«История будущего»: почему историческому поселению нужны неравнодушные архитекторы

В июне стартовал конкурс для архитекторов по проектированию исторических кварталов в центре Самары. Организатором выступает редакция журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale». Перед тем, как участники конкурса приступили к работе, мы устроили установочную встречу в конференц-зале мультимедийного парка «Россия - моя история». О работе над концепцией и регламентами исторического поселения рассказал автор проект, доцент НИУ ВШЭ Виталий Стадников, а о том, какая жилая и коммерческая недвижимость нужны в историческом центре, - эксперты Мария Иванова и Никита Петухов.

О сути конкурса глазами организатора

Работа по созданию проекта регламентов исторического поселения уже вступила в активную фазу. И конкурс среди архитекторов на этом этапе позволит проверить и оценить жизнеспособность создаваемой модели. «Пока система регламентов исторического поселения существует в виде проекта и концепции, пока она не утверждена, на неё можно и нужно влиять, - объяснил задачу главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Олег Никитенко. - Не хочется, чтобы проект исторического поселения стал закрытой историей без восприимчивости к мнению профессионалов и общественности. В том числе поэтому мы проводим конкурс, первую пробу создаваемых регламентов на «плоскости», в городской среде».

По своему содержанию конкурс для архитекторов, организованный редакцией журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» - это попытка объединить профессиональное сообщество архитекторов, неравнодушных к городу и имеющих опыт работы в историческом центре.

«Для работы мы предлагаем взять несколько кварталов, где планируется применять регламенты исторического поселения, - продолжает Олег Никитенко. - Участникам конкурса предстоит разработать модели этих кварталов и на практике осознать преимущества и недостатки формируемых регламентов. У архитекторов будет чуть больше месяца, чтобы подготовить проект. Можно взять один квартал, можно два - тогда проделанную работу будем считать за два проекта. Мы понимаем, что у всех разная степень занятости и возможности для проработки проекта тоже разные. А в основу мы ставим доброжелательное и бережное отношение к городской ткани».

Также Олег Никитенко не исключил возможности, что стартовавший конкурс станет лишь первым этапом в формировании взгляда на историческое поселение от профессионального сообщества. «Впоследствии, когда мы поймём, что движемся в верном направлении и нащупали лучшую концепцию для развития исторического центра, мы сможем провести следующий этап конкурсной работы. Вероятно, он будет с более четкими критериями и бОльшими сроками на проработку проектов, более широким списком участников и ещё более заманчивым призовым фондом. А нынешняя наша цель - по максимуму обкатать имеющиеся наработки. К тому же впоследствии будем рады активному экспертному участию нынешних архитекторов-конкурсантов, в том числе в качестве членов жюри во второй конкурсной волне».

Итоги конкурса «История будущего» подведут 7 августа, на праздновании Дня строителя в Струковском саду. К тому моменту идеальным вариантом развития событий будет возможность показать объемно-пространственные решения для ряда исторических кварталов. В качестве промежуточного результата или в качестве точки отсчёта - это одинаково ресурсно.

О модели исторического поселения глазами идеолога проекта

Городу нужен живой исторический центр, насыщенный современными функциями - эту аксиому в качестве одной из основ концепции исторического поселения использует доцент НИУ ВШЭ Виталий Стадников. «В прошлом году чемпионат мира по футболу показал, что даже чисто косметические изменения способны преобразовать центр города и сделать так, чтобы это пространство и люди в нем жили по-другому. Как поддержать развитие исторической части Самары, сделать его системным и с благоприятными экономическими последствиями? Для этого и создаётся проект исторического поселения».

