Это не та квартира!

Что делать, если по ДДУ покупаешь одну квартиру, а потом приходит новый застройщик и предлагает жильё большей площади и на другом этаже? Разбираемся в правовых тонкостях взаимодействия с застройщиком в этом вопросе.

Покупала одну квартиру - предлагают другую

«Я купила квартиру по договору долевого участия, - рассказывает жительница Самары Ирина Панова. - Спустя несколько месяцев на стройке начались проблемы. Впоследствии застройщик признал себя банкротом, наш будущий дом получил статус проблемного объекта. Однако ситуация разрешилась: пришёл новый застройщик, который взял на себя обязательство достроить дом». 

«На этом этапе начались новые сложности, - продолжает Ирина. - Представители компании-застройщика предложили мне заключить договор на квартиру, площадь которой на 2 кв. м больше, чем была по договору с застройщиком-банкротом. Новый застройщик видоизменил проект, и предложил мне приобрести новое жильё с доплатой, ведь эта квартира по документам будет больше прежней. Кроме того, в первоначальном ДДУ у меня была указана квартира на 14-м этаже. Теперь же мне предлагают купить жильё на 1-м этаже над входом на технический этаж. Как обманутый дольщик я состояла в реестре Минстроя. Что в этом случае остаётся делать? Соглашаться ли на новые условия или требовать квартиру с изначально установленными параметрами?» 

Субъективно: желания дольщика справедливы 

По-человечески позиция дольщика понятна. Выбирая жильё в строящемся доме, человек все же покупает не гипотетические квадратные метры. Ему важны этаж, планировка, вид из окна и, конечно, общая площадь. Поэтому когда вдруг реальность заметно расходится с ожиданием, возникает вопрос «Что делать?». Все же квартира на 1-м этаже и квартира на 14-м этаже, отличающиеся на 2 квадратных метра, - это похожие, но не одинаковые объекты недвижимости. Особенно если высокий этаж был принципиален, а сиюминутной возможности доплатить за «перевес» метража нет. Какую стратегию можно и нужно выбрать в этой ситуации? 

Что можно ждать от застройщика

В первую очередь, обратимся к юридической теории. Если застройщик объявлен банкротом, то права дольщиков могут быть удовлетворены несколькими способами:

1. Дольщик может получить страховую выплату. Деньги платит страховая компания, в которой застройщик застраховал свою ответственность за неисполнение обязательств по передаче жилого помещения.

2. Дольщик может получить выплату от банка, выдавшего поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

3. Застройщик может передать права на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений дольщиков преобразовываются в денежные требования, а требования вошедших в ЖСК впоследствии завершаются передачей им достроенного жилья. 

4. Застройщик может возмездно передать своё имущество (в том числе имущественные права) и обязательства иному застройщику (приобретателю). В свою очередь, этот застройщик исполнит за банкрота полученные от него обязательства перед дольщиками. 

5. Жилье может быть достроено и передано дольщикам в собственность. Этот вариант возможен, если в процессе производства по делу о банкротстве застройщика работы на площадке все же удастся завершить, а также получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Денис Герасимов, 

партнер юридической фирмы RBL:

«Предполагаю, что в данном случае мы имеем 4-й вариант, - говорит партнёр юридической компании RBL Денис Герасимов. – Правда, не совсем понятно, зачем потребовалось заключать новый договор. Могу предположить, что в данном случае был пересмотрен проект по первоначальному дому и была увеличена этажность дома. Таким образом, на площадке возводится как бы новый дом. В этом случае новый застройщик должен получить согласие всех дольщиков на изменение проекта и перезаключить с ними договоры долевого участия. Но это исключительно переговорный процесс, и, стало быть, дольщики могут отказаться от перезаключения договоров». 

Таким образом, соглашаться или нет на новую квартиру от нового застройщика - дело в данном случае добровольное. В случае отказа у пришедшего на площадку девелопера останется ещё несколько вариантов, как удовлетворить права дольщика.