Ипотека сегодня: возможность или риск?

Актуальная реальность и перспективы развития ипотечного сектора таковы, что решения об оформлении жилищных займов следует принимать только с «холодной головой» и детальным скрупулезным расчетом семейного бюджета. Почему ипотека – не авантюра, особенно в контексте грядущего ужесточения условий кредитования? И как решиться на кредит на фоне роста ключевой ставки?

Конец прекрасной эпохи?

Центробанк РФ 14 сентября повысил ключевую ставку по кредитам на 0,25%. В результате она установилась на отметке 7,5% годовых. Снижение этого показателя в нынешнем году осуществлялось уже дважды: 9 февраля ЦБ РФ уменьшил ее на 0,25% (с 7,75% до 7,5%), а 27 апреля – на столько же (с 7,5% до 7,25%). Повышение же ставки произошло впервые с декабря 2014 года.

Почему же ставка выросла в этом сентябре? Процесс не был внезапным, о возможности роста представители ЦБ РФ предупреждали. По сообщению пресс-службы ЦБ РФ, «возвращение годовой инфляции к 4% происходит быстрее, чем ожидалось ранее». Более того, к концу 2019 года аналитики ЦБ РФ прогнозируют годовую инфляцию в интервале 5-5,5% с возвращением к 4% в 2020 году. Параллельный процесс ослабления рубля повышает инфляционные риски. Как итог – увеличение ключевой ставки по кредитам и депозитам.

Ипотека станет менее доступной

Одним из наиболее осязаемых последствий начавшегося роста ключевой ставки может стать изменение условий ипотечного кредитования. Рынок ипотеки всегда чувствителен к колебаниям ставки Центробанка. Достаточно вспомнить, как недавно сами игроки рынка связывали снижение ключевой ставки с улучшением ипотечного климата. Несложно предположить, что рост ставки спровоцирует обратный процесс на рынке жилищных кредитов.

Кроме того, Центробанк ужесточил требования к капиталу банков, выступающих ипотечными кредиторами и выдающих жилищные займы с минимальным первоначальным взносом. С 2018 года ЦБ РФ повысил для них коэффициент риска со 100% до 150%. А недавно анонсировал планы с 2019 года увеличить этот коэффициент до 200%.

Что будет означать эта мера на практике? Кредитоспособность банков вырастет, считают аналитики. Но вместе с тем увеличится порог входа в ипотечный кредит для обычного заемщика. Иными словами, оформить кредит на покупку жилья, располагая небольшой суммой собственных средств, станет куда сложнее. Среди самых ожидаемых и очевидных последствий – повышение минимального первоначального взноса и рост самой ипотечной ставки.

Собственно, в Самаре этот процесс уже начался. Например, представители АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) уже сообщили своим потенциальным ипотечным заемщикам, что в ближайшее время ожидается изменение условий по уже одобренным ранее кредитам. Эту тенденцию уже подхватили или подхватят в ближайшее время и другие участники кредитной отрасли. Напомним, банк имеет право изменять такие базовые условия, как размер ипотечной ставки, если это продиктовано изменениями «сверху», а именно коррекцией ключевой ставки. Именно этот процесс сейчас и происходит. По инсайдерской информации, представители кредитной сферы ожидают увеличения средних ставок по ипотеке до 10-10,5% в течение года.

Как вообще измерить доступность ипотеки?

«Доступная ипотека» - уже устойчивое выражение на кредитном рынке. В информационном поле эти два слова употребляются рядом на протяжении нескольких лет. Однако можно ли измерить доступность ипотеки в объективных показателях?

Такой показатель существует и называется коэффициентом доступности жилья. Под этим определением понимается соотношение среднерыночной стоимости типовой квартиры и среднегодового совокупного дохода семьи. Например, в федеральной целевой программе «Жилище» за точку отсчета в этом показателе приняты типовая квартира площадью 54 кв. м и семья из трех человек.

Также при математическом расчете доступности ипотеки важно учитывать, сколько семей имеют финансовую возможность приобрести жилье с использованием собственных и заемных средств.
Оптимальным значением для первого коэффициента является цифра 3. Иными словами, стоимость стандартной квартиры должна быть равна среднему годовому доходу семьи за три года. Предположим, семья из трех человек в период за три года получила 2 млн рублей (или 55,5 тысяч рублей совокупного дохода в месяц). Стоимость доступного жилья для этой семьи – те самые 2 млн рублей.

