Покупка квартиры в новостройке: когда, почем и где?

Олег Вахрамов: Сказать, что сфера сильно развивается, будет преувеличением. 2011-12 годы немножко реанимировали строительство, но на докризисный уровень мы не вернулись – когда весь город был заставлен кранами, когда застройщики бегали за поставщиками стройматериалов, чтобы приобрести их и обеспечить вовремя стройку необходимым. Сегодня наоборот все наоборот.

М.И.: Но развитие все таки есть, или мы, как Алиса в стране Чедес, очень быстро бежим, чтобы оставаться на месте?

О.В.: На самом деле сегодня нет готовых для строительства площадок, чтобы любую площадку подготовить нужно много времени – год и более. В кризис никто этим не занимался и 2009-11 годы был провалом в сфере строительства. Сейчас кто-то готовит площадки, но реального выхода на стадию строительства можно ожидать в конце года или начале 2014-го. Немаловажно, что у нас забуксовала и провалилась идея развития застроенных территорий – реально никто их не осваивает, потому что законодательство противоречит жизни. Сегодня инвестору предлагают сначала самому «расстелить» площадку, а потом минимущества будет заключать с ним договор аренды и за немалые деньги. Где логика? Если есть у инвестора деньги, он найдет более выгодные варианты их вложения.

М.И.: В Самаре прошла градостроительная конференция Русского географического общества, на которую съезжались многие специалисты, в том числе из Москвы. Там прозвучала ключевая вещь: нельзя развивать города магистрально с помощью городов-спутников, потому что это оттягивает ресурсы, инфраструктуру. Нужно развивать внутреннее пространство, что и является развитием застроенных территорий. У нас же инвесторам проще найти свободную площадку вдали от центра города под застройку – поэтому и расползаются города. Какой политике в этом ключе придерживаетесь вы? Вы же центр города строите, например ЖК «Никита» (в районе ж/д вокзала), территория этого квартала была в жутком состоянии.

О.В.: Мы оценивали, во сколько бы нам обошлось строительство ЖК «Никита», если бы мы заходили на весь этот квартал сейчас. Получились показательные цифры: если бы нам отдали под застройку эту территорию в настоящий момент, то чтобы отселить людей, провести коммуникации, построить дома и т. д. ориентировочно нам понадобилось бы 8 млрд рублей. Это огромные деньги, сложно при нынешних условиях «потянуть» такие инвестиции.

М.И.: Есть ли сейчас дефицит предложений квартир в новостройках ?

О.В.: Это как посмотреть: теоретически – нет, а практически – огромный. Если откроем газету или журнал о недвижимости, увидим большое количество предложений. Вроде бы есть выбор. А если начнем подбирать под себя, то столкнемся с трудностями – то район, то планировка, то месторасположение не подходит. И поэтому говорить о том, что есть большой выбор нельзя, скорее наоборот.

М.И.: Я могу подтвердить это статистически. Если в среднем около 2 тыс. квартир в новостройках экспонируются одновременно, то львиную долю составляет сток предложений «Фининвеста» и «Кошелев проект». Если отбросить эту массу, то остается меньше тысячи квартир в новостройках.

О.В.: Это очень мало. Это показатель того, что нет площадок под застройку и новых проектов.

М.И.: Как вы считаете, существующий дефицит повышает цены?

О.В.: Любой дефицит порождает рост стоимости. Но если сравнить аналитику 2000-х годов и сегодняшнюю, то точно покупательская способность населения упала, это конечно сдерживает цены. Если взять статистику по стоимости кв. метра в городах-миллионниках, то мы будем ближе к низу.

М.В.: Нет, мы на 7-ом месте из 12-ти. Это середина.

О.В.: Если возьмем начало 2000-х, то Самара была в тройке лидеров. Это было хорошо, потому что во всем мире стоимость кв. метра является индикатором деловой активности города. В Самару и работать, и учиться приезжали. Сегодня, к сожалению, тренд последних семи лет пошел вниз.

