Олег Никитенко: «Перспективными для строительства должны быть локации, востребованные для жизни, работы и отдыха»

Актуальное состояние строительного сектора и рынка недвижимости во многих его сферах рождает множество вопросов, которые мы бы хотели задать разным профессиональным участникам отрасли. Но, как и в любом большом деле, начинать стоит с себя. Это интервью – откровенный внутриредакционный диалог, где главный редактор и издатель журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Олег Никитенко отвечает на самые злободневные и важные вопросы.

Об общерыночных тенденциях и атмосфере тревожности

 - Как можно отрефлексировать настроения, которые сегодня задают тон всему рынку недвижимости? Какой обобщающий «диагноз» можно поставить всей сфере строительства и недвижимости сегодня?

- Во-первых, общая атмосфера тревожности участников инвестиционно-строительных процессов. Создатели недвижимости все больше понимают зависимость спроса на жилье от общей экономической конъюнктуры в стране и регионе. Будут ли расти доходы, накопления? Будут новые высокопроизводительные рабочие места? Будет ли расти средний и малый бизнес? На эти вопросы нет очевидных ответов. Участники системы госзаказа ждут сигналов от власти относительно приоритетов после проведения ЧМ-2018. Покупатели жилья опасаются роста цен на жилье после 1 июля 2018 года, когда вырастут требования к долевому участию в строительстве.

Во-вторых, острый дефицит финансовых ресурсов у девелоперов и застройщиков. Инвестиционная привлекательность строительства в Самарской области сильно упала – соотношение себестоимости строительства и цены реализации квадратного метра, его доходности работает в пользу оттока денег из стройки. В результате предпочтение отдается простым консервативным проектам с минимальной стоимостью «входа» и быстрой отдачей, никто не берется за создание недвижимости принципиально нового качества, крупные проекты комплексного освоения. Общий диагноз – апатия. Если вынести за скобки ЧМ-2018, строительная сфера обслуживает минимальные текущие потребности рынка и не формирует прорывных трендов.  

 

О перспективах жилищного строительства и покупательском спросе

- Как Вы считаете, остались ли в городе перспективные для строительства площадки? Отсутствие полностью готовых, «упакованных» для освоения площадок - это одна из главных бед самарских застройщиков на протяжении последних нескольких лет. Какие из имеющихся территорий представляются перспективнее остальных? На каких из них хочется видеть девелоперов в первую очередь?

- Мы привыкли считать перспективными площадки, оснащенные инфраструктурой, свободные от прав третьих лиц, находящиеся вблизи знаковых объектов. Но это, прежде всего, девелоперское измерение. Перспективными для строительства должны быть локации, перспективные для жизни, работы и отдыха. Несовпадение двух «перспектив» - и есть главная беда. Людям понравилось бы жить в историческом центре города, ходить пешком на работу и на набережную, но расселение, слабая система инженерных сетей, необходимость учитывать требования к сохранению градостроительной среды делают эту локацию как будто неперспективной для строителей в текущем периоде. Преодолеть такие «несовпадения», научиться обслуживать подлинные предпочтения потребителей  - первейшая задача и власти, и бизнеса. 

Большинство людей хотят получить новое качество жизни, более просторное жилье, обновленную среду там, где они живут или рядом. Будущее нашего города – в постепенном преобразовании и обновлении сложившихся жилых районов и территорий, прилегающих к ним. Прозвучит банально, но историческая часть города, бывшие территории ЗИМа и 4 ГПЗ, Безымянка – места приложения девелоперского труда.

- Сейчас наметилась новая точка массового жилищного строительства - в границах улиц Антонова-Овсеенко/ Авроры/ Гаражная/ Революционная. Тут уже реализуется три проекта («Трансгруз», «ДОН», «Берег»), еще два получили отклонения от предельных параметров, уже введены первые очереди ЖК «Сокол» и «Фрегат». Все это очень напоминает ситуацию с ул. Солнечной, Постниковым оврагом, Гая/ Николая Панова. Болезни таких массовых строек известны: отсутствие социальной инфраструктуры, отсутствие парковок, пробки, из-за высокой конкуренции необходимость снижать цену и как результат очень «экономичное» качество строительства и негуманная среда.  Какие меры предпринимает город, чтобы «не наступить на те же самые грабли»? Чем вызван ажиотаж вокруг этой локации?

