Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Форум по коммерческой недвижимости и ритейлу "АРЕНДА 2017"

Делаем расчетливый выбор

Существует общепринятое мнение, что купить вторичное жилье намного проще и дешевле. Главный и уже надоевший аргумент: в готовое жилье можно въехать сразу и жить (поэтому оно дороже), а новостройку еще нужно дождаться. Дальше следует расшифровка всех «перипетий»: мол, вторичка не требует таких больших, как новостройка, временных и денежных затрат на ремонт и благоустройство.

А теперь мы попросим всех, кто покупал когда-то квартиры во вторичном фонде честно самому себе ответить на вопрос: вы купили и въехали в квартиру, не делая при этом ремонта и не производя улучшения? Вас действительно устраивает то, как видели свое жилище предыдущие хозяева? Вам нравятся полы, устланные линолеумом и белорусская (в лучшем случае) плитка на кухне? Не на все вопросы есть утвердительные ответы. Правда? Именно поэтому мы решили произвести соответствующие расчеты и проверить на практике десятилетний стереотип о том, что вторичное жилье покупать выгоднее, чем квартиру в новостройке.

Делаем расчетливый выбор

Сначала нам пришлось отказаться от сравнения вторичек и первичек по абсолютным величинам. Так как при детальном рассмотрении вопроса оказалось, что при сопоставимой стоимости квартир в новых и в старых домах они имеют совершенно разный метраж. Например, 1-комнатные вторички имеют площадь до 49 кв.м, а в новостройках с цифры 50 метражи самых маленьких квартир только начинаются. Следовательно, если сравнивать общую стоимость квартир новостройки и вторички, то цена будет примерно одинакова. А вот стоимость метра в этом случае в старом доме окажется существенно выше.

Об этом говорят и специалисты в области недвижимости. По данным последних исследований, стоимость 1 кв.м первичного жилья в Октябрьском районе 45-47 тыс. руб., вторичного – 50-55 тыс. руб., а в Промышленном – 38-41 и 47-50 тыс. руб. соответственно. А если судить по объявлениям, размещенным в открытом доступе на площадках продаж разных видов недвижимости, то разница окажется еще существеннее – до 73 тыс. руб./кв.м за готовую квартиру, в стоимость которой могут быть включены и ремонт, и встроенная техника, которые, возможно, вам совершенно не нужны. Ведь, переезжая в новую квартиру, планируешь начать новую жизнь, купить все новое, а не платить за вкусы прежних хозяев. Такие совпадения, когда входишь в полностью упакованную квартиру и понимаешь «это мое» – крайне редки.

Делаем расчетливый выбор Делаем расчетливый выбор

Кстати, о ремонте. Как уже упоминалось выше, представляется, что сделать ремонт во вторичном жилье гораздо проще и дешевле, чем в новостройке. Так как в новом доме придется к ремонту еще и готовить поверхности стены и пола. Но ведь, если вы купили квартиру там, где вам понравился район, дом, этаж, совершенно не факт, что вас устроит ремонт в самой квартире. И демонтаж старых дверей, полов, окон обойдется вам в сумму, сопоставимую со стоимостью стяжки пола новостройки. И хорошо, если вам не нужно будет так же готовить поверхности стен и пола потом в этой квартире. Иначе вы получаете дополнительные расходы времени и средств. И судя по прайсам компаний, которые специализируются на ремонтах, стоимость работ в новостройке не дороже, чем капитальный ремонт во вторичке. Одна из причин – демонтаж по цене 3,5-7 тыс. руб./кв.м во вторичке и 4-6 тыс. руб./кв.м в новостройке. Практика показывает, что ремонт квартиры (как в новостройке, так и во вторичке) может обойтись в сумму от 200 до 450 тыс. руб. Эта сумма приведена для обычного ремонта категории «без фанатизма», без «авторских изысков» и «эксклюзивных» строительных материалов.

Стоимость ремонта квартиры в отсутствие мебели и жильцов обходится на 30% дешевле, чем с ними. Об этом тоже стоит помнить, если вы планируете переехать и потом потихонечку сделать ремонт, уже живя в квартире.

Поэтому даже если вы купили вторичку, вам все равно придется где-то жить во время ремонта. А потому к сумме покупки квартиры стоит прибавить сумму аренды квартиры примерно на 3 месяца. В среднем это от 13 до 15 тыс. руб./мес. Но есть квартиры и по 45 тыс. руб./мес. (с эксклюзивом) и по 10 тыс. руб./мес. (без мебели).

В результате простых подсчетов мы можем вывести сумму, потраченную на 1 кв м в ходе покупки и приведения в порядок нашего жилища.


1-комн. квартира в новостройке, 54,5 кв.м

1-комн. квартира во вторичном фонде, 38 кв.м

Стоимость квартиры/стоимость кв.м, руб.

2 343 000/ 43 000

2 350 000/ 61 800

Ремонт квартиры, руб.

472 500

428 000

Аренда квартиры на 3 мес., руб.

45 000

45 000

Стоимость квартиры с ремонтом/стоимость кв.м, руб.

2 860 500/52 000

2 823 000/ 74 000

Из приведенной ниже таблицы вы можете видеть, что выгоднее купить квартиру в новостройке. Причем выгоднее со всех сторон. При одной и той же общей стоимости общих затрат вы получаете новое жилье в 2 раза большей площади, с собственной котельной, с новыми коммуникациями, стеклопакетами и дополнительным сервисом по обслуживанию дома. С практической точки зрения также важен факт планировки. Если перенести стену во вторичке – это серьезный и затратный шаг, то в новостройке, как правило, вы можете расположить стены ваших комнат как угодно в процессе текущего ремонта или еще на этапе строительства.

Выбор всегда есть. Но цифры – упрямая вещь. И мы убедились в том, что так или иначе зависим от них. Только эмоции выраженные в цифрах позволят вам принять единственно правильное решение.

«При выборе, что купить – вторичку или первичку, – каждый решает сам, — говорит Денис Шевяков, директор агентства оценки «Интеллект», — что для него на данный момент более приемлемо. Некоторые ориентируются в этом вопросе на свои финансовые возможности, некоторым важен район. Я считаю, что здесь решающим фактором должно быть понимание назначения квартиры. Если вам в ней жить, то, конечно, стоит выбирать то, что вам нравится. То, что вам по душе. Сюда стоит включить и существующие сервисы по обслуживанию жилья, и транспортные развязки, и район. Я, например, думаю, что на себе экономить нельзя.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Глава Минстроя РФ Михаил Мень спрогнозировал повышение стоимости квадратного метра на фоне снижения ...
22.09
Предлагается ввести штрафы до 350 тысяч рублей для недобросовестных управленцев многоквартирными до...
22.09
В нижней палате парламента готовят законопроект, который позволит запустить программу реновации в ...
22.09