М.В.: Я хочу сказать, что мы входили в тройку, в пятерку, а теперь впереди нас появилась Калуга и это понятно – это сегодня инвестиционный рай, и, по-моему, Хабаровск.

О.В.: Да, в Хабаровске сегодня средняя стоимость кв. метра 75-80 тыс. руб.

М.И.: Вы говорите, что снизилась покупательская способность. Но ведь развивается активно ипотека. У вас есть цифры в процентах о соотношении покупок квартир в ваших объектах на собственные средства и в ипотеку?

О.В.: Ориентировочная. До кризиса по ипотеке у нас покупали в 3-4% случаев, сегодня этот процент вырос до 20-25%. Это очень плохой показатель – у людей нет денег. Никакой нормальный человек не будет брать кредит под 12-15%, чтобы потом за него всю жизнь расплачиваться. У нас грабительские цены на ипотеку.

М.И.: Почему застройщики сейчас, начиная проект, не открывают сразу продажи, а хотят продать на средней и финальной стадии готовности. С чем это связано?

О.В.: На стадии котлована цена бывает ниже себестоимости, а когда построены 3-4 этажа – привлекательность другая.

М.И.: Продолжим тему цен. Существует убежденность людей, что когда дом построен, остается маленький выбор квартир и они дорогие.

О.В.: Люди правы. Риски, связанные с возможным недостроем, снижают стоимость.

М.И.: Мне кажется, что в сегодняшней ситуации купить квартиру в проблемном доме надо постараться. Во-первых, застройщики уже не выходят на проект «с пустым кошельком», во-вторых, законодательство жестко регулирует сферу участия в долевом строительстве. Сейчас не страшно покупать квартиру на начальной стадии строительства дома?

О.В.: В минстрое мне привели пример, как недавно была куплена квартира в доме, в котором уже пять лет ни одного рабочего не было. Купили, потому что дешево.

М.И.: Т. е. есть люди, которые умудряются купить квартиры в домах, которые числятся в реестре минстроя проблемных объектов. Скорее всего, это иногородние с районов – именно на них направлена рекламная компания, потому что в районах информационный вакуум по поводу строительства в городе и люди могут вот так попадать. Для меня, конечно, это загадка. А какая средняя цена сейчас за кв. метр в «нормальной» новостройке?

О.В.: Это здорово зависит от района и готовности, от инфраструктуры вокруг, от многих факторов и даже квартиры в рядом стоящих домах могут стоить по-разному.

М.И.: Почему?

О.В.: Ко мне было много вопросов по поводу высоких цен в ЖК «Современник». Дело в том, что мы не жалели средства на стройматериалы – использовали качественные и недешевые. В частности, мы отказались от стальных труб, потому что сегодняшняя металлургия не может предложить нам качественный продукт и сталь гниет уже через 2-3 года. Мы перешли на новые для России технологии «Аделант», официальная гарантия по ним 50 лет.

М.И.: Из чего они?

О.В.: Специальный композит на основе смол. Это дорогая труба – в 3-4 раза дороже стали. Кроме того, мы, например, ставим лифты Mitsubishi. Единственное, в третьей секции в кризисные времена поставили белорусские лифты, но все равно лебедки импортные. И фасады наши простоят долго и будут иметь красивый вид, так как мы, как и некоторые застройщики, немного сменили используемую технологию. Ободранные стены домов, построенных 5-6 лет назад – это результат экономии на фасадах.

М.И.: Как различается стоимость кв. метра при готовности в 50% и после сдачи в эксплуатацию?

О.В.: Вопрос сложный. Надо однозначно учитывать экономическое состояние региона. В кризисные времена мы продавали иногда дешевле себестоимости. Не в кризисные времена на 50%-й готовности продавали в 1,5 раза дороже, чем на сдаче в кризисные. Если же возьмем чистую разницу без экономических колебаний, то она составляет 10-20%.

М.И.: Сколько сейчас в ЖК «Современник» стоит кв. метр?

