Ваш советник по недвижимости
Подпишись на наш Телеграм-канал!
arenda18_270x75_ru.gif
Ипотека сегодня: возможность или риск?

Ипотека сегодня: возможность или риск?

Актуальная реальность и перспективы развития ипотечного сектора таковы, что решения об оформлении жилищных займов следует принимать только с «холодной головой» и детальным скрупулезным расчетом семейного бюджета. Почему ипотека – не авантюра, особенно в контексте грядущего ужесточения условий кредитования? И как решиться на кредит на фоне роста ключевой ставки?

Конец прекрасной эпохи?

Центробанк РФ 14 сентября повысил ключевую ставку по кредитам на 0,25%. В результате она установилась на отметке 7,5% годовых. Снижение этого показателя в нынешнем году осуществлялось уже дважды: 9 февраля ЦБ РФ уменьшил ее на 0,25% (с 7,75% до 7,5%), а 27 апреля – на столько же (с 7,5% до 7,25%). Повышение же ставки произошло впервые с декабря 2014 года.

Почему же ставка выросла в этом сентябре? Процесс не был внезапным, о возможности роста представители ЦБ РФ предупреждали. По сообщению пресс-службы ЦБ РФ, «возвращение годовой инфляции к 4% происходит быстрее, чем ожидалось ранее». Более того, к концу 2019 года аналитики ЦБ РФ прогнозируют годовую инфляцию в интервале 5-5,5% с возвращением к 4% в 2020 году. Параллельный процесс ослабления рубля повышает инфляционные риски. Как итог – увеличение ключевой ставки по кредитам и депозитам.

Ипотека станет менее доступной

Одним из наиболее осязаемых последствий начавшегося роста ключевой ставки может стать изменение условий ипотечного кредитования. Рынок ипотеки всегда чувствителен к колебаниям ставки Центробанка. Достаточно вспомнить, как недавно сами игроки рынка связывали снижение ключевой ставки с улучшением ипотечного климата. Несложно предположить, что рост ставки спровоцирует обратный процесс на рынке жилищных кредитов.

Кроме того, Центробанк ужесточил требования к капиталу банков, выступающих ипотечными кредиторами и выдающих жилищные займы с минимальным первоначальным взносом. С 2018 года ЦБ РФ повысил для них коэффициент риска со 100% до 150%. А недавно анонсировал планы с 2019 года увеличить этот коэффициент до 200%.

Что будет означать эта мера на практике? Кредитоспособность банков вырастет, считают аналитики. Но вместе с тем увеличится порог входа в ипотечный кредит для обычного заемщика. Иными словами, оформить кредит на покупку жилья, располагая небольшой суммой собственных средств, станет куда сложнее. Среди самых ожидаемых и очевидных последствий – повышение минимального первоначального взноса и рост самой ипотечной ставки.

Собственно, в Самаре этот процесс уже начался. Например, представители АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) уже сообщили своим потенциальным ипотечным заемщикам, что в ближайшее время ожидается изменение условий по уже одобренным ранее кредитам. Эту тенденцию уже подхватили или подхватят в ближайшее время и другие участники кредитной отрасли. Напомним, банк имеет право изменять такие базовые условия, как размер ипотечной ставки, если это продиктовано изменениями «сверху», а именно коррекцией ключевой ставки. Именно этот процесс сейчас и происходит. По инсайдерской информации, представители кредитной сферы ожидают увеличения средних ставок по ипотеке до 10-10,5% в течение года.

Как вообще измерить доступность ипотеки?

«Доступная ипотека» - уже устойчивое выражение на кредитном рынке. В информационном поле эти два слова употребляются рядом на протяжении нескольких лет. Однако можно ли измерить доступность ипотеки в объективных показателях?

Такой показатель существует и называется коэффициентом доступности жилья. Под этим определением понимается соотношение среднерыночной стоимости типовой квартиры и среднегодового совокупного дохода семьи. Например, в федеральной целевой программе «Жилище» за точку отсчета в этом показателе приняты типовая квартира площадью 54 кв. м и семья из трех человек.

Также при математическом расчете доступности ипотеки важно учитывать, сколько семей имеют финансовую возможность приобрести жилье с использованием собственных и заемных средств.
Оптимальным значением для первого коэффициента является цифра 3. Иными словами, стоимость стандартной квартиры должна быть равна среднему годовому доходу семьи за три года. Предположим, семья из трех человек в период за три года получила 2 млн рублей (или 55,5 тысяч рублей совокупного дохода в месяц). Стоимость доступного жилья для этой семьи – те самые 2 млн рублей.

Что касается показателя финансовой возможности приобрести квартиру с участием собственных и заемных средств, то, по мнению аналитиков, она в средневзвешенном своем значении составляет 30%. То есть 30% семей могут позволить себе покупку жилья в кредит.
На основе этих исходных показателей и рассчитывается коэффициент доступности жилья для массового покупателя. А теперь самое интересное. Исследования этого коэффициента в Самаре демонстрируют динамику снижения. От общероссийского тренда наш город не отстает: начиная с 2013 года, доступность жилья в регионе (как и в стране) снижается.