Эксперт напомнил архитекторам: современная модель исторического поселения в статусе, содержащем те самые регламенты, существует с 2014 года. «Именно с этого времени концепция получила чёткое описание и правовые последствия, тогда как раньше на территории страны существовало 476 исторических городов, и Самара была в их числе. До 2014 года этот статус никак не влиял на сохранение историко-архитектурного наследия, не транслировался в документах, регулирующих градостроение. Современное историческое поселение всегда подразумевает обоснование границ, предмета охраны (с красными линиями, масштабом допустимой застройки и процентом озеленения и благоустройства) и требований к градостроительным регламентам. Иными словами, требования, прописанные в регламентах исторического поселения, обязательно переносят в ПЗЗ».

Если взглянуть на исторический центр Самары с точки зрения этой упорядоченности регламентов, то станет очевидно, что никакой системной упорядоченности в принципе нет. «В городе действует более 300 зон охраны, около 60% земли в центре не поставлено на кадастр - это самый большой процент по стране. Попутно возникает большая проблема с наложениями и разночтениями этих зон. Непонятно, какое ведомство какой участок контролирует. И в итоге при попытке их освоения возникают прецеденты ручного управления, неразберихи и хаоса, а то и замораживания всякой деятельности на этой территории. За прошедшие года три число выданных разрешений на строительство в исторической части города стремится к нулю. Да и стоимость квадратного метра жилья ползёт вниз: она уже почти на четверть меньше, чем в городах-конкурентах», - объясняет Виталий Стадников.

Исторических поселений регионального значения - масса, и, по сути, особых преференций этот статус не даёт. А вот исторических поселений федерального масштаба с полностью разработанной документацией и всей системой (предмет охраны, границы исторического поселения и отражение регламентов в ПЗЗ) всего четыре. Среди них один город-миллионник Санкт-Петербург и три города с населением порядка 500 тысяч человек - это Астрахань, Ярославль и Иркутск. Другие исторические поселения федерального значения - небольшие города наподобие Плёса.

«Важно, что с течением времени отношение к статусу исторического поселения меняется, - подчеркнул Виталий Стадников. - Если в 2010 году было понятно, что исторические регламенты - это головная боль, то сейчас они же воспринимаются как возможность получить ощутимую финансовую поддержку из бюджета на строительство и благоустройство. Распределение бюджета становится все более иерархичным. Например, до 2024 года по программе «Жилище» выделят 300 миллиардов рублей на создание комфортной городской среды и 30 миллиардов на благоустройство исторических поселений. Теперь к статусу исторического поселения возникает понятный интерес: какой город успеет заявить себя для участия в программе финансирования - тот и получит новую городскую среду».

В связи с этим большая цель проекта исторического поселения - создать такие регламентные требования, которые можно будет чётко транслировать в ПЗЗ. «Оба процесса должны идти параллельно: утверждение регламентов исторического поселения и охранной зоны памятников с одной стороны и внесение этих регламентов в ПЗЗ с другой стороны», - резюмировал Виталий Стадников.

Присмотримся к территории: каким может быть исторический центр

Отчетливее всего пульс исторического центра сегодня бьется в границах улицы Ленинградской, Куйбышева, Фрунзе, Молодогвардейской и Галактионовской. Остальные локации фактически не используют свой потенциал. «Существенный объём земли в центре не оформлен, не разграничен, - напомнил Виталий Стадников. - А если у земли нет владельца, то за ней никто не следит. Все приходит в запустение».

В этом смысле можно рассматривать историческое поселение как мастер-план по развитию среды, который позволит устранить противоречия между документами, повысить экономическую привлекательность и сохранить масштабы исторической среды. В результате вырастет ценность не отдельных объектов культурного наследия, а всей городской среды. А среда эта в Самаре уникальна, убеждён Виталий Стадников. «В городе большой объём сохранившейся, аутентичной исторической среды. На этой территории в 400 га до сих пор присутствует социальная среда, да и планировочная структура исторических кварталов во многом сохранилась - в этом и состоит уникальность».