О.В.: От 50 до 53 тыс. руб. за кв. метр. Почти столько, сколько стоит кв.м. «хрущевки»

М.И.: Ну мы же знаем, что хрущевки в абсолютных цифрах считают. Вряд ли за 1,7 млн руб. можно купить квартиру, например, в ЖК «Современник»?

О.В.: Согласен, это связано в первую очередь с метражем новых квартир. Однокомнатные квартиры строятся площадью от 46 до 60-ти метров.

М.В.: Когда дом готов, благоустроена территория, там еще есть что покупать?

О.В.: Что есть – однозначно, но выбор сужен. Когда первые клиенты заходят в дом, они имеют право «первой ночи» и самое лучшее забирается сразу, если конечно застройщик не регулирует спрос ценообразованием и на хорошие квартиры ставит высокую цену.

М.И.: Давайте посчитаем «в штуках», вот у вас готовый дом, сколько всего квартир и сколько осталось?

О.В.: Во всем комплексе «Современник» 1000 квартир, сейчас в продаже находятся около 50 квартир разного метража. В основном остались "однушки" площадью около 60 кв. метров.

М.И.: Какая разница в цене установлена на кв. м в однокомнатной квартире и, например, трехкомнатной?

О.В.: В нашем комплексе нет разницы.

М.И.: Почему? Обычно же большие квартиры стоят дешевле? В этом убеждены люди.

О.В.: Не согласен. Надо оценивать сам ЖК, где он построен и каково качество строительства. Если он находится в престижном месте, имеет класс от «бизнес +», то и квартиры там покупают большие. Поэтому, иногда даже «однушки» могут быть не востребованы, и кв. м. в них стоит дешевле трехкомнатных квартир.

М.И.: В зависимости от чего же варьируются у вас цены в ЖК «Современник»?

О.В.: В зависимости от видовых решений – вида на Волгу.

М.И.: Территория в районе улицы Советской армии и Пятой просеки очень активно застраивается. Не слишком ли уплотненная застройка? Как считаете, стоит ли регулировать плотность застройки в одной территории? Готова ли эта территория к приему новых жильцов?

О.В.: Территория готова, а инфраструктура не готова. С утра пробка в центр город, вечером назад. А вообще район прекрасный, там много зелени и пространства, плотность застройки не ощущается. А застройщики конкурируют между собой: кто ценами, а кто и качеством.

М.И.: Какие новые проекты, которые только начинают реализовываться в Самаре, представляют интерес и могут повлиять на ценовую политику или представление потребителей о качественно новом жилье?

О.В.: Не могу назвать такие. Невозможно в городе построить один объект, чтобы он так сильно повлиял на ситуацию. Потому что каждый житель выбирает для себя. Например, основная часть жителей Металлурга не поедут жить в город, им нравится их район, и в то же время кто живет за Самаркой, тоже говорят, что у них лучший район – речки рядом, до города 5 минут, если без пробок. Что касается новых проектов ГК «Спектр недвижимости», то у нас есть две площадки в разработке, но пока правоустанавливающих документов на них нет и о планах говорить рано. Но уверяю, проекты хорошие, востребованные с отличным качеством строительства.

М.И.: Давайте вернемся к инфраструктуре. Основная проблема новых ЖК – недостаточное количество парковочных мест.

О.В.: Да, согласен. Но у нас проблема эта не стоит, под ЖК «Современник» есть паркинг на 600 машин. Правда покупают их не так активно, как квартиры.

М.И.: Конечно. Потому что дорого?

О.В.: Нет, у нас машиноместо стоит 500-700 тыс. рублей. Скажу абсолютно честно – себестоимость строительства одного м/м - 650 тыс. руб. Строительство подземного паркинга – очень дорогое мероприятие, но его наличие – важнейший фактор комфорта проживания в нашем ЖК. Конечно, можно сэкономить и организовать наземную парковку. Но где тогда строить газоны, детские площадки, места отдыха! Мы не экономим на качестве жизни наших жильцов!

По материалам программы «Полезная площадь» на радио «ТOKFM». Ведущая – Мария Иванова.