А параллельно с ней снижается доступность ипотечных средств. Этот показатель аналитики рассчитывают исходя из простого соотношения: сколько свободных от потребления денег имеет обычная семья и какова при этом сумма ежемесячного платежа по кредиту. Всего 4-5 лет назад среднестатистическая семья из трех человек могла позволить себе обслуживать ипотечный кредит на 1-комнатную квартиру площадью 44 кв. м с профицитом средств. То есть после уплаты ежемесячного платежа у семьи оставались свободные деньги. При этом ипотека была оформлена с минимальным первоначальным взносом в 10%. Однако в последние годы все более очевидной становится тенденция к сокращению объема свободных средств, которые гипотетическая семья может направить на погашение ипотеки. Профицит сменяется дефицитом, обслуживать ипотечный кредит становится все сложнее.

Брать или не брать – вот в чем вопрос

Должны ли эти отсветы грядущих изменений в сфере ипотечного кредитования повлиять на стратегию, которую сегодня для себя избирает каждый потенциальный заемщик? Иными словами, стоит ли сегодня «входить» в ипотеку или лучше подождать, пока ситуация прояснится?
Огромное число современных заемщиков оформляет кредит не для того, чтобы сделать жилищные условия более комфортными, а просто потому, что для них это единственная возможность стать собственниками жилья. В решении об оформлении ипотеки многие из нас по-прежнему руководствуются суждениями вроде «Тяжело будет первые несколько лет – потом привыкну», или ожидают повышения доходов, или ощутимого притока средств (например, в виде наследства), или просто берут кредит, потому что «без вариантов». Лишь немногие детально просчитывают свой финансовый план погашения кредита или просто вписывают ипотеку в структуру своих ежемесячных расходов. Между тем сегодня решаться на ипотеку «на авось» или в надежде на будущие доходы – не просто беззаботно, а реально рискованно.

Ситуации, когда размер ежемесячного ипотечного платежа составлял 2/3 зарплаты (и даже больше), остались в начале 2000-х годов. Сейчас дальновидный заемщик не может на регулярной основе отказываться от столь существенной части дохода.
А еще в большинстве случаев он не может подкрепить свое финансовое состояние каким-то «вливанием» со стороны. Взаимоотношения на рынке труда сегодня строятся в условиях растущей конкуренции между специалистами и повышения требований со стороны работодателя. Больший объем основной работы за те же деньги, физическая невозможность подработки или реализации какого-либо стороннего проекта – это реальность для многих наемных работников. Растет темп жизни, растут налоги и коммунальные платежи, растут цены и траты. И ипотечный кредит, на который обычная семья решилась несколько лет назад, в таком контексте может становиться все более ощутимым финансовым бременем от месяца к месяцу.

Итак, в итоге можно поставить вопрос ребром «Брать сейчас ипотеку или нет?». Конечно, ответ на него у каждого потенциального заемщика будет свой. Бывают ситуации, когда без ипотеки объективно невозможно или совсем невыгодно. Но главное, о чем стоит помнить, принимая решение о жилищном займе, - важно детально все просчитать. Как и всякий долгосрочный и рискованный проект, ипотека для обычной семьи нуждается в расчете негативного сценария. Что будет с вашим ежемесячным платежом, если доходы семьи сократятся, пусть даже на время? Например, если один из созаемщиков потеряет работу? А если процентная ставка вырастет до 10-12% - насколько посильным окажется ежемесячный платеж в перспективе хотя бы ближайших 3-5 лет? На подобные вопросы важно ответить себе до того, как вы скажете банку-ипотечному кредитору свое «ДА».

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

На 0,25% повысил ключевую ставку ЦБ РФ в сентябре. Перед этим в 2018 году она снижалась дважды – в сумме на 0,5%. То есть в феврале 2018 года ставка ЦБ РФ составляла 7,75%, а в сентябре 2018 года – 7,5%. Иными словами, пока еще ключевая ставка не «дотягивает» до показателя уровня начала года.

СПРАВКА

Перед одобрением ипотечного кредита банк оценивает платежеспособность потенциального заемщика. Но сегодня этого мало. Важно, чтобы сам заемщик критически оценил свои финансовые возможности, составил график погашения кредита и отследил, создаст ли заем дефицит свободных средств и, если да, то каким он окажется. Детальный финансовый прогноз и просчет рисков – в перспективе оформления ипотечного кредита каждый должен стать немного аналитиком.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Очередной этап городского флешмоба #Самарагородмечты позади. И, конечно, приглашаем к участию новых ...
16.10
Первая половина октября позади, а это значит, что до подведения очередных итогов городского флешмоба ...
16.10
Сразу два новых строительных проекта стартовали на улице Советской Армии. Судя по всему, оба ориенти...
15.10