Что касается показателя финансовой возможности приобрести квартиру с участием собственных и заемных средств, то, по мнению аналитиков, она в средневзвешенном своем значении составляет 30%. То есть 30% семей могут позволить себе покупку жилья в кредит.
На основе этих исходных показателей и рассчитывается коэффициент доступности жилья для массового покупателя. А теперь самое интересное. Исследования этого коэффициента в Самаре демонстрируют динамику снижения. От общероссийского тренда наш город не отстает: начиная с 2013 года, доступность жилья в регионе (как и в стране) снижается.

А параллельно с ней снижается доступность ипотечных средств. Этот показатель аналитики рассчитывают исходя из простого соотношения: сколько свободных от потребления денег имеет обычная семья и какова при этом сумма ежемесячного платежа по кредиту. Всего 4-5 лет назад среднестатистическая семья из трех человек могла позволить себе обслуживать ипотечный кредит на 1-комнатную квартиру площадью 44 кв. м с профицитом средств. То есть после уплаты ежемесячного платежа у семьи оставались свободные деньги. При этом ипотека была оформлена с минимальным первоначальным взносом в 10%. Однако в последние годы все более очевидной становится тенденция к сокращению объема свободных средств, которые гипотетическая семья может направить на погашение ипотеки. Профицит сменяется дефицитом, обслуживать ипотечный кредит становится все сложнее.

Брать или не брать – вот в чем вопрос

Должны ли эти отсветы грядущих изменений в сфере ипотечного кредитования повлиять на стратегию, которую сегодня для себя избирает каждый потенциальный заемщик? Иными словами, стоит ли сегодня «входить» в ипотеку или лучше подождать, пока ситуация прояснится?
Огромное число современных заемщиков оформляет кредит не для того, чтобы сделать жилищные условия более комфортными, а просто потому, что для них это единственная возможность стать собственниками жилья. В решении об оформлении ипотеки многие из нас по-прежнему руководствуются суждениями вроде «Тяжело будет первые несколько лет – потом привыкну», или ожидают повышения доходов, или ощутимого притока средств (например, в виде наследства), или просто берут кредит, потому что «без вариантов». Лишь немногие детально просчитывают свой финансовый план погашения кредита или просто вписывают ипотеку в структуру своих ежемесячных расходов. Между тем сегодня решаться на ипотеку «на авось» или в надежде на будущие доходы – не просто беззаботно, а реально рискованно.

Ситуации, когда размер ежемесячного ипотечного платежа составлял 2/3 зарплаты (и даже больше), остались в начале 2000-х годов. Сейчас дальновидный заемщик не может на регулярной основе отказываться от столь существенной части дохода.
А еще в большинстве случаев он не может подкрепить свое финансовое состояние каким-то «вливанием» со стороны. Взаимоотношения на рынке труда сегодня строятся в условиях растущей конкуренции между специалистами и повышения требований со стороны работодателя. Больший объем основной работы за те же деньги, физическая невозможность подработки или реализации какого-либо стороннего проекта – это реальность для многих наемных работников. Растет темп жизни, растут налоги и коммунальные платежи, растут цены и траты. И ипотечный кредит, на который обычная семья решилась несколько лет назад, в таком контексте может становиться все более ощутимым финансовым бременем от месяца к месяцу.

Итак, в итоге можно поставить вопрос ребром «Брать сейчас ипотеку или нет?». Конечно, ответ на него у каждого потенциального заемщика будет свой. Бывают ситуации, когда без ипотеки объективно невозможно или совсем невыгодно. Но главное, о чем стоит помнить, принимая решение о жилищном займе, - важно детально все просчитать. Как и всякий долгосрочный и рискованный проект, ипотека для обычной семьи нуждается в расчете негативного сценария. Что будет с вашим ежемесячным платежом, если доходы семьи сократятся, пусть даже на время? Например, если один из созаемщиков потеряет работу? А если процентная ставка вырастет до 10-12% - насколько посильным окажется ежемесячный платеж в перспективе хотя бы ближайших 3-5 лет? На подобные вопросы важно ответить себе до того, как вы скажете банку-ипотечному кредитору свое «ДА».

---

На 0,25% повысил ключевую ставку ЦБ РФ в сентябре. Перед этим в 2018 году она снижалась дважды – в сумме на 0,5%. То есть в феврале 2018 года ставка ЦБ РФ составляла 7,75%, а в сентябре 2018 года – 7,5%. Иными словами, пока еще ключевая ставка не «дотягивает» до показателя уровня начала года.

---

Перед одобрением ипотечного кредита банк оценивает платежеспособность потенциального заемщика. Но сегодня этого мало. Важно, чтобы сам заемщик критически оценил свои финансовые возможности, составил график погашения кредита и отследил, создаст ли заем дефицит свободных средств и, если да, то каким он окажется. Детальный финансовый прогноз и просчет рисков – в перспективе оформления ипотечного кредита каждый должен стать немного аналитиком.