- Успех девелоперских проектов в районе «Космопорта» – все-таки самарский бизнес любит «повторять», очень успешно раскрученный бренд «географического центра города» и близость к сложившимся спальным районам шестидесятых годов с морально устаревшим жильем. Это факторы ажиотажа. Город, на мой взгляд, недооценивает роль постоянного изучения процессов развития рынка жилой недвижимости и поэтому реагирует ситуативно, post factum. Бурный рост жилищного строительства в данной локации был прогнозируем минимум лет десять назад, и было достаточно времени для реализации мероприятий по развитию сети улиц и общественного транспорта, резервированию площадок для социальной инфраструктуры и общественных пространств. Сейчас еще не поздно проанализировать ресурсы локации и предложить план совместной работы по обустройству территории для девелоперов и городских властей. Уверен, что при наличии внятной программы бизнес с удовольствием поучаствует в такой работе, потому что итогом будет, в том числе, увеличение стоимости квадратного метра.

- В каком соотношении, на Ваш взгляд, сегодня находятся предложение и спрос на жильё в Самаре? Нет ли ощущения, что отложенный спрос, на который так уповали многие девелоперы, либо уже реализовал себя, либо «заморозился» до лучших времён?

- У меня есть ощущение, что девелоперы обслуживают спрос, связанный с необходимостью удовлетворения базовой потребности в жилье (поженились, развелись, появились дети, переехали в Самару из другой местности, разъехались с родителями плюс спрос в рамках социальных программ). По мере роста средней обеспеченности жилыми метрами на душу населения такой спрос плавно снижается. При этом практически нет проектов, которые бы обслуживали спрос на качественное улучшение жилищных условий. Речь идет не только о метраже и комнатности, но и об инфраструктуре, среде и дополнительных сервисах. Работать в этой нише сложнее, чем в эконом-классе, здесь приходится не только создавать продукт, но и участвовать в формировании представлений у потребителя о возможном новом качестве и даже образе жизни. Однако ниша эта практически неисчерпаема.

- Как можно донести до застройщиков мысли о том, какие новостройки нужны городу, и есть ли основания думать, что такие проекты могут появиться на рынке в ближайшее время?

- Сначала город, а под ним я понимаю городское сообщество, должен сам понять, что ему нужно. Я считаю, надо завершить формирование образа Самары будущего. Этот процесс начат под руководством Д.И. Азарова в рамках создания Стратегии-2025. Его итогом должно стать своего рода подробное техническое задание для власти и бизнеса. Этот привлекательный образ должен быть осязаем, визуализирован, описан. Видение направлений развития экономики и социальной сферы города, его инфраструктуры, наполнения общественных пространств, архитектуры, дизайна и благоустройства, управления городским развитием. 

Масса вопросов далека от осмысления. Например, мы хотим увеличить население исторической части города, вернуть людей в центр. Значит, придется увеличить емкость школ, а территорий для размещения крупных типовых школ в старом центре нет. Ни свободных, ни даже занятых. В принципе, уже одно это обстоятельство – основание для полной заморозки жилищного строительства в старом городе. Выход есть - в построении системы образования на основе распределенных образовательных кластеров, локализации отдельных ступеней обучения в небольших зданиях и помещениях. Но это очень серьезная методологическая задача, требующая, в  том числе, перестройки привычных моделей управления. Такие же вопросы и по детским садам, и по медицинским учреждениям. А сколько их еще – от вопросов о системе сбора отходов или АЗС в условиях плотной жилой застройки до вопросов, как пересадить население на общественный транспорт, нужно ли нам высотное строительство и где, какая «тема» должна быть у новой очереди набережной или кто должен решать, сколько нам нужно торговых центров – власть или все же сам рынок. 

И уже от этого концентрированного описания нашего города нормировать развитие через генплан, ПЗЗ, местные градостроительные нормативы и правила благоустройства. Поверьте, если будет последовательная стратегия и привлекательная идеология развития, застройщики увидят себя в этой глобальной программе и построят именно то, что необходимо. 

