Благодаря или вопреки логике?

Новый строительный проект недалеко от географического центра заслуживает внимания по нескольким причинам. Во-первых, стартовый ценник на квартиры в нем сопоставим с небезызвестными «Южным городом» и «Кошелев-проектом». Во-вторых, стройплощадка находится в плотном кольце из уже возведенных в разное время домов, а поблизости расположена вечно загруженная улица Авроры, так что закономерно возникает вопрос, не ожидать ли локального коллапса. Знакомимся с проектом ЖК «Логика» и внимательно оцениваем его.

Строительство жилого комплекса «Логика» ведётся фактически на границе Октябрьского и Советского районов. Высотки уже начали расти в границах улиц Гаражной, Авроры, Съездовской и Саранской. Первая очередь проекта будет состоять из двух 2-подъездных 25-этажных домов, возведённых по монолитно-каркасной технологии. Всего же на площадке появится 6 жилых домов и паркинг.

Работы на стройплощадке стартовали в этом году, сейчас они ведутся на уровне 1-2 этажей. Ввод в эксплуатацию первой очереди запланирован на конец следующего года.
На официальном сайте жилого комплекса авторы проекта сообщают, что в строительстве используют безопасные материалы и энергосберегающие технологии. Наружные стены домов возводятся из керамзитобетонных блоков. На следующих этапах запланирована теплоизоляция стен и отделка фасадов. Выбор строительных материалов стоит оценить положительно. Во-первых, застройщик использует «местный» материал, которого нашем регионе в избытке. Для экономики, в целом, это плюс. К тому же мнения об экологичности этого стройматериала не преувеличены. По качеству его превосходит, скажем, керакам, но с использованием керамического кирпича это был бы уже совершенно другой проект за другие деньги и в другой локации.

Квартирография: скромные кухни и нескромные холлы

Все квартиры в жилом комплексе планируется передавать жильцам в черновой отделке, с установленными окнами и балконными дверями с двухкамерными стеклопакетами. Также в санузлах будет выполнена гидроизоляция пола, установлены счетчики на воду и электричество. Высота потолков – стандартные для типового жилья 2,7 м. Квартирография тоже типична для жилья, занимающего срединное положение между эконом- и комфорт-классом. В минимальном метраже (31 кв. м) предлагаются квартиры-студии, максимальная площадь - у 3-комнатных квартир (65 кв. м). Если быть точнее, то студии варьируются по площадям от 30,58 до 39,1 кв. м. Это классический вариант вместительных квартир-студий - впрочем, по мнению многих участников рынка, он уже устарел в силу своей неэргономичности и большого объема нежилой площади. Например, в квартире-студии площадью 34,55 кв. м имеется откровенно небольшой совмещенный санузел менее 5 кв. м, зато есть холл почти 4 метра в длину.

А вот стандартные «однушки» в ЖК «Логика» варьируются незначительно. Так, в доме 1 предлагается жильё площадью 39,46 - 41,28 кв. м. В квартире площадью 40,6 кв. м стоит отметить вместительную жилую комнату (более 18 кв. м), но скромную 10-метровую кухню и маленький совмещенный санузел. Планировка внешне гармоничная – классически-прямоугольная, но соотношение жилого и нежилого пространств все же могло быть лучше.

2- и 3-комнатные квартиры по своим метражам весьма компактны - рассчитаны на массового покупателя. Площади «двушек» разнятся от 52,41 до 58,46 кв. м, «трёшек» - от 64,13 до 65,32 кв. м. В 2-комнатной квартире площадью 57,9 кв. м санузел уже раздельный, но размеры кухни по-прежнему не выходят за рамки эконом-стандартов – даже до 9 кв. м площадь не дотягивает. Зато есть все тот же вместительный холл, видимо, призванный служить общесемейным пространством для хранения всего. Для иллюстрации планировок «трешек» рассмотрим квартиру площадью 65,32 кв. м. И здесь сенсации не случилось: все та же скромная кухня чуть больших размеров, жилые комнаты, хоть и на две стороны, но тоже не очень вместительные. Санузел раздельный, большой холл прилагается. Кроме того, в актуальной экспозиции первого дома нам удалось найти 4-комнатную квартиру площадью 86 кв. м. Но и здесь, как и в большинстве рассмотренных планировок, название проекта вызывает, скорее, вопросы, чем интерес. Есть ли логика в таком предложении на рынке строящегося жилья сегодня?

Тем не менее, большинство планировок в жилом комплексе получили неплохую оценку профессионала. Как отметила архитектор компании «ОКТОГОН» Мария Черноталова, несмотря на то, что политика сегмента «жесткий эконом» прослеживается во всем от благоустройства до размера санузлов, планировочное решение квартир оставляет приятное впечатление. «Наличие эргономичных решений и небольшая цена компенсируют скромные площади. Несмотря на традиционное соотношение жилых и обслуживающих помещений, прослеживаются тренды в виде гардеробных и ниш. Набор квартир «от небольших студий площадью 31 кв. м до 3-комнатных, площадью 65 кв. м». позволяют найти комфортное соотношение цена-качество».

