Синдром 1 июля: как застройщики пережили переход на эскроу-счета

Оговоримся сразу: переходный период, судя по всему, еще длится. Некоторые участники строительного рынка пока еще отказываются от комментариев и предварительных выводов, будто присматриваясь к новой системе расчетов и привыкая к ней. Однако нам было интересно и важно зафиксировать настроения в строительном секторе сейчас, когда от официального перехода на проектное финансирование и эскроу-счета прошел ровно месяц.

Хаос на переходном этапе

В конце июня и в первые дни июля состояние строительной отрасли в регионе и по всей стране вызывало вопросы. Среди проблем называли по-прежнему низкую информированность застройщиков о нововведениях в законодательстве, сложности с подготовкой необходимой документации. Эти и другие причины на практике затягивали сроки перехода к новой модели финансирования строительства. В информационном пространстве и в соцсетях, то тут, то там появлялась информация о том, что рынок фактически не готов к новому этапу (даже переходному), что в офисах застройщиков царят паника и хаос – и примерно такая же картина наблюдается в регистрирующих органах.

«Документы поступают целыми коробками, а в одном заявлении зачастую содержится по 20-50 договоров участия в долевом строительстве», - так «лихорадку с дольщиками» перед 1 июля описали в региональном Управлении Росреестра. Застройщики старались успеть с количеством зарегистрированных ДДУ, чтобы обеспечить себе 10% реализации проекта, необходимые для того, чтобы остаться в прежней схеме продажи дольщикам.

В первых числах июля наступило затишье. Мы попытались связаться с ведущими застройщиками города, чтобы поинтересоваться у них, как проходит процесс перестройки, но большинство не было готово комментировать ситуацию. Некоторые девелоперы предпочли пообщаться в формате официальных запросов (и даже в таком формате на диалог вышли далеко не все), некоторые признались, что не хотели бы сейчас делиться впечатлениями, поскольку переходный период не завершен и делать какие-то выводы рано. Забегая вперед, скажем, что некоторые крупные девелоперы все же поделились своим ценным мнением о том, как вся ситуация с проектным финансированием и эскроу-счетами выглядит изнутри, и мы благодарны за эту откровенность.

Перспективы есть

Конечно, модель проектного финансирования в строительстве и расчет через эскроу-счета – никакой не апокалипсис и не крах рынка. Если отбросить эмоции из-за того, что приходится осуществлять переход в сжатые сроки, и сложности с подготовкой документации, то сами застройщики признают: перспективы развития рынка по новым законам есть. «Сама по себе идея проектного финансирования – абсолютно благая и успешно работает во множестве стран. В частности, новая модель финансирования во многом поможет избежать появления обманутых дольщиков, так как деньги граждан будут находиться в целости и сохранности на счетах эскроу проверенных банков.

Добросовестные и профессиональные застройщики готовы к переходу на новую модель финансирования», - сообщили в пресс-службе ГК «Амонд».

Как покупателю узнать, по какой модели работает застройщик

Перед принятием решения о покупке квартиры в строящемся доме можно узнать, как работает застройщик – по старинке, с использованием ДДУ, или размещает средства дольщиков на эскроу-счетах. Как это сделать – рассказали в региональном Управлении Росреестра.

«Если договор долевого участия с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после первого июля 2019 года, то все договора заключаются только с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке, - объясняет начальник отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Самарской области Сергей Лазарев. – Аналогичная ситуация касается и других договоров (не первых), которые представлены на регистрацию после первого июля 2019 года в отношении домов, не введенных в эксплуатацию и не соответствующих установленным Федерации критериям. Напомню, что основные критерии – это готовность объекта не менее 30% и количество проданных площадей не менее 10%».

В то же время если застройщик зарегистрировал ДДУ также после 1 июля 2019 года и дом не введен в эксплуатацию, но по нему есть заключение минстроя о соответствии критериям, то защита дольщиков осуществляется по прежней модели. То есть отчислениями застройщика в компенсационный фонд. Посмотреть степень готовности объекта можно на сайте наш.дом.рф.

При этом порядок госрегистрации ДДУ с применением эскроу-счетов, перечень необходимых для покупки новостройки документов и сроки регистрации остались прежними. Неважно, как вы покупаете квартиру – через эскроу или по стандартному ДДУ – технически процесс регистрации вашей покупки остался прежним, сообщают в Росреестре.

Дмитрий Сашин, 

директор ООО «Преображенский Двор»:

- Необходимый пакет документов для Министерства строительства Самарской области мы начали готовить заблаговременно. Конечно, процесс подготовки был трудозатратным, но благодаря слаженной работе команды проекта удалось соблюсти все намеченные сроки. 
3 июля 2019 года мы получили от регионального Минстроя заключение о степени готовности проекта. Жилой комплекс «Преображенский Двор» соответствует критериям, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 г. №480. 
Для нас это означает, что мы продолжаем работать в рамках № 214-ФЗ без использования расчетов через эскроу-счета. И это оптимальный вариант для проекта, реализация которого уже идёт на серединном этапе: когда стройка уже идет полным ходом и заключаются ДДУ с дольщиками.

Пресс-служба ГК «Амонд»:

- Благодаря начатой заранее, более чем за год, подготовке к переходу на проектное финансирование, 1 июля не стало для нас неожиданностью. Более того, мы участвовали в нескольких крупных мероприятиях на разных уровнях, где вносили предложения по гармонизации отношений «покупатель-банк-застройщик». Первые специализированные счета ООО СЗ «Шард» (специализированный застройщик, входящий в ГК «Амонд») открыл еще осенью 2018 года. К 1 июля был подписан договор по банковскому финансированию.

В настоящий момент в работе у ООО СЗ «Шард» есть дома, отвечающие критериям соответствия готовности, они строятся без применения эскроу-счетов. Это ЖК «Новая высота», дома со строительными номерами 5 и 7 в Девятом квартале Жилого района «Волгарь» и дома 7 и 8 Двенадцатого квартала.

16 договоров было заключено с использованием эскроу-счетов в 2018 году.

42 договора заключили за пять месяцев 2019 года. 

(по данным Управления Росреестра в Самарской области) 

Чего опасаются участники строительного рынка в связи с переходом на проектное финансирование?

• Снижение темпов строительства;

• Рост стоимости квадратного метра в новостройках (по прогнозам, до 20%);

• Снижение рентабельности строительного бизнеса;

• Продажи с дисконтом станут неинтересны.