Вместе с тем переход к новым стандартам и правилам будет означать переход к новым форматам жилья и сервисов. «Самара не развивает свой рынок, но необходимость в этом давно назрела, - считает эксперт. - Грамотное распределение сервисных, инфраструктурных и крупных объектов, а также транспортных узлов может транслировать линейное развитие сервисной экономики, на которой зиждется любой девелоперский проект. Пока мы не начнём стимулировать появление новых качественных проектов и приход грамотных девелоперов, мы не оттолкнёмся ото дна».

Методической основой проекта исторического поселения послужили разработки 1980-х годов по теме контекстуального развития городской среды и преемственности морфологической структуры. В современной модели исторического поселения эти идеи можно наполнить новым смыслом, связанным с идеологией смешанного функционального использования городского пространства. «Девелопмент, основанный на идее морфологической преемственности, с сохранением границ домовладений, позволяет использовать пространство более эффективно. В Самаре уже есть примеры такого развития городской среды - они датированы 1990-ми годами».

С точки зрения структуры городская ткань современного города неоднородна. Смешанность разных типов соседствует с плотной застройкой, есть и сильно разреженная среда (ее, разумеется, немного). «В центральной части улицы Фрунзе - плотное расположение 2-3-этажных домов, на Куйбышева и Ленинградской высокоплотная застройка. В ряде кварталов соседствуют объекты разноэтажной застройки советского времени, есть и диссонирующие объекты, и такие, которые раньше были вне контекста, но со временем стали его неотъемлемой частью».

Развитие городской среды по модели интенсификации предполагает увеличение плотности существующей застройки и этажности - там, где это возможно. Однако это плотность не сплошного микрорайонного типа, а модель парцеллированной высотной застройки. «В рамках этой логики высотность на красных линиях остаётся неизменной, а далее добавляется по одному этажу при отдалении от этой линии на 15 и 30 метров, - продолжает Виталий Стадников. - Общую территорию исторического поселения мы разделили на 4 зоны, и на 85% они заняты объектами смешанного строительства с максимальным количеством видов разрешённого использования. При этом везде допускается увеличение плотности до максимальных значений, но без увеличения высотности. Так строится экономика будущих проектов в этой части города».

Также развитие городской среды в формате исторического поселения предусматривает регулируемые размеры участков. Это позволит сохранить соразмерность исторической среды. За точку отсчёта по глубине участка взята половина квартала, а оптимальную ширину проектируемого участка архитекторам предстоит определить в ходе выполнения конкурсных работ.

Также участникам конкурса предстоит гармонично вписать объекты социальной инфраструктуры в реновируемую городскую ткань. «В формате исторической среды построить новые школы и детсады не получится. Поэтому важно не потерять эти объекты и дать возможность для развития новых форматов. Скажем, предусмотреть размещение школы первой ступени в формате встроенно-пристроенного помещения или маленького детского сада на одну-две группы с небольшой территорией. Такие объекты можно вписать в историческую среду», - пояснил Виталий Стадников. Среди других значимых требований к проектированию в рамках исторических регламентов - сохранение рекреационных зон, соблюдение требований инсоляции и пожарной безопасности.

Что касается функционала улиц, которые предстоит проектировать, то архитекторам-конкурсантам предстоит использовать международные стандарты. В рассматриваемых кварталах расположатся улицы главные - с возможностью проезда личного и общественного транспорта, а также развития стрит-ритейла; улицы жилые - с возможностью развивать иные формы среды без коммерческих объектов (например, палисадники возле домов); улицы пешеходные - с понятной функцией перемещения и свободные от транспорта.

«Мы уже протестировали возможность применения регламентов исторического поселения на улице Красноармейской. К тому же у нас собрана информация по каждому кварталу, так что в проектировании не придётся начинать с нуля. Есть реальное представление об объёме выкупа, расселения и ремонта. Все это позволяет выполнить проработку на очень достоверном уровне», - резюмировал Виталий Стадников.

Чем наполнить историческую среду: немного о жилье и коммерции

Какие проекты жилой и коммерческой недвижимости будут востребованы в историческом центре Самары? Своими наблюдениями и прогнозами поделились эксперты обеих сфер недвижимости.

