Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Знак качества

На качество возводимого жилья напрямую влияют два фактора: из каких материалов строится дом и какие технологии строительства при этом используются. Об этом прекрасно знают все, кто имеет опыт индивидуального жилищного строительства. Но при возведении многоэтажного дома вопросы качества строительных работ лежат на застройщике, хотя интересовать должны прежде всего будущего собственника жилья. Как удостовериться, что строящийся многоквартирный дом отвечает всем критериям качества и на каком этапе строительства можно обсудить свои претензии с застройщиком?
знак качества.jpg
Дольщик многоквартирного дома, в отличие от собственника строящегося коттеджа, не может сам выбрать стройматериалы, из которых в его жилище будут возведены стены, пол, потолок и т. д. Впрочем, проконтролировать этот процесс ему никто не мешает. А современная практика многоэтажного жилищного строительства только подтверждает: лучше быть въедливым дольщиком на этапе строительства, чем несчастным собственником, когда в доме вдруг появятся трещины на фасаде или внутри квартиры.

Кто виноват?
Представители строительной отрасли отмечают, что большинство прецедентов некачественного строительства возникает по вине пресловутого человеческого фактора. Главный инженер строительной компании «Гринвич» Артур Басыров рассказал о самых распространенных причинах, по которым качество строительства может быть признано неудовлетворительным: «Во-первых, неудовлетворительное качество строительства может быть следствием недобросовестности самого застройщика, который использовал несоответствующие требованиям норм строительные материалы или халатно отнесся к технологии строительства». В этом случае и ответственность за брак несет компания-застройщик.
Впрочем, бывают случаи, когда ненадлежащее качество строительства становится результатом ошибок в проектировании или «махинаций» поставщика материалов для строительства. Ошибки в проекте строительства могут обнаружиться не сразу, «всплыть» в процессе эксплуатации уже достроенного дома жильцами. «Ошибки
могут возникнуть еще на этапе проектирования, при этом если экспертиза проекта их не обнаружит, то они будут
допущены на этапе строительства, – 
продолжает Артур Басыров.
– Также некачественное выполнение может быть результатом работы конкретного специалиста – каменщика, бетонщика, сварщика. Наконец, производитель стройматериалов мог поставить строительной компании бракованный материал, «обеспечив его качество» нужными документами».
Если недочеты в процессе строительства возникли не по вине компании-застройщика, то в процессе юридического разбирательства выстроится своеобразный треугольник истцов и ответчиков. В этом случае жильцы дома предъявляют претензии ТСЖ, управляющей компании или напрямую застройщику, и уже застройщик будет выяснять у поставщиков и проектировщиков, не было ли допущено каких-то существенных просчетов при проектировании и насколько качественными оказались поставляемые материалы. «Если суд докажет, что нарушение в процессе строительства произошло по вине застройщика или проектировщика, то требование возместить убытки дольщики могут предъявить не только строительной и проектировочной компаниям, но и саморегулируемой организации, которая выдала разрешение на строительные работы», – говорит партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов.
Помимо конструктивных недостатков в процессе возведения дома могут возникнуть качественные недостатки объекта строительства. Устранить их гораздо сложнее, чем заделать трещину в стене или фасаде здания. Эти недостатки возникают из-за использования застройщиком некачественных строительных материалов. Застройщик однозначно несет ответственность за вовлечение в процесс строительства материалов, которые не отвечают требованиям ГОСТов или представляют угрозу для жизни будущих жильцов. Вот только возможностей напрямую выяснить у компании, ведущей строительство, насколько используемые материалы качественны, бывает довольно затруднительно. Так, по закону застройщик обязан предъявлять своим дольщикам проект застройки, разрешение на строительство, заключение экспертизы проекта и некоторые другие документы. Но подробно рассказывать о преимуществах или недостатках конкретного стройматериала застройщик не обязан. Поэтому этот вопрос, который напрямую связан со здоровьем и безопасностью будущих жильцов, зависит от настойчивости и «любознательности» самих дольщиков и, конечно, лежит на «совести» застройщика. Впрочем, как рассказал директор строительной компании «Гринвич» Сергей Судаков, законодательно аспект качества стройматериалов также регулируется:
«Все материалы, естественно, должны иметь паспорта качества, сертификаты соответствия, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологические заключения. Застройщик не сможет сдать дом в эксплуатацию без этих документов. Все остальные детали строительства целиком «на совести» застройщика».
Получается, что сам застройщик не обязан рассказывать о качественных характеристиках используемых в строительстве материалов, но и игнорировать вопросы дольщиков на эту тему он не имеет права. В конце концов, только дольщик решает: подписывать или нет договор с этой компанией. А значит, перед моментом подписания нужно учесть не только все юридические, но и технологические тонкости – чтобы потом не столкнуться с различными проблемами. Только при таком подходе можно быть уверенным, что квартира и сам дом прослужат дольше пяти «гарантийных» лет.