В плотном инфраструктурном и жилом окружении

Помимо высотной и довольно плотной жилой застройки девелопер запланировал традиционные элементы благоустройства. По проекту на этой территории появятся детские игровые площадки, зоны отдыха и наземные парковки. «Вопрос парковок для такого высокоплотного ЖК заслуживает отдельного внимания. Застройщик предлагает многоуровневый паркинг, с ними все понятно. Наземные парковки на придомовой территории решены нестандартно, по крайней мере для Самары: крытые стоянки с эксплуатируемой кровлей, и игровыми площадками во втором уровне. Такое решение с одной стороны экономит пространство, а с другой - повышает безопасность детской зоны. Хотя, безусловно, есть более гуманные примеры», - считает Мария Черноталова.
Впрочем, на недостаток инфраструктуры будущим жителям «Логики» жаловаться не придётся. Скорее, наоборот, на избыток строений разного формата в границах одной локации.
В доступности от строящегося жилого комплекса функционируют 4 школы, 6 детских садов и 5 медицинских учреждений. С точки зрения оснащенности объектами социальной инфраструктуры все действительно выглядит радужно. Однако так ли уж доступны все эти заведения – в буквальном и переносном смыслах? «На сайте проекта указана доступность к четырем объектам общего образования, из которых только один удовлетворяет требованиям пешеходной доступности региональным нормативам градостроительного проектирования младшей ступени – 500 м, - подчеркивает Мария Черноталова. - Другой вопрос на злобу дня: достаточно ли в этих учреждениях мест? По самым скромным подсчетам, только в первой очереди будут проживать около 150 школьников, а при завершении строительства всего комплекса все 400. Аналогичная история с детскими садами. Но в случае с последними, социальную напряженность позволит снять грамотный подход к девелопменту нежилых помещений и создание специальных условий для «желаемых» арендаторов в виде мини-клубов и детских комнат, хотя судя по схеме благоустройства территории, уже сегодня можно сказать, что такие мероприятия не запланированы».

Добавим коммерческую инфраструктуру: в нескольких минутах расположен один из самых посещаемых городских торговых центров - ТРК «Космопорт». Напрямую можно добраться до ещё одного ТЦ - «Аврора-Молл». Рядом находятся и крупные транспортные узлы - центральный автовокзал, чуть дальше - автостанция «Аврора», а также две станции метро и несколько остановок общественного транспорта. На первый взгляд, инфраструктурное окружение вкупе с транспортной доступностью выглядят действительно неплохо. И, очевидно, также думают многие городские девелоперы, ведь новые жилые комплексы и квартальные застройки возникают в квадратах ближайших улиц на протяжении последних десяти лет. И в этом-то кроется проблема. Уже сейчас жилую застройку по эту сторону улицы Авроры, где ведётся строительство нового ЖК, можно без преувеличений считать плотной. А с вводом новых 25-этажек ситуация станет ещё более серьезной.

Демократичный ценник на малокомнатное жилье

Стоимость жилья на этом этапе строительства опять же типична для проектов подобного класса. Квартиру с одной жилой комнатой - студию или классическую «однушку» - можно приобрести, располагая суммой до 2 миллионов рублей. Цены на студии стартуют с 1,4 млн рублей, а по цене самой дорогой студии (порядка 1,76 млн рублей) можно купить классическую 1-комнатную квартиру.
2-комнатные квартиры предлагаются в ценовом диапазоне от 2,3 до 3,5 млн рублей, а 3-комнатные - от 3,5 до 3,6 млн рублей. Добавив к максимальной стоимости «трешки» ещё 100 тысяч, можно стать обладателем квартиры максимального метража, состоящей из четырёх комнат.

Касаемо ценовой политики нового жилого комплекса также стоит отметить любопытный факт. По сути, стоимость квартир в ЖК «Логика» сопоставима с ценами в уже ставших классикой окраинных микрорайонах - «Южном городе» и «Кошелев-проекте». Выходит, что два жилых «гиганта» эконом-класса настолько нагрели рынок, что конкурировать с ними теперь пытаются проекты, расположенные в городской черте. Более того, проекты, приближенные к географическому центру города. Конечно, происходит это в ущерб плотности застройки: в том же «Южном Городе» инфраструктура и придомовое окружение точно одержат верх в случае сравнения. Но тут приходится выбирать. Либо жить в относительно небольшой квартире, в тесном окружении высоток, в локации, перегруженной транспортом - но зато в городе. Либо размещаться на более просторной территории и более разнообразной инфраструктурой - но ради этого выезжать за городскую черту. Классическая дилемма современного рынка доступного жилья.

