Ваш советник по недвижимости
Инкон.gif
Новые объекты!
Перспективная для Самары городская среда – какая она?

Перспективная для Самары городская среда – какая она?

Вопрос органического развития городской среды является ключевым для Самары. В отличие от Москвы, наш город не может потратить несколько триллионов на масштабную программу реновации, расчистку застроенных территорий и строительство с нуля. Как сделать качественные изменения городской среды органичными? Об этом рассуждал Виталий Стадников на деловой программе Премии RS-AwaRdS-2018.  

От высоких цен на недвижимость — к доступному жилью 

Сегодня этот факт может удивить, но десятилетие назад Самара была одним из самых дорогих городов в стране по стоимости квадратного метра недвижимости. «До кризиса цены в самарском Европейском квартале били все рекорды, доходя до 2 тысяч евро за метр и более, - вспоминает доцент высшей школы урбанистики при НИУ ВШЭ, советник губернатора Самарской области Виталий Стадников. - Само собой, сейчас в городе подобного жилья нет, а купленные 10 лет назад по такой стоимости квадратные метры вызывают недоумение. Даже в жилье этого формата мир заканчивается на пороге квартиры, а дальше нет ничего. Ни инфраструктуры, ни безопасности - лишь пожарные проезды, превращенные в парковку». 


Вектор удешевления стоимости жилого квадратного метра стал общим для регионов с 2006 года, с появлением программ государственной поддержки развития доступного жилья. «Время изменилось, и в приоритете оказались количественные показатели, а целью стало повышение доступности, - говорит Виталий Стадников. - Расположение, инфраструктура, качественные характеристики оказались неважны. Главным было обеспечить жильём тех, кто находился в ещё более худших условиях. Буквально обеспечить людей убежищем, где они могли бы ночевать». 


Параллельно с курсом на доступность жилья происходил ещё один важный процесс. В оборот вовлекались ранее не освоенные земельные участки. И, по мнению эксперта, это и стало отправной точкой многих проблем с городской средой в Самаре. Даже сегодняшние утренние и вечерние пробки на дорогах города - явный отголосок того, что когда-то был выбран путь экстенсивного развития вширь, но транспортная сеть не была пересмотрена в условиях серьезно возросшей нагрузки. 


От дефицита количественного - к дефициту качества

«Идея о категорической нехватке жилья в России навязывалась долго, - продолжает эксперт. - Но статистика показывает иное. В начале реализации программы поддержки доступного жилья средняя обеспеченность на одного человека в стране действительно была невысокой. Но сейчас этот показатель довели до уровня восточно-европейской страны типа Чехии. С другой стороны, ориентация на среднюю обеспеченность приводит только к строительству квадратных метров. Никто не знает, сколько реальных домохозяйств обеспечено квартирами. Дело в том, что этот объём нового строительства существует и как инвестиционный: возникает ситуация, когда у кого-то 10 квартир, а у кого-то ни одной». 


Статистика подтверждает рассуждения эксперта. По итогам переписи 2010 года, то есть почти 10 лет назад, в нашей стране было зафиксировано 54-55 млн частных домохозяйств и в то же время 62 млн жилых единиц (квартир). Налицо количественное превосходство объектов недвижимости над семьями. Очевидно, что за последнее десятилетие перевес вряд ли изменился: строят все так же много, а демографических скачков роста не происходит. «К тому же в тот расчёт не брались частные дачные хозяйства, - уточняет Виталий Стадников. Очевидно, что в реальности дефицита жилых квадратных метров у нас не существует». 