Чтобы показать, что коммерческая недвижимость в центре города может быть востребованной и дорогой, а сама реализация проекта исторического поселения - экономически эффективной, нужно просто брать и делать - убеждён генеральный директор консалтинговой компании REC, полномочный представитель Гильдии Управляющих и Девелоперов Никита Петухов. «Хорошим стартом будет работа на территории целого квартала сразу, чтобы какой-то инвестор показал, как можно изменять городскую среду, сохраняя историческое наследие. В городе есть люди, готовые тратить на покупку жилья от 80 тысяч рублей за «квадрат». Есть и инвесторы, готовые вкладывать в коммерцию, чтобы впоследствии сдать ее в аренду не за 400, а за 650 рублей с квадратного метра, или продать не за 50 тысяч, а дороже 65 с «квадрата».

Эксперт в сфере коммерческой недвижимости привёл пример из практики. «Каких-то 7 лет назад на пересечении Некрасовской и Молодогвардейской продавалось буквально все. Были доступны любые площади от 50 кв. м на всех четырёх углах улиц, арендовать можно было за 500 руб./кв. м, купить за 50-60 тыс. руб./кв. м. Тогда мы поспорили с одним инвестором: он сказал, что локация у жизни не вернётся. Но случилось все наоборот: люди просто поверили в этот участок и начали там что-то делать. В итоге сегодня здесь нет вакантных площадей, ставки выше 600 руб./кв. м, цены порядка 60-70 тыс. руб./кв. м. Капитализация произошла, локация ожила».

«Парадокс заключается в том, что в Самаре коммерческая недвижимость, расположенная на первых этажах, стоит дешевле жилья, расположенного выше, - продолжает эксперт рынка недвижимости Мария Иванова. - При этом качество помещений для стрит-ритейла на первых этажах и то, как к нему относятся проектировщики, не отвечает никаким качественным требованиям. Потому он и стоит три копейки».

Однако спрос на качественные площади - и коммерческие, и жилые - по наблюдениям экспертов, продолжает нарастать. И спрос этот очень избирательный.

«Что касается сферы жилой недвижимости, то продать типовой продукт по цене выше 70 тысяч рублей за квадратный метр сегодня сложно, - говорит Мария Иванова. - Но есть тенденция: люди готовы платить выше рынка, если жилье качественно изменит их образ жизни. Покупатели сегодня открыты новым планировочным решениям, готовы ломать свою генетическую память, выбирая вместо привычных планировок современные решения. Например, находит отклик идея уменьшить спальную зону до минимума в пользу просторной гостиной. Многие готовы отказаться в спальне от шкафов и оборудовать отдельную гардеробную как полноценное пространство для хранения. Некоторые предпочитают убрать из ванной стиральную машинку, чтобы стирать и сушить вещи в специальной технической комнате, желательно с окнами. А если квартира обладает способностью к трансформации - то есть из «однушки» можно получить «евродвушку» - то за такое жильё люди готовы доплачивать 5-10% от среднерыночной стоимости».

Реальность рынка массового жилья такова, что большинство проектов конкурируют за покупателя ценой. Качеством готовы конкурировать единицы. «Но логика движения в жилой сфере должна быть такой же: просто брать и делать качественный проект. Только когда покупатели увидят готовые решения и могут оценить качественные отличия, они будут готовы заплатить за такое жильё больше. Это и будет качественным прорывом».

Архитектурный конкурс «История будущего» продолжится: мы обязательно расскажем о второй конкурсной волне. Тема исторического поселения нуждается в профессиональном участии архитекторов и градостроителей, поэтому мы обязательно пригласим коллег к участию. А пока можно посмотреть, каким было конкурсное задание для первых участников.

Техническое задание

Итоги Архитектурного конкурса «История будущего»: выбрали три лучших проекта