балкон – это место хранение хлама.

М.И.: Действительно ли, что если квартира до 150 квадратных метров, то в таком случае всегда не хватает жилой площади и балкон является продолжение комнаты?
Е.К.: 150 квадратных метров семье из двух человек достаточно для большинства их потребностей. Но когда двухкомнатная квартира имеет площадь 70 кв м, и на ее территории проживают четыре человека, тогда люди могут снести несущую стену для увеличения пространства.

М.И.: Справедливо ли сказать, что застройщики, которые продают балконы по стоимости жилого метра, нарушают СНиПы?
Е.К.: Это неправомерно. И оправдания чаще всего одни и те же: город нас обязывает, чтобы облик дома был единым, поэтому мы должны застеклить балкон, привести все к общему виду, что конечно, требует денег.

rs полезная площадьМ.И.: Может ли дольщик попросить застройщика не делать стену, которую в будущем придется ломать для расширения пространства комнаты?
Е.К.: При обращении с подобными просьбами вы можете натолкнуться на отрицательный ответ, ведь иначе застройщики не пройдут госкомиссию. Не строить стену вообще невозможно, так как внешняя стена является несущей, это уже будет нарушением правил строительства.

М.И.: А как тогда многие делают перепланировку в своем доме?
Е.К.: Все это не законно. При обнаружении нарушений можно заплатить существенный штраф. Но из-за высокой стоимости квартир люди могут позволить себе гораздо меньше, чем им необходимо. Поэтому они идут на риски и стараются как-то «выкручиваться», не понимая последствий.

М.И.: Почему в объявлениях о продаже квартир в новостройках нет пункта об условиях покупки балкона?
Е.К.: На этом никем и никогда не заостряется внимание. Некоторым застройщикам не выгодно говорить о стоимости балкона.

М.И.: Если говорить об остеклении, то оно оплачивается отдельно? Или есть случаи, когда все включено?
Е.К.: Бывает так, что в договорах оговаривается определенная сумма денег за остекление, но об этом могут и умалчивать. К сожалению, в этой области нет должного контроля. Во избежание неприятных сюрпризов, дольщик должен настаивать, чтобы условия договора четко прописывали все суммы. Более того, можно потребовать, чтобы эта сумма была подтверждена сметой расходов.

М.И.: Есть ли законодательное регулирование того, что должен содержать в себе договор долевого участия?
Е.К.: Нет, у нас свободная форма договора, в котором остекление не является существенным пунктом. Оспаривать что-либо после заключения договора не имеет смысла, все нюансы нужно уточнять заранее.

М.И.: А риэлторы могут консультировать потенциальных покупателей по поводу того, какие вопросы нужно задавать при выборе новостройки?
Е.К.: Клиент, покупая квартиру, находится в состоянии глубокого стресса. В этот момент забывается все, поэтому стоит обращаться к операторам рынка. Но все опять-таки зависит от профессионального подхода и опыта риэлтора, укажет ли он вам на дополнительные расходы или нет.

М.И.: Можно ли отсудить деньги за балкон?
Е.К.: Насколько мне известно, выигранных дел по возврату стоимости балконов у людей, которые оплатили 100% стоимость и пытаются вернуть деньги согласно коэффициенту, пока нет. Хотя есть прецеденты обращения в суд в других городах, но результаты мне не известны.

М.И.: Какая самая распространенная площадь балкона?
Е.К.: Проекты, которые строятся сейчас, например, эконом-жилье в Кировском районе, имеют минимальную площадь 8 кв.м. Если мы будем рассматривать более комфортное жилье, то есть балконы до 20-ти кв.м.

М.И.: Насколько правомерно требование застройщиков подписывать договор с управляющей компанией одновременно с договором долевого участия в строительстве?
Е.К.: Однозначно это не правомерно, этот договор должен заключаться после ввода дома в эксплуатацию при подписания акта приема-передачи квартиры в пользование. Но, с другой стороны, чем раньше управляющая компания соберет договора, тем быстрее заработает лифт, который должен быть оплачен и т.д. Обычно, если этого не происходит, то после соответственного акта застройщики ждут 70-% заселения дома и проходит еще некоторое время до включения лифта. Конечно, когда идет ремонт на шестнадцатом этаже, создаются трудности с транспортированием мебели и строительного материала.

rs полезная площадьМ.И.: Как можно еще до покупки квартиры в строящемся доме узнать стоимость содержания ее (квартплаты)?
Е.К.: На ранних этапах строительства такой вопрос не обсуждается, только после создания управляющей компании можно будет заполучить смету по платежам: из чего будет состоять квартплата, и сколько это будет стоить.

М.И.: Может ли ежемесячный размер платежей повлиять на покупателя, его выбор квартиры, дома и застройщика?
Е.К.: Да, такое бывает, потому что стоимость содержания квартиры иногда превышает реальные возможности людей.

М.И.: Как убедиться, что намерена делать управляющая компания, какие опции внедрить, которые могут существенно увеличить уровень содержания квартиры?
Е.К.: В строительной компании стоит уточнять такие моменты, как наличие парковки в доме, консьержа в подъезде, сколько и какие лифты будут в помещении, каким образом будет производиться отопление – все это и многое другое влияет на стоимость содержания квартиры. Чаще всего покупателей просто ставят перед фактом, так как квартиру продают до оформления свидетельства.

М.И.: После создания управляющей компании и подписания договора счет будет предоставлен сразу или нет?
Е.К.: Управляющая компания создается еще на этапе строительства, когда дом в эксплуатацию не введен. Соответственно, акт приема-передачи собственникам квартиры еще не подписан, значит платить дольщик пока не обязан. За исключением тех случаев, когда строительная компания обязывает подписывать договор с управляющей компанией вместе с договором о долевом участии, что является незаконным. Во всех остальных случаях у клиента есть время подумать.

М.И.: Елена, можете ли вы выделить дома с уникальными предложениями и опциями для покупателей?
Е.К.: Для каждого потребителя важны конкретные характеристики, подстраиваться под всех невозможно. Есть проекты, которые в ближайшее время появятся на ранке, и они не похожи на существующие. В них застройщик больше думает о своих клиентах, либо о стоимости или организации жилья в этом доме. Поэтому следите за новинками.

М.И.: Интересно, важно ли знать, из чего строится дом?
Е.К.: Это часто задаваемый вопрос. Находятся приверженцы кирпичных домов, кто-то идет в ногу со временем и рассматривает исключительно вариант монолитно-каркасных зданий, а есть и те, кто по старинке спрашивает о прочной панели. В каждом материале стен есть свои преимущества, все зависит от личных предпочтений покупателя.

М.И.: Обязан застройщик показать покупателю все сертификаты качества и документы на материалы, которые он применяет?
Е.К.: Рассматривая эту позицию со стороны защиты прав потребителя, строительная компания при такой просьбе обязана отреагировать и представить все документы.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Аналитики портала N1.RU составили рейтинг вторичного жилья в Самаре, расположенного в радиусе 1 км о...
18.10
По прогнозам агентства Savills, способствовать этому будет субсидированная ипотека по ставке 5−7%...
18.10
Эксперты портала «ЦИАН» составили рейтинг самых дорогих регионов на рынке аренда в России.
18.10