Однако нарастает другой дефицит - качественный. Многим известен международный стандарт: число комнат в комфортном для проживания жилье должно равняться количеству членов семьи плюс ещё одна комната. По статистике, средний размер домовладения в России - это 2,5 - 2,6 человека. «Между тем огромный поток строительства и развитие ипотечного кредитования привели к тому, что более 42% квартир во вводимых в эксплуатацию домах - это 1-комнатные квартиры. Которые вдобавок стремятся все к меньшему стандарту качества. Получается, что больше половины существующих семей живут в непригодных для них с качественной точки зрения квартирах. В итоге мы создаём огромный вал никчемной недвижимости, которая через 15-20 лет станет огромной проблемой для России. Это жилье доступное - оно может стоить 1,5 миллиона, а может и 850 тысяч. Но оно не имеет перспектив», - убеждён Виталий Стадников. 


В результате протяженного периода реализации политики доступного жилья Самара стала одним из самых дешевых по стоимости квадратного метра городом-миллионником. Естественно, этот факт негативно сказывается на качестве возводимой в городе недвижимости. 


​В Самаре более 2/3 бюджета уходит на развитие инфраструктуры периферийных районов. При этом центральная часть города и наиболее населенная срединная зона не имеют возможности для развития и модернизации коммунальной системы.


Об актуальных проблемах городской среды

Еще одно последствие строительства целых микрорайонов доступного жилья, по мнению эксперта, связано с возникшей необходимостью тратить существенные бюджетные средства на строительство инженерных сетей, дорог и объектов инфраструктуры. «Ежегодно бюджеты городов, активно развивающихся вширь, теряют около 10% средств, - подчёркивает Виталий Стадников. - В Самаре более 2/3 бюджета уходит на развитие инфраструктуры периферийных районов. При этом центральная часть города и наиболее населенная срединная зона не имеют возможности для развития и модернизации коммунальной системы. А деньги уходят в поля и фактически там растворяются». 


А что с исторической частью Самары? Несмотря на то, что там идут строительные процессы, ведётся реконструкция и ремонт, статистика из года в год демонстрирует постоянную убыль населения. Отсутствие баланса доступности и качества - так эксперт обозначил причину этого процесса. Люди уезжают к новым магнитам притяжения, а зона исторического центра, пригодная для пешеходного использования по европейской модели, становится пустой. 


Смешанная городская среда как самый перспективный формат развития 

Как же повысить качество городской среды, избежать ее расползания и сделать более насыщенной инфраструктурного? Виталий Стадников убеждён: сделать это удастся в том случае, если различные типы среды нормативно и экономически получат возможность размещаться в одном месте. «Сегодня любой естественно развивающийся город состоит из усадебно-исторической застройки, советской квартальной застройки, постсоветских микрорайонов и пригородных субурбий. В среде с таким обликом, где красные линии расположены в 50 метрах от зданий, нет места для строительства школ или детских садов. Здесь возможен только микрорайонный тип среды. Таким образом, новое строительство в большом объёме приводит лишь к уничтожению средового разнообразия». 


А если представить соразмерный Самаре европейский город-миллионник, то его среда выглядит смешанной. Отдельные коттеджи соседствуют с таунхаусами, домами средней высотности и многоэтажной застройкой. И все эти зоны взаимодополняют друг друга. 


Очевидно, что в нашем городе многие локации не используют свой максимальный потенциал. Например, первые этажи жилых домов в срединной городской зоне предлагают самое дешевое жилье. Хотя с учётом плотности населения и сформированных потоков здесь должна располагаться самая дорогая коммерческая недвижимость. Но отсутствие грамотно спланированного стрит-ритейла компенсируется хаотично возникающими ларьками и автосервисами. 


Для воссоздания качественной и насыщенной городской среды есть законодательные инструменты - Правила Застройки и Землепользования, различные режимы регулирования. 


«Ситуация не стоит на месте, - обнадёживает Виталий Стадников. - В настоящее время Дом.РФ и федеральный Минстрой разрабатывают стандарты, которые будут базироваться на идеологии смешанного использования различных типов среды. Речь идёт не только о функциональном использовании, фактически эта идеология смешанности совпадает с морфологией исторических городов. Эта смешанность была утрачена только в 20-е годы XX века, когда появилась идея функционального использования городов и разделения этих функций». 


