Будущее без «долевок»: чего ждать покупателям строящегося жилья?

Июль 2018 года стал точкой отсчета для новой эпохи в сегменте первичного жилья. Закат долевого строительства стартовал в первый день второго летнего месяца вместе с вступившими в силу изменениями к ФЗ-214. Что придёт на смену «долёвкам» и как это отразится на обычных участниках рынка - покупателях квартир в новостройках? 

Деньги на новостройки дадут не дольщики, а банки

Суть принятого нововведения такова: с 1 июля 2018 года застройщики не имеют права использовать деньги дольщиков для реализации своих строительных проектов. Цель принятого законопроекта - на этом этапе ужесточить требования к девелоперам, а глобально - решить проблему обманутых дольщиков. 

При этом важно понимать, что стартовавшие до 1 июля строительные процессы, происходящие за счёт средств дольщиков, не будут заморожены. Долевое строительство как механизм не исчезнет вмиг. Если договор долевого участия с будущим собственником строящегося жилья был заключён до 1 июля этого года, то строительные работы, прописанные в нем, будут осуществлены в полном объёме. Более того, некоторые застройщики и сегодня имеют право работать по прежней схеме и заключать ДДУ, вооружившись специальным разрешением на это действие. Соответственно, если компания-застройщик может предоставить своему покупателю документальное разрешение о заключении ДДУ - можно покупать квартиру на основании этого договора. 

А вот начиная с июля 2019 года договоры долевого участия планируют полностью запретить. Впрочем, опять же с оговоркой: строительные проекты, получившие разрешительную документацию до 1 июля 2018 года, будут реализовываться по привычной всем схеме. 

Уже впоследствии абсолютной заменой механизма с использованием ДДУ станет проектное финансирование жилых комплексов с использованием эскроу-счетов. Полностью уйти от модели долевого финансирования к проектному планируется в течение ближайших трёх лет. Разница такова: при долевом строительстве возводимую новостройку финансируют будущие жильцы, а при проектном финансировании - банк с помощью кредитных средств. При заключении договора на покупку квартиры с застройщиком деньги будущего собственника поступят на отдельный банковский счёт, который «откроется» для застройщика лишь по окончании строительных работ. Этот механизм призван обезопасить деньги будущих жильцов от неправомерной растраты со стороны застройщика. Сам девелопер максимально замотивирован довести строительный проект до завершения: ведь в этом случае он получит деньги от жильцов. Все риски ложатся на плечи застройщика и банка, финансирующего проект. 

На первый взгляд, новая схема расчетов между покупателем жилья, застройщиком и банком выглядит логично и безопасно, в первую очередь, для покупателя. Именно эту цель и преследовал законопроект. Но безупречно здесь не все: одним из самых негативных последствий отмены долевого строительства участники рынка называют грядущее повышение цен на первичное жильё. И здесь тоже все логично: банки, выдавая заёмщикам кредиты, рискуют деньгами и закладывают эти риски в условия кредитования. Застройщики не остаются в долгу - и повышают цены на жильё. Каких ещё последствий ждать от нововведения в сфере жилищного строительства? 

Последствия: рост цен и сжатие рынка? 

Действительно, коррекции цен на новостройки в перспективе ближайших лет ожидают если не все, то многие. В схеме взаимодействия застройщика и покупателя появится третья сторона - банки. И если деньги дольщиков застройщикам доставались бесплатно, то банки будут финансировать строительные проекты под проценты.

Сами представители финансовых организаций никогда не скрывали, что кредитование жилищного строительства является одним из самых высокорисковых направлений. Как рассказывали представители самарских банков на круглом столе, посвященном вопросам финансирования жилищного строительства в Самаре, пока сложно сказать точно, по какой процентной ставке кредитные организации смогут предложить застройщикам займы для реализации их девелоперских проектов. Известно, что при использовании эскроу-счетов застройщики смогут рассчитывать на ставку в 5%, а дополнительных комиссий, кроме стандартных издержек (например, страхования), не предвидится.

Впрочем, сторонники законодательного нововведения убеждены: с закреплением проектного финансирования в качестве основной модели на рынке строящегося жилья все процессы ценообразования станут максимально прозрачными для участников. А значит, и риски нивелируются. 

Еще одним ожидаемым последствием отмены долевого строительства может стать естественный отбор в среде строительных организаций. Выживут сильнейшие и крупнейшие игроки рынка - очевидно, этот прогноз имеет все основания для того, чтобы оказаться правдой. Небольшие застройщики не смогут рассчитывать на выгодное сотрудничество с банками, получить крупный транш на реализацию амбициозного проекта им тоже будет затруднительно. С одной стороны, ужесточение правил работы на рынке наверняка отсеет недобросовестных застройщиков и фирмы-однодневки. С другой, риски вхождения в строительный бизнес тоже заметно вырастут, и приход новых игроков (а также новых идей и смелых решений) окажется затруднительным. Как это в итоге скажется на конкуренции - прогнозировать сложно. 

В целом, многие эксперты федерального уровня констатируют, что финансирование новостроек без участия денег дольщиков — это переход к более цивилизованной модели рынка недвижимости. Ведь в этом случаи все риски недостроя ложатся на застройщика и банк, который финансирует строительство, а не на обычных покупателей, которые и не должны разделять эту ответственность. 

Андрей Меняев,

управляющий партнер юридической компании «Интегра»:

- Кредитование девелоперов для банков традиционно связано с повышенным риском. Этот риск всегда находит выражение в ставке, в цене кредитных ресурсов, а в конечном итоге оказывается переложенным в стоимость метра.

Юридические риски вносят весомый вклад в общее удорожание строительного процесса. Поэтому минимизация рисков выгодна всем: девелоперам, кредиторам, государству. Ведь любая проблема в строительном процессе может затормозить продажи, вызвать споры с кредиторами, даже спровоцировать уход застройщика с рынка. Поэтому так важно двигаться в сторону предотвращения этих проблем на старте.

Сейчас застройщики могут выбрать комфортную для себя модель: идти в проектное финансирование или остаться в старой модели строительного процесса. Причем проектное финансирование означает меньший контроль со стороны надзорных органов государства.

В целом, строительное законотворчество сегодня переживает настоящий бум, накопился большой объем проблем. В конечном счете все нововведения направлены на снижение издержек во всей отрасли. А значит, при успешной реализации нового инструментария более доступными должны стать и кредитование застройщиков, и стоимость квадратного метра.