Что делать?
Конечно, дольщики строящегося дома никак не могут «заставить» застройщика использовать в процессе возведения здания определенные стройматериалы, но знать о том, из чего строится их будущее жилье, они имеют право. Об этом говорят и юристы, и сами застройщики.
Сергей Судаков отмечает, что главное перед подписанием договора долевого участия – ознакомиться с документацией строящегося дома. «Многоэтажный дом возводится в соответствии с проектом, который прошел экспертизу, из материалов, соответствующих требованиям ГОСТов и технических условий. На этапе приобретения доли в строящемся доме дольщик извещен об объемно-планировочной структуре дома (секционная, коридорная), об этажности, о том, какой тип фундамента (ленточный, свайный, «подушка») будет использовать застройщик при строительстве, о материале несущих конструкций и т. д. Эти важнейшие характеристики строительства прописаны в документации, с которой каждый дольщик знакомится перед решением о приобретении жилья в строящемся доме».
Важнейшим этапом, на котором дольщик может задать застройщику все интересующие его вопросы относительно качества строительства, является этап передачи многоквартирного дома в собственность жильцов. Если в ходе этой процедуры дольщик обнаружит какие-то дефекты в произведенных строительных работах, он вправе потребовать от строительной компании составления специального акта, в котором будут зафиксированы все «огрехи» жилья. Соответственно, пока застройщик не устранит эти недоработки, дольщик может не подписывать документ о передаче квартиры в собственность. Так поступил самарец Павел Мироненко: «Перед тем как подписать акт приемки работ, я внимательно осмотрел квартиру: невооруженным взглядом была заметна серьезная трещина в оштукатуренной стене. Я бы, наверно, мог заделать ее своими силами, но обратил внимание застройщика на этот недостаток.
В итоге трещину в стене заделала строительная компания, а я уже со спокойной душой подписал документ».
«На сегодняшний день основные права дольщиков защищает Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этот закон, как отмечает Денис Герасимов, обязывает застройщика «предоставить участнику долевого строительства объект, который полностью соответствует условиям договора долевого участия и требованиям технической и проектной документации».
Также договор долевого участия предусматривает определенный срок «гарантии» на объект строительства. Этот период гарантийных обязательств застройщика перед дольщиком не может составлять менее пяти лет. «Именно в течение этого периода жильцы многоквартирного дома могут обращаться к компании-застройщику с претензией. В свою очередь, застройщик обязан работать над их устранением», – подчеркнул генеральный директор компании «ГлавРосСтрой» Дмитрий Говорухин. Соответственно, если в течение этого срока жильцы дома вдруг обнаружат какие-то конструктивные недостатки в здании или инженерных сетях, застройщик просто обязан их устранить. Есть и альтернатива: вместо устранения возникшего недостатка здания застройщик может выплатить денежную компенсацию. Как правило, этот вопрос дольщик с застройщиком решают индивидуально. Конечно, нужно понимать, что дефекты, которые возникают по вине жильцов или в процессе эксплуатации многоэтажки, на «плечи» застройщиков не ложатся. Скажем, если дольщик въехал в квартиру с черновой отделкой, а потом затеял ремонт, в ходе которого повредил проводку на всем этаже, предъявить претензии застройщику не получится.
Таким образом, если собственник жилья обнаружил дефекты в системе инженерных сетей, ему логичнее обратиться в ТСЖ или управляющую компанию, считают юристы. Если возникли проблемы с конструктивными элементами дома (трещины в стенах, неудовлетворительное качество отделки, повреждения стен, потолков и т. д.), то лучше адресовать претензию непосредственно застройщику. А уже он будет разбираться, на каком этапе строительных работ возник дефект и кто за него в ответе. Однозначно в ТСЖ или УК советуют специалисты обращаться тем собственникам, которые обнаружили неполадки в своих жилищах по истечении пятилетнего срока гарантии по окончании строительства дома.
Если же в ответ на претензию дольщика о ненадлежащем качестве строительства застройщик никак не отреагирует, то собственник жилья имеет все основания обратиться с иском в суд.
«Отношение к этому материалу сегодня сложное и противоречивое, – поясняет Артур Басыров. – Однозначно доказан вред использования пенополистирола для строительства многоэтажных жилых домов. Что касается использования этого стройматериала в процессе строительства других объектов недвижимости, то здесь пока больше споров, чем фактов. Например, известно, что материал выделяет токсичные вещества, но факт его повышенной воспламеняемости все еще обсуждается».
А вот представители строительной компании «Крас» называют пенополистирол «хорошим утеплителем, который не гниет и не впитывает влагу». Среди преимуществ новой технологии специалисты компании отмечают сокращение сроков строительства, экономию средств, легкость осуществления строительных работ и снижение транспортных расходов. 