Действительно, Генплан предусматривает размещение на определённом пространстве только многоэтажных домов, а на другом участке - исключительно промышленных объектов. «В ПЗЗ эта идея транслируется через виды разрешённого использования, когда возможен только один из них. Так, в жилой зоне допускается размещение только 10-15% нежилых площадей, но это не отвечает современным требованиям к смешанности среды, - продолжает Виталий Стадников. - Новые стандарты, которые будут перекладывать в нормативную базу, как раз настроены на то, чтобы обеспечить смешанный стиль городской среды. Например, изменить требования к размещению социальных объектов - школ, садов и допустить их максимальную встроенность в городскую среду». 


Почему вход в типичный девелоперский проект в нашем городе такой дорогой? Потому что нынешняя концепция развития базируется на мысли, что надо все снести и на этом месте построить заново. «Нужна идея постепенного развития. Вместе с ней произойдёт переход от маломасштабного развития среды к крупномасштабному», - считает эксперт. 


Иными словами, в модели органического развития городской среды любое уплотнение или изменение пространства происходит не скачкообразно, а постепенно. Если мыслить строительными форматами - то от индивидуального жилья к блокированному, затем к малоэтажному и так далее поэтапно. Кстати, программа инновации европейских городов строится именно по этой модели, через поступательные шаги к уплотнению. 


«Вопрос девелопмента заключается не в том, как старый дом поменять на новый, а в том, как комплексно наладить отношение к девелопменту с точки зрения развития общественной среды и развития городской экономики, структуры потребления. В Самаре проблема - снести три избы в центре города. Но даже если это сделать и отселить несколько десятков семей, общее состояние среды от этого не улучшится». 


Опыт других городов показывает, что смешанная среда наиболее эффективно развивается в пространствах с наибольшей концентрацией улично-дорожной сети. В Самаре безусловный пример такой локации - улица Куйбышева, где соотношение жилья и коммерции составляет 50/50. «Большой потенциал аналогичного развития имеет не только исторический центр, но и локации срединной зоны - проспект Масленникова, улица Гая, Безымянка. Эту недоиспользуемость городской среды можно отрегулировать, - говорит Виталий Стадников. - Ведь с этим связана одна важная проблема в Самаре - отсутствие слаженной политики по обложению земли налогами. Недобор составляет несколько сотен миллионов рублей. А земли, которые попадают к девелоперам, объективно лишены возможности грамотного межевания. На участках для освоения сохраняются «вырезы» для домов, где живут люди. Невозможно освоить такие площадки, не переселив людей. И жителям ничего не остаётся, кроме как ждать, пока их расселят или бежать самим». 


Концепция постепенной интенсификации городской среды может решить эту проблему. Пока мы не откажемся от идеи, что решать все проблемы освоения и развития городской среды должны девелоперы, ситуация не изменится и переход к новому типу застройки не произойдёт. 


«Правила застройки и землепользования 2011 года не отражены в Генплане, и давно идут разговоры о необходимости переделать и ПЗЗ, и Генплан. Здесь важна последовательность действий: если менять только верхушку, содержание останется прежним. Принятие нового Генплана не повлияет ни на что, пока не будут трансформированы ПЗЗ. Ведь Генплан - это всего лишь концепция пространственного развития, тогда как ПЗЗ - это документ прямого действия, из которого застройщики получают ГПЗУ. И пока Правила застройки и землепользования не будут соответствовать некоей общей идеологии, все останется по-старому», - подытожил Виталий Стадников. 

 

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В среду, 24 апреля, в самарском Музее модерна состоялось обсуждение концепции регламентов на территории...
25.04
В областной столице обсудят концепции регламентов на территории старого города


23.04
В среду, 10 апреля, в конференц-зале исторического парка «Россия - моя история» участники экспертного...
19.04