Те, кто не готов жертвовать транспортной доступностью, наверняка предпочтут квартиру в «Логике» жилью в одном из окраинных микрорайонов. Судя по актуальной экспозиции жилого комплекса, у покупателей уже на этом этапе отчётлив интерес к квартирам небольшого метража. Однако перспективу ближайших лет для этого проекта рассмотреть несложно. В границах улиц Авроры и Съездовской создаётся ещё один высотный муравейник, подобный тем, что уже существуют на 5-й просеке или в границах улицы Ерошевского и Постникова оврага. Нагрузка на транспортную сеть, расположенную на этой территории, вырастет в разы. К слову, уже сейчас этот участок улицы Авроры не справляется с вечерним потоком машин, идущих в направлении из города к автостанции, и с утренним трафиком в обратную сторону. Определенно, жители нескольких сотен новых квартир эту ситуацию усугубят. Впрочем, сейчас этот проект удобен и выгоден для тех, кто работает неподалёку или ищет доступное современное жильё на границе Советского и Октябрьского районов. Аналогов у этого предложения в сегменте строящегося жилья пока нет, в качестве альтернативы получится рассмотреть лишь квартиры в «хрущевках» и двухэтажках в домах неподалёку. Понятно, что по своим характеристикам и ликвидности все эти объекты не дотянут до жилья в новом доме - пусть и в плотном высотном квартале, пусть и с небольшими и средними метражами.

---

933 квартиры - общий объём жилья в первой очереди ЖК «Логика»
41 500 кв. м - общая площадь квартир в первой очереди


Стоимость квартир в ЖК «Логика»*:

От 1,4 млн руб. – студии;
От 1,77 млн руб. – 1-комн.;
От 2,36 млн руб. – 2-комн.;
От 3,5 млн руб. – 3-комн.
3,7 млн руб. – 4-комн.
*на примере открытой экспозиции в доме 1, актуальной на конец февраля 2018 г.


Ирина Феоктистова,
жительница дома на ул. Антонова-Овсеенко/ Авроры:
- На протяжении последних тридцати лет мы живем в этом районе, и я вижу, как меняется его облик, как растут новые дома и кварталы. На мой взгляд, давно следует застроить участок от пересечения улиц Ивана Булкина и Антонова-Овсеенко по пути к ТРК «Космопорт». Сейчас там автостоянки и пустая земля*.
Что касается территории на пересечении Съездовской и Авроры - там уже стоит немало многоэтажек. Не совсем понятно, насколько комфортным там будет размещение сразу нескольких 25-этажных домов. Наверно, будут расположены окна в окна, как это часто бывает у современных новостроек. Я бы так жить не хотела: у нашего дома большой двор и собственная территория. Кстати, в нашем районе довольно внушительная очередь в детские сады. Знаю об этом, потому что буквально в начале этого учебного года отдавали внучку в дошкольное учреждение. Стояли в очереди на 5 детсадов, в итоге взяли нас лишь со второго раза. В группе с ребёнком 40 человек, и такая ситуация - не редкость. Аналогично с поликлиникой: огромные очереди, на одном участке множество пациентов - особенно ощутимо в зимний сезон. Понимаю, что подобная ситуация может сложиться в любом районе города, но у нас она - данность.

*Планы по освоению этой площадки уже озвучивала крупная строительная компания Самары. Однако до сих пор даже подготовительные работы на этой территории не начались (прим. редакции).

---

Мария Черноталова,
архитектор компании «ОКТОГОН»:
- ЖК «Логика» фактически примыкает к улице Авроры, одной из самых загруженных магистралей нашего города. Следует понимать, что текущий трафик в районе нового ЖК уже вышел за пределы пропускной способности улиц, и на то есть причины. Во-первых, улица Авроры – ключевая связь с южным направлением, во-вторых, сосредоточение общественно-деловых и коммерческих объектов, а также существующая застройка высокой плотности формируют повышенные пиковые потоки. Дополнительные 100 тысяч квадратных метров в этой локации создадут невыносимые условия для автомобилистов, несмотря на эргономичную структуру дворовых пространств, многоуровневые паркинги и прочие «преимущества», которые сегодня являются простейшей потребностью и фактором выбора потенциального покупателя в любом сегменте жилья в городской черте. Для сравнения можно рассмотреть 5-ую Просеку, которая уже прославилась не просто плохой транспортной доступностью, но и отсутствием навигации между жилыми комплексами. (Для анализа можно обратится к народным картам Яндекс, достаточно взглянуть на скрины). Масштаб застройки идентичный. Перспективы налицо. Ежедневные заторы утром и вечером при въезде и выезде на территорию ЖК обеспечены.