«Вторичка»: реальный выбор или его иллюзия?

Привычный взгляд на рынок вторичного жилья предполагает рассмотрение всей совокупности готового жилья как типовых предложений. Весь процесс поиска подходящей «вторички» сводится к определению аналогов (по локации, цене, качеству или сразу нескольким параметрам) и выбору из этих предложений оптимального. Логично предположить, что в такой ситуации какой-никакой выбор должен быть всегда. Это убеждение подогревают сами участники рынка, когда говорят, что в сегменте вторичного жилья давно и безраздельно властвует покупатель. И основная его задача - выбрать подходящий вариант из всех предлагаемых. А есть ли из чего выбирать?

Иллюзия выбора в сегменте «вторички»

Ровно год назад мы задались целью отыскать в городе востребованную «вторичку». Оттолкнулись от реальной истории: человек в течение года ждал квартиру в понравившемся доме. Долгое время жильё в экспозиции не появлялось вообще: никто из жильцов не спешил продавать свою недвижимость. Тогда мы решили отыскать в городской рыночной экспозиции дома, где продаются одна-две квартиры. Очевидно, что этот косвенный признак можно считать доказательством востребованности объекта. Если из дома не «бегут» жильцы, если ротация практически отсутствует - значит, по каким-то параметрам объект ценят. Мы нашли немало примеров, когда в одном доме продается одна-единственная или максимум две квартиры.

Находились и причины такой скудной экспозиции: как правило, они были связаны с качественными характеристиками дома и инфраструктурой района. Довольно часто бывало так, что рассматриваемый дом оказывался, по сути, единственным в своём роде. Например, единственная «улучшенка» в окружении «панелек», или дом, максимально приближенный к парковой зоне, или просто объект с удобными планировками. Получается, в этих случаях немногочисленные предложения о продаже жилья в таких домах являются безальтернативными. Аналоги по разным причинам не дотягивают до них - потому и спрос такой активный, потому и в экспозиции объекты не задерживаются.

Год спустя мы решили проверить, вырос ли объём экспозиции в таких востребованных домах. Оказалось, в большинстве объектов он остался таким же, либо квартир на продажу обнаружить вовсе не удалось. Такую тенденцию в год длиной уже вряд ли можно назвать случайной. Значит, выбор жилья на вторичном рынке все же бывает ограничен объективными обстоятельствами. Дом может оказаться настолько востребованным, что свободных квартир в нем окажется или мало, или не окажется вовсе.

Как за год изменились цены

Ещё один любопытный вывод можно сделать по итогам проведённого с перерывом в год мониторинга. Связан он с ценами на самарскую «вторичку». На протяжении всего прошлого года аналитики грозили рынку готового жилья в городе падением цен (оптимисты говорили о снижении), порой его даже фиксировали в процентах. Была и альтернативная точка зрения: во второй половине года стоимость «вторички» в Самаре якобы зафиксировалась и даже немного пошла вверх. Однако что мы видим в годовой проекции, пусть и на примере отдельно взятых объектов? В большинстве случаев цены все же скорректировались в большую сторону.

Например, на 300 тысяч подорожал аналог квартиры, которая год назад экспонировалась в доме на ул. Мориса Тореза, 13а. Объекты идентичной площади и планировки, в схожем состоянии – вот только одна из них год назад стоила 3 млн рублей, а вторая сегодня ищет покупателя за 3,3 миллиона. Другой пример – на 150 тысяч дороже своего аналога годовалой давности продается «однушка» на Антонова-Овсеенко, 3. И тогда, и сейчас кроме этой квартиры во всем доме больше ничего на продажу не выставлено.

Жилье с лучшими характеристиками ожидаемо предлагается по гораздо более высокой цене. Так, «однушку» в доме на Молодогвардейской, 215 в прошлом марте можно было купить за 2,55 млн рублей. Состояние жилое, ничего исключительного – только удачная локация и традиционно повышенный интерес к самому дому. Не так давно в этом же доме нам встретилась 1-комнатная квартира чуть большей площади, но уже с хорошим ремонтом и полностью оборудованная мебелью и техникой. Ценник предсказуемо подрос – до 3,24 млн рублей.

Как всегда в сегменте «вторички», безусловных ценовых тенденций не бывает. Даже в востребованном доме могут быть надолго зависшие в экспозиции квартиры. Показательный пример – «трешка» в доме на Осипенко, 2. Год назад эта квартира искала покупателя по стоимости 6,5 млн рублей. Сегодня она же экспонируется в открытых источниках на полмиллиона дешевле. К слову, кроме нее в этом доме на момент мониторинга продавалась всего одна квартира, а год назад она вовсе была единственным объектом на продажу. Очевидно, что сам дом востребован, а именно эта квартира именно по этой цене – не особо. Впрочем, этот факт не отменяет скудости выбора для потенциальных покупателей, которые мечтают переехать именно сюда.