Татьяна Кострыкина,
жительница Самары, участник долевого строительства:
– Два года назад наша семья купила квартиру в одной из самарских новостроек. До сдачи дома в эксплуатацию тогда оставалось несколько месяцев, в итоге строительная компания завершила работу в срок. Мы переехали, но спустя буквально год обнаружили плесневые грибки: сначала в ванной, а затем и на кухне. Наша квартира находится на первом этаже, в ней довольно влажно. Сначала к застройщику не обратились, убрали плесень сами. Но спустя пару месяцев она появилась вновь, а площадь, пораженная плесенью, увеличилась. Тогда уже поехали в офис застройщика с жалобой. Приехавшие специалисты установили, что в нашей квартире плохо работает вентиляционная вытяжка, расположенная в ванной комнате. Обновить ремонт в комнатах, пораженных плесенью, застройщик согласился, но осуществил работы лишь пару месяцев спустя после нашего обращения. Сейчас плесени нет, квартиру активно проветриваем, следим за работой вытяжки. В строительной компании нам сказали, чтобы в случае повторных инцидентов мы обращались к ним.

Важно знать
Представители строительного сообщества и общественных организаций выступили с предложением запретить использование пенополистирола в многоэтажном строительстве. Этот материал используется в конструкциях со слоистой кладкой или несъемной опалубкой, применяется в качестве теплоизоляционного материала.
В обращении СОРОИС к губернатору Самарской области и строителям говорится, что пенополистирол является пожароопасным и недолговечным в использовании. «При условии, что срок «жизни» здания составляет около 150 лет, внутренний слой из пенополистирола будет существовать всего 20 лет, и то в условиях постоянной деструкции теплоизоляционного слоя. В дальнейшем этот материал вызывает появление плесени и грибка. В процессе горения выделяет фосфор, хлорводород, стирол, толуол и т. д. Печальный пример использования пенополистирола – при строительстве пермского ночного клуба «Хромая лошадь», когда именно некачественный стройматериал быстро воспламенился и начал выделять ядовитые пары. При обычных условиях выделяет стирол, фенол, формальдегид. Как следствие – острые и хронические отравления, заболевания кожи, бронхиальная астма, болезни репродуктивной системы» – говорится в обращении.
Многие застройщики и представители СРО сегодня выступают за запрет пенополистирола в процессе строительства многоэтажных домов. А в соседнем Татарстане этот материал еще в 2009 году рекомендовали не использовать распоряжением премьер-министра республики.
Сергей Судаков.jpgСергей Судаков,
директор строительной компании «Гринвич»:
– В соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании» для строительной отрасли правительственной программой предусмотрена разработка двух технических регламентов: «О безопасности зданий и сооружений» и «О безопасности строительных материалов, изделий и конструкций». С введением данного закона «ведомственная» система нормативных документов поэтапно прекращает свое существование, и взамен нее появляются новые документы – технические регламенты и документы по стандартизации, обеспечивающие соблюдение требований технических регламентов. Основными требованиями регламентов являются безопасность жизни и здоровья людей, охрана окружающей среды, требование не вводить в заблуждение потребителей. Приемная комиссия проверяет соответствие объекта этим требованиям.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Аналитики портала N1.RU составили рейтинг вторичного жилья в Самаре, расположенного в радиусе 1 км о...
18.10
По прогнозам агентства Savills, способствовать этому будет субсидированная ипотека по ставке 5−7%...
18.10
Эксперты портала «ЦИАН» составили рейтинг самых дорогих регионов на рынке аренда в России.
18.10