Пока застройщики будут двигаться в русле повторения «проверенных» концепций. А городу и людям нужны многофункциональные коммерческие центры (офисы плюс гостиница, спорт, торговля, жилье бизнес-класса), нужно престижное малоэтажное жилье в центре города, которое бы переключило внимание покупателей от очередного таунхаусного девелопмента на просеках. А еще нужно, чтобы «черновая» отделка не означала, что на ремонт уйдет половина стоимости квартиры, нужны дворы без машин, «двушки» и «трешки» вместо однокомнатных квартир.

 

О формировании городской среды и уникальных общественных пространств

 - Каких трёх базовых важнейших характеристик не хватает самарской городской среде на пути к благоустройству, безбарьерности и безопасности? Что может сделать каждый горожанин/ бизнес/ власть, чтобы начать качественно менять окружающее нас городское пространство в лучшую сторону?

- Во-первых, в самарской городской среде пока еще очень скучно. Однотипные кафе, стандартные скамейки, много плитки и одинаково пестрые детские площадки. Хочется, чтобы город хоть немножко удивлял. Человеку, прежде всего, ребенку и подростку, должно быть интереснее в общественном пространстве, чем дома у телевизора или компьютера. Плюс сосульки, качающиеся люки, море столбов и мотки проводов на них, гигантские тополя не внушают чувства безопасности. Во-вторых, бесконечные ступеньки и бордюры, узкие входные двери. Город как будто навязывает парадигму постоянного преодоления препятствий.

Мне кажется, при приемке пешеходных зон, улиц, внутриквартального благоустройства, входных групп общественных и жилых зданий нужно сделать обязательными два теста. Первый - принимающий объект чиновник с большой детской коляской проходит все маршруты. Второй тест – то же, но с двумя пакетами по 7-8 кг. И все под видеозапись.

В-третьих, в некоронованной столице пивоварения, коей является Самара, должен быть участок набережной, где можно пить разливное «Жигулевское пиво» на воздухе, на лужайке, на скамейке. Это не шутка. Нужны знаковые, легендарные места, ради которых есть смысл приехать даже из другого города и провести не пару часов, а целый день. Уникальные общественные пространства с качественным наполнением хорошо цементируют единство городского сообщества.

Что делать? Прежде всего, придумывать. Мы потребительски относимся к действиям власти. Сделали сквер – потом начинается обсуждение: скамейки не те, цвет плитки ужасен, трава недостаточно зеленая. Но если спросить, а каким ты видишь сквер, ответят, ну, плиткой там выложить, скамейки новые поставить, траву новую посеять. Нужно ответить на вопрос, а что мы хотим делать в сквере, парке, на набережной. Танцевать, заниматься йогой, играть для друзей музыку, рисовать или в шахматы играть. И уже под содержание делать концепцию благоустройства.

Бизнес должен понимать, что высокое качество общественной среды кратно увеличивает трафик в районе расположения их торговых точек или офисов, расширяет спрос на услуги. Нужно формировать фонды, которые будут аккумулировать средства бизнеса на эти цели и в партнерстве с властью благоустраивать общественные пространства. Бизнесу также следует генерировать активности в общественных пространствах. Иногда копеечный бюджет может привлечь к скверику рядом с магазином сотни новых покупателей. Власть же пока должна быть первопроходцем и зачинщиком. С нее – самые смелые и необычные проекты, задающие тренды. И не бояться тратить деньги. Затраты на людей ВСЕГДА окупаются. 

 

О будущем исторического центра и актуальных вопросах этой локации 

 - Можно ли признать, что событие мирового масштаба - ЧМ-2018 - все же не станет драйвером качественных изменений для исторического центра города? Или изменения, которые сегодня происходят, - это все же неплохой результат для этой локации?

- Город сосредоточился, сконцентрировался, попробовал забыть о нытье про тяжелый груз в виде запущенного исторического центра, сбросил краску со старинных кирпичей и шифер с крыш. И теперь многие самарцы открывают заново улицы старого города. Главное - появилась вера в собственные силы. Мы можем наводить порядок в историческом центре. В этом смысле речь идет о качественных изменениях в сознании горожан и власти. Это очень ценно. Еще одно достижение – уникальная работа по подготовке к ЧМ-2018.  Это первый за последние 30 лет опыт командной работы всего областного правительства и городской администрации. В интересах региона использовать в дальнейшем такой формат работы и не потерять его в связи с прогнозируемыми кадровыми перестановками. 