Стратегии в условиях ограниченного выбора

Получается, что и в сегменте вторичного жилья покупательский выбор бывает ограничен объективными факторами, и ситуация, когда будущие жильцы буквально ждут квартиру в понравившемся доме, может возникнуть на практике. Что еще может ограничивать выбор подходящей «вторички»? Очевидно, что таким сдерживающим фактором часто оказывается цена. Как часто субъективные ценовые ожидания продавца не совпадают с возможностями и желаниями потенциального покупателя! А по отзывам реальных участников рынка вторичного жилья, времена «большого торга» давно ушли. Большинство сделок совершается с ценовой коррекцией в пределах 50 тысяч рублей – соглашаются и профессиональные участники рынка, и обычные покупатели и продавцы. Если же стоимость предложения, по мнению массового покупателя, оказывается несправедливо завышенной, возникают прецеденты, подобные объекту на Осипенко. Такие квартиры могут простаивать в ожидании покупателей и более года. При этом стратегия большинства собственников остается неизменной: назначить цену и ждать.

А что в такой ситуации остается делать покупателям? Выбор всегда за ними, но часто он будет связан с поиском компромисса. Вариант первый: искать более доступные аналоги по цене. В соседних домах, на соседних улицах – ведь часто покупатели «вторички» придают расположению дома большое значение. Более доступные по цене варианты, как правило, обладают худшими качественными характеристиками. Пожертвовать комфортом проживания на старте ради более выгодной цены – так выглядит первая стратегия поиска в условиях ограниченного предложения.
Второй вариант – взять то, что предлагают. Безусловно, никакой речи о свободе выбора здесь не идет. Просто из имеющихся немногочисленных вариантов покупатель выбирает тот, что подходит ему в большей степени. Опять же компромисс и сделка с собственными желаниями. Пожалуй, третьим вариантом, который может стать подходящей альтернативой в ряде случаев, является возможность переключиться с рынка «вторички» на рынок новостроек или недавно сданных домов. Это может сработать, если у будущего покупателя есть материальный и временной ресурс, который он готов потратить на ожидание окончания стройки и внутреннюю отделку.

Актуальная экспозиция квартир в домах с малым объемом экспозиции (февраль, 2018 г.)

Описание квартиры	Аналоговый объект (из экспозиции марта 2017 г.)	Число квартир на продажу в этом доме (в динамике)	Причина востребованности
2-комн. квартира на ул. Мориса Тореза, 13а (Железнодорожный р-н) 2/9, кирпичный дом, 2 раздельные комнаты (20 и 9 кв. м), кухня площадью 6 кв. м. Не угловая, на солнечной стороне, с ремонтом. Есть гардеробная. Общая площадь: 47 кв. м Стоимость: 3,3 млн руб.	2-комн. квартира на ул. Мориса Тореза, 13а (Железнодорожный р-н) 9/10, «улучшенка», раздельные комнаты, отличное состояние. Совмещенный санузел, застекленная лоджия 6 кв. м. Окна во двор, не угловая Общая площадь: 48 кв. м Стоимость: 3 млн руб.	2 квартиры – февраль 2018 г. 2 квартиры – март 2017 г.	Дом улучшенной планировки в окружении «хрущевок»
2-комн. квартира на ул. Ново-Вокзальной, 144 (Промышленный р-н) 3/9, панельный дом. Квартира на 2 стороны, функциональная планировка. Общая площадь: 56 кв. м Стоимость: 2,68 млн руб.	- В экспозиции была 3-комн. квартира площадью 58 кв. м по цене 3,19 млн руб.	1 квартира – февраль 2018 г. 2 квартиры – март 2017 г.	Близость к крупной транспортной развязке, а также к парку Воронежские озера
1-комн. квартира на ул. Молодогвардейской, 215 (Ленинский р-н) 6/9, кирпичный дом. Площадь кухни – 7 кв. м, совмещенный санузел, большой застекленный балкон. Хороший ремонт, мебель и техника остаются. Общая площадь: 37 кв. м Стоимость: 3,24 млн руб.	1-комн. квартира на ул. Молодогвардейской, 215 (Ленинский р-н) 2/9, «улучшенка», жилое состояние, квартира светлая и теплая. Общая площадь: 33 кв. м Стоимость: 2,55 млн руб.	2 квартиры – февраль 2018 г. 1 квартира - март 2017 г.	Близость к набережной, скверам, цирку. Дом со своим обликом – «Шанхай»
3-комн. квартира на ул. Осипенко, 2 (Октябрьский р-н) 5/9, панельный дом. Площадь кухни – 7 кв. м, раздельный санузел, потолки 2,5 м. Есть балкон и лоджия. Типовой ремонт. Общая площадь: 67,3 