Ваш советник по недвижимости
Подпишись на наш Телеграм-канал!
arenda18_270x75_ru.gif
«Двушки» в Самаре: какие, где, почем

«Двушки» в Самаре: какие, где, почем

2-комнатные квартиры на рынке недвижимости – определенно товар массового спроса. «Двушки» востребованы и в качестве первого семейного жилья, и в статусе объекта для первой ипотеки, и в формате эргономичного жилья для семьи с выросшими детьми. Как выглядит сегодня усредненная 2-комнатная квартира на первичном и вторичном рынке самарского жилья и какие актуальные предложения доступны покупателям?

 2-комнатная «первичка»: единство метражей и общие законы ценообразования

Квартиры, состоящие из двух жилых комнат, по-прежнему не являются основой предложения в сфере строящегося жилья. До совокупных объемов «однушек» в продаже им ещё расти и расти. Более того, во многих строительных проектах 2-комнатное жильё - и вовсе дефицитный товар. Очевидно, что спрос на эргономичные (ближе к компактным) «двушки» всерьёз соревнуется с предложением и порой выигрывает. Мы выбрали предложения о продаже 2-комнатных квартир в строящихся и почти готовых жилых комплексах, расположенных в разных районах города. В некоторых случаях для иллюстрации были выбраны до трёх востребованных ЖК, расположенных в границах одного и того же района. Вот какая картина в итоге получилась.

 

В качестве среднего стартового метража 2-комнатного жилья в строящихся ЖК Самары можно указать 48-49 кв. м. Компактное жильё такой площади представлено не только в проектах эконом-класса, но и в новостройках, больше тяготеющих к статусу «комфорт». Это квартиры из разряда «ничего лишнего»: они востребованы среди семей, которым нужны две комнаты, но не хочется платить за лишнее пространство.


Напротив, самые вместительные «двушки» из попавших в обзор находятся в диапазоне площадей от 89 до 94 кв. м. И здесь уровень предлагаемого жилья тоже очень размыт. Скажем, просторную 2-комнатную квартиру площадью 89 кв. м можно приобрести в новом строительном проекте «Парк Металлургов» с типичным налетом эконом-класса в спальном районе. А можно позволить себе «двушку» площадью более 90 кв. м в центре города, но тоже в проекте не выше комфорт-класса. 


В среднем же метражи 2-комнатных квартир в новостройках застыли все в тех же 60-80 кв. м, которые некогда были признаны самыми востребованными на рынке. Ни экстремально маленьких или больших площадей, ни вызывающих планировок - «двушки» в новостройках рассчитаны, в первую очередь, на консерваторов. 


Что касается цен, то самые дешевые предложения традиционно ищем в окраинных проектах комплексной застройки. Их стоимость - порядка двух с небольшим миллионов рублей. За цену в диапазоне 2,5- 2,7 млн рублей можно стать обладателем «двушки» в одном из проектов эконом- и комфорт-класса, расположенных в Промышленном, Советском, Кировском или Железнодорожном районах. Подавляющее большинство попавших в обзор предложений находятся именно в этих ценовых границах. Наконец, с ценника в 3-3,5 млн рублей стартуют многие актуальные предложения в Октябрьском районе. Стоимость напрямую зависит от степени готовности дома - и в этой локации, и в других районах. Самые дорогостоящие предложения по цене от 4-5 млн рублей и выше предсказуемо расположились на улицах, приближенных к историческому центру. 

 

60 – 80 кв. м – средний диапазон площадей 2-комнатных квартир в новостройках. Без преувеличения его можно назвать классическим для рынка.

 

2-комнатная «вторичка»: где самый большой выбор и где самые доступные цены? 

В сегменте вторичного жилья больше всего 2-комнатных квартир на продажу удалось обнаружить в Промышленном и Октябрьском районах. Сразу оговоримся, что круг поиска мы сузили до квартир в домах улучшенной планировки, рассматривали преимущественно кирпичные строения максимум 1980-х годов и младше. Сюда же попали формальные новостройки со сроком эксплуатации до 10 лет. Наоборот, в аутсайдерах по объёму представленного в продаже 2-комнатного жилья оказались центральные районы города, в первую очередь Самарский и Ленинский. В целом вся картина весьма предсказуема и типична для самарской «вторички».

 

Изучив основной объём предложений, мы смогли выявить средние диапазоны метражей готовых 2-комнатных квартир в домах улучшенной планировки. Здесь все тоже довольно стандартно: общий разбег доступных площадей варьируется от 40 до 80 кв. м с небольшими отступлениями в большую и меньшую стороны. Самые просторные «двушки» на вторичном рынке удалось найти в районах-лидерах по числу предложений (Промышленном и Октябрьском), а также в центральном Самарском районе. Метражи этих объектов превышают 100 кв. м: как правило, это индивидуальные жилые проекты и объединённые квартиры. 


Для каждого района города мы отобрали по одному типичному объекту. Это 2-комнатные квартиры по ценам, которые можно назвать среднерыночными для данной локации и домов этого типа. Как правило, эти объекты либо полностью готовы к проживанию, либо требуют небольших затрат на косметический ремонт. Итак, самые доступные «двушки-улучшенки» стоит искать в Куйбышевском и Красноглинском районах. Здесь приобрести 2-комнатную квартиру можно, располагая суммой в 2,2-2,4 млн рублей и меньше (если поступиться качественными характеристиками). Наоборот, самые высокие среднерыночные ценники традиционно встречаются ближе к центру - в Самарском и Октябрьском районах. В среднем же, 2-комнатная квартира в самарском доме улучшенной планировки обойдётся покупателю в сумму от 2,2 до 4,6 млн рублей. 

 

Лидер по количеству актуальных предложений о продаже 2-комнатной «вторички» - Промышленный район. На втором месте – Октябрьский.

 

Присмотрелись к планировкам

Планировкой 2-комнатной квартиры среднего метража сложно кого-либо удивить. И в сегменте строящегося, и в сфере вторичного жилья улучшенной планировки это, как правило, раздельные жилые комнаты и общая конфигурация, стремящаяся к прямоугольнику или квадрату. Такие планировки принято считать гармоничными – и с этим сложно не согласиться. Для иллюстрации мы выбрали несколько планировок «двушек» в рассмотренных новостройках и «улучшенках».


Так, примером довольно компактного 2-комнатного жилья можно назвать квартиру общей площадью 58,97 кв. м в ЖК «Дом у Загородного». Из прихожей прямо по курсу можно попасть в самую большую жилую комнату (20,14 кв. м), а пройдя далее по коридору, оказаться на кухне или во второй жилой комнате (15,89 кв. м). Метраж кухни относительно современных стандартов небольшой – 7,86 кв. м, санузел совмещен. Зато есть вместительная лоджия, которая в квартирах небольшой и средней площади играет роль общесемейного пространства для хранения. В этой планировке есть частности, которые могут не устроить или вызвать вопросы, но в целом ее можно назвать типичной для современных новостроек. Такое жилье востребовано рынком.


А просторную «двушку» в строящемся доме проиллюстрируем квартирой в ЖК «Парк Металлургов» общей площадью 89,74 кв. м. Конфигурация в целом такая же – просто размеры комнат соответственно увеличены. Так, площадь самой большой комнаты – почти 30 «квадратов», второй – 18,15 кв. м. Они также не являются смежными, попасть в каждую можно через общий коридор. Еще одна отличительная черта планировки – просторная кухня (18,81 кв. м), пригодная для быта большой семьи. Санузел в этой планировке раздельный, что для кого-то тоже будет преимуществом. В целом, удачным следует считать решение, когда все бытовые помещения находятся в одной стороне, а жилые комнаты – в другой. Это тоже классика, такую квартиру легко зонировать, она удобна в эксплуатации и уборке.


Что касается планировок стандартных кирпичных «улучшенок», то они в большинстве своем все типовые. Если только собственник не совершил перепланировку, объединив, например, кухню с одной из комнат. Попавшая в этот обзор 2-комнатная квартира площадью 52 кв. м на ул. Арцыбушевской, 27 обладает все той же привычной планировкой. Раздельные комнаты (19,7 и 11,3 кв. м), небольшая кухня – 8,6 кв. м, раздельный (но небольшой) санузел. Похожих квартир с незначительными вариациями на рынке масса – в этом сегменте действительно сложно рассчитывать на что-то иное. Что ж, для многих потенциальных покупателей именно в таких решениях и заключается эргономика домашнего пространства.

 

Актуальная экспозиция 2-комнатных квартир в новостройках Самары (март, 2018 г.)

Описание жилого комплекса

Доступные метражи

Стоимость

Волжский район

Жилой микрорайон «Южный город» в 900 м от Самары

Застройщик: «Древо».

 

49,67 – 69,64 кв. м

От 1,86 млн руб.

Железнодорожный район

Жилой дом «Статус» на ул. Дерябинской (Железнодорожный р-н)

Застройщик: «Статус»

Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2018 г.

73,3 - 73,6 кв. м

От 2,85 млн руб.

ЖК «Мечникова» на ул. Мечникова/ Ткачевской

2-я очередь

Застройщик: «Самараторгтранс»

Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2019 г.

53,9 - 65,4 кв. м

От 2,52 млн руб.

ЖК «Новая Тверская» в границах ул. Дачной/ Тухачевского

2-я очередь

Застройщик: «Промбезопасность»

Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2018 г.

68,22 - 74,81 кв. м

От 2,7 млн руб.

Кировский район

ЖК «Парк Металлургов» на ул. Строителей

Застройщик: «Вира»

Ввод в эксплуатацию: III квартал 2019 г.

56 – 89 кв. м

От 2,64 млн руб.

Красноглинский район

ЖК «Новая Самара» на 23 км Московского ш. (Красноглинский р-н)

Секции 1-4

Застройщик: «Финстрой»

Ввод в эксплуатацию: III квартал 2019 г.

59,46 – 63,39 кв. м

От 2,26 млн руб.

Куйбышевский район

Жилой район «Волгарь» в Куйбышевском р-не

Застройщик: «Амонд»

Ввод в эксплуатацию: 2018-2020 гг. Есть квартиры в сданных домах.

54,4 – 77,42 кв. м

От 2,02 млн руб.

Ленинский район

ЖК «Пушкинский» в границах ул. Маяковского, Чкалова, Арцыбушевской и Пушкина (Ленинский р-н)

Застройщик: «Самарский проект»

Ввод в эксплуатацию: конец 2018 г.

78 кв. м

Осталась единственная квартира

3,7 млн руб.

ЖК «120 квартал» в границах ул. Ленинской, Ярмарочной, Пушкинской (Ленинский р-н)

Застройщик: «Трансгруз»

Дом сдан

70 – 84 кв. м

От 5,5 млн руб.

ЖК «Империал» в границах ул. Маяковского, Галактионовской, Самарской

3-я секция

Застройщик: «Новое время»

Ввод в эксплуатацию: июль 2018 г.

77 – 82,59 кв. м

От 6,78 млн руб.

Октябрьский район

ЖК «Сокол» в границах ул. Революционной, Митирева и пр. Карла Маркса

2-я, 3-я очереди

Застройщик: «Новый Дон»

Ввод в эксплуатацию:

IV квартал 2018 г. - 2-я очередь;

III квартал 2019 г. – 3-я очередь.

2-я очередь:

66,41 кв. м

 

3-я очередь:

69,75 – 71,03 кв. м

 

2-я очередь:

3,85 млн руб.

 

3-я очередь:

3,55 – 3,73

ЖК «Центральный» в границах ул. Санфировой, Московского ш., Тупого пер. и пр. Карла Маркса

1-я очередь

Застройщик: «Трансгруз»

Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2018 г. – 1-я очередь;

III квартал 2019 г. – 2-я очередь.

1-я очередь:

65,65 – 80,41 кв. м

 

2-я очередь:

64,08 – 78,86 кв. м

1-я очередь:

От 3,2 млн руб.

 

2-я очередь:

3 – 3,7 млн руб.

 

ЖК «Дом у Загородного» на ул. Ново-Садовой/ Парковом пер.

Застройщик: «Владимир»

Генподрядчик: «Стимул»

Ввод в эксплуатацию: II квартал 2020 г.

58,97 кв. м и 65,75 кв. м

От 47 тыс. руб./кв. м

Промышленный район

ЖК «Премьера» на пр. Кирова/ ул. Молодежной Застройщик: «Стройтех»

Генподрядчик: «ИНКОН»

Ввод в эксплуатацию: 2019 г.

58,77 - 79 кв. м

От 2,7 млн руб.

ЖК «Рекорд» в границах ул. Физкультурной и Краснодонской

2-я очередь

Застройщик: «Новый Дон»

Ввод в эксплуатацию: III квартал 2018 г.

68,92 – 70,42 кв. м

От 3,33 млн руб.

ЖК «Горизонт» на 6-й просеке/ ул. Солнечной

Застройщик: «Град»

Ввод в эксплуатацию: июнь 2019 г.

61,2 – 68,75 кв. м

От 2,6 млн руб.

Самарский район

ЖК «Александровский двор» на ул. Рабочей Застройщик: «Запад»

Ввод в эксплуатацию: конец 2018 г.

68,01 – 94,15 кв. м

От 3,94 млн руб.

Советский район

ЖК «Дом у Космопорта» на ул. Ивана Булкина/ Дыбенко

Застройщик: «РСУ-10»

Дом сдан.

47 кв. м

От 2,47 млн руб.

     

Актуальная экспозиция 2-комнатных квартир в сегменте вторичного жилья улучшенной планировки (март, 2018 г.):

Описание объекта

Общая площадь

Стоимость

 

Диапазон доступных метражей в районе

Железнодорожный район

2-комн. квартира на ул. Агибалова, 70

2/12, кирпичный дом, площадь кухни 9 кв. м, площадь лоджии 15 кв. м. Жилое состояние.

50,6 кв. м

3,6 млн руб.

40 – 80 кв. м

Кировский район

2-комн. квартира на ул. Металлистов, 70

9/12, кирпичный дом, квартира на 2 стороны (чешская планировка), раздельный санузел, кладовка, лоджия. Площадь кухни 7 кв. м. Требует косметического ремонта.

49 кв. м

2,7 млн руб.

43 – 84 кв. м

Красноглинский район

2-комн. квартира на ул. Крайней, 1 (пос. Управленческий)

7/9, кирпичный дом, раздельные комнаты, застекленная лоджия, площадь кухни 8 кв. м. Хорошее состояние.

50 кв. м

2,4 млн руб.

38 – 82 кв. м

Куйбышевский район

2-комн. квартира на ул. Хасановской, 32

4/5, кирпичный дом, раздельные комнаты, большая лоджия, кладовка, площадь кухни 8 кв. м. Отличный ремонт.

50 кв. м

2,2 млн руб.

43 – 83 кв. м

Ленинский район

2-комн. квартира на ул. Арцыбушевской, 27

4/5, кирпичный дом, раздельные комнаты, площадь кухни 8,6 кв. м. Хорошее состояние.

52 кв. м

3,7 млн руб.

39 – 95 кв. м

Октябрьский район

2-комн. квартира на пр. Ленина, 1

4/10, кирпичный дом, лоджия с панорамным остеклением, площадь кухни 7 кв. м. Хорошее состояние.

46 кв. м

4,2 млн руб.

42 – 107 кв. м

Промышленный район

2-комн. квартира на 6-й просеке, 140

10/16, кирпичный дом, площадь кухни 10 кв. м, есть лоджия и балкон, совмещенный санузел. Ремонт, остается кухонный гарнитур.

48 кв. м

3,2 млн руб.

42 – 102 кв. м

Самарский район

2-комн. квартира на ул. Венцека, 81

5/6, раздельные комнаты, удлиненный балкон, площадь кухни 11,5 кв. м. Хороший ремонт, мебель и техника остаются.

56 кв. м

4,59 млн руб.

54 – 107 кв. м

Советский район

2-комн. квартира на ул. Аэродромной, 127

6/9, кирпичный дом, раздельные комнаты, площадь кухни 8 кв. м. Большая застекленная лоджия, раздельный санузел, кладовка. Свежий ремонт.

58 кв. м

3,1 млн руб.

44 – 87 кв. м

 

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Очередной этап городского флешмоба #Самарагородмечты позади. И, конечно, приглашаем к участию новых ...
16.10
Первая половина октября позади, а это значит, что до подведения очередных итогов городского флешмоба ...
16.10
Сразу два новых строительных проекта стартовали на улице Советской Армии. Судя по всему, оба ориенти...
15.10