- Как Вы считаете, какой формат изменений и реновации вообще более органичен для центра города? Масштабные проекты комплексного освоения  типа «5 кварталов» или точечное воздействие (когда изменения на одном маленьком участке влекут изменения на соседнем и так далее)? Нужен ли вообще обычным самарцам исторический центр или обычная жизнь сегодня сосредоточена внутри микрорайонов и - шире - внутри точек притяжения в районах города?

- Для центра города важно создание механизма устойчивого развития. И можно идти разными путями. Не стоит противопоставлять крупные проекты и точечное воздействие. В обоих случаях критерием должна быть способность проекта генерировать последующие изменения на прилегающих территориях и капитализировать историческую часть в целом. Инвестиции пойдут в центр города, когда он станет во всех смыслах дороже, задача власти - подтолкнуть и простимулировать данный процесс. Перспективным направлением является комплексное переустройство и реновация основных городских улиц (Красноармейской, Куйбышева, Самарской, Галактионовской) - каркаса исторического центра. 

Прокладка новых инженерных сетей, формирование удобной пешеходной зоны, оптимизация транспорта, в том числе общественного, плюс приведение в порядок домов вдоль фронта улицы сразу повышает привлекательность сразу нескольких десятков исторических кварталов, прилегающих к ним. Важно формировать пространства для высокопроизводительных рабочих мест в центре города (например, Дом промышленности мог бы стать великолепным  IT-центром). Это тут же формирует потребности в комфортном жилье и местах отдыха, развлечений. Реновация исторического центра – это инвестиции в качество среды и инфраструктуры. Без исторического центра город начнет терять единство, распадаться на мелкие сообщества и растворяться в периферии. Сосредоточение жизни внутри микрорайонов – отчасти следствие неполного использования потенциала исторической части Самары.

- В последнее время много разговоров о признании Самары историческим поселением и строительстве двух крепостей на стрелке. Будет ли какой-то переходный период для уже начатых проектов? Чего ждать собственникам земли и застройщикам? Понятых правил игры или запретительных ограничений?

- Строительство крепостей и статус исторического поселения не обуславливают друг друга. Крепости можно и сейчас воспроизвести, нужно только понять, кому финансово по силам такой проект. Признание части территории Самары историческим поселением приведет к утверждению в исторической части города единых регламентов землепользования и застройки. Они, безусловно, будут давать меньше возможностей, чем то, что получается сегодня в результате отклонений от предельных параметров строительства и уменьшения зон регулирования застройки вокруг памятников. Однако это будет окончательный регламент, который нельзя оптимизировать, изменить, отменить. В конечном итоге предсказуемость правил в долгосрочной перспективе приведет к формированию честной стоимости на землю и недвижимость в исторической части и тем самым создаст условия для «длинных» инвестиций.

А пока есть масса историй, когда кусочки земли в исторической части приобретаются за огромные деньги в расчете на то, что удастся «решить вопрос» - внести изменения в генплан, ПЗЗ, уменьшить зону регулирования застройки вокруг ОКН или изменить ее регламент. Потом это тонет в бюрократических процедурах и средства замораживаются на долгие годы. Регламент застройки исторического поселения – это жирная точка в вопросе о том, что можно строить. И, соответственно, жирная точка в вопросе, сколько стоит земля в центре.

Судьба начатых проектов – сложный вопрос. Закон не имеет обратной силы, но что считать началом проекта? Если получено разрешение на строительство, проект точно будет завершен в прежнем виде. По сложившейся практике получение ГПЗУ, содержащего условия застройки, является «точкой невозврата», однако я думаю, что эта практика будет меняться в связи с тем, что ГПЗУ лишился статуса градостроительной документации и стал своего рода сводной справкой о текущем регламенте использования конкретного земельного участка.

 

О реализации строительных проектов – масштабных и точечных

- Если провести анализ обсуждения многих строящихся объектов в городе, каждый из них - скандал. Место/высота/плотность/назначение. Все это вызывает бурю негодования у жителей губернии. Почему так происходит?

- Во-первых, когда выносятся на обсуждения генплан и ПЗЗ, проекты планировок, нужно очень доступно объяснять, как будет выглядеть застройка, разрешаемая этими документами. А у нас зачастую даже должностные лица удивляются – мол, неужели это то, что мы в свое время разрешили. Еще одно распространенное заблуждение, что разрешение на строительство определяет, что можно строить на земельном участке. Это не так. Виды и параметры объектов капитального строительства определяются ПЗЗ, варианты их размещения – проектом планировки территории, если он утвержден. А разрешение на строительство лишь фиксирует соответствие того, что заявлено застройщиком к строительству указанным правилам. 

Во-вторых, есть заблуждение, что можно подробно отрегулировать требования к архитектурному облику зданий. ПЗЗ регулирует только параметры объемно-пространственных решений. Общие требования к дизайну фасадов можно формулировать в Правилах благоустройства города, но это тоже не гарантирует, что объект всем понравится в итоге.

В-третьих, власть неоднократно показывала готовность включать административный ресурс, оказывать давление на собственников, чтобы не выдавать разрешение на строительство или заморозить строительство «непопулярных» объектов, даже если они размещены в полном соответствии с ПЗЗ и проектом планировки, утвержденными органами власти. И это очень плохой знак для инвестиционного климата. Следование правилам игры при любых обстоятельствах – краеугольный камень системы градорегулирования.  Если все нормы соблюдены, а нам просто не нравится архитектура или нам кажется, что и так много подобных объектов, стиснули зубы и терпим. Это общее правило и для власти, и для горожан. Своего рода самоограничение. Иначе в наш город никто приличный не придет с деньгами и желанием строить. А потом уже совершенствуем нормы и правила, пропускаем через себя и озвучиваем как новые правила игры для будущей застройки. В общем, это целая культура отношений и ее нужно повышать.

- Подготовка к ЧМ-2018 была своего рода драйвером строительной отрасли на протяжении нескольких лет. Есть ли жизнь после ЧМ-2018?

- В последние шесть лет значительные ресурсы областного и городского бюджета, фонда капитального ремонта, сетевых компаний были перенаправлены на мероприятия по подготовке к ЧМ-2018. При том что экономическая ситуация в последние годы далека от идеальной. Очень важно, чтобы эти ресурсы «вернулись» в проекты развития. 

Как ни парадоксально, именно строительная отрасль больше всего и «пострадала» от подготовки к ЧМ-2018. До лучших времен была заморожена программа развития кластера промышленности строительных материалов. Фактически перестали финансировать развитие инфраструктуры градостроительной деятельности, задача которой добиться автоматизации при выдаче разрешительной документации и победить коррупцию в этой сфере. Наконец, свернуто финансирование многих перспективных проектов в рамках программы «Развитие жилищного строительства в Самарской области» до 2020 года, прежде всего, программы подготовки площадок под новое строительство, реновации исторического центра. Региональный оператор жилищной политики – СОФЖИ – получил в пять раз меньше ресурсов от запланированного, что сказалось на эффективности программы и посеяло недоверие и к Фонду, и к программе в целом. Считаю важным восстановление потенциала регионального оператора как незаменимого звена в решении проблемы поставки на рынок готовых инвестиционных площадок для жилищного строительства, снимающего с инвесторов риски, возникающие при формировании градостроительной документации, расселении, планировании и строительстве коммунальных сетей, инструмента комплексного решения проблем строительства социального жилья и решения проблемы «обманутых дольщиков». Думаю, и девелоперы должны увидеть в СОФЖИ не конкурента, которого надо «уничтожать», а инструмент решения своих задач и снижения рисков. 

- Меняется ли инвестиционный потенциал самарской недвижимости? Если бы Вы давали совет держателю капитала (скажем, в размере 2, 5, 10 и 20 млн рублей), в какой проект/объект на рынке Вы бы советовали ему вложить свои средства?

- В целом инвестиционный потенциал самарской недвижимости снижается. Однако в долгосрочной перспективе можно ожидать роста, поскольку снижение объемов строительства формирует отложенный дефицит. Кроме того, рынок перегрет «универсальными» помещениями. Арендаторы не готовы инвестировать в их приспособление для нужд своего бизнеса. Поэтому нужно уже сейчас присматриваться к проектам, в которых формируются «клиентоориентированные» продукты. Также надо вкладывать в дефицитные уже сегодня для рынка позиции, например, изолированные коммерческие помещения на первой линии улиц площадью 150-200 кв. м.

 

Беседовала шеф-редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» 

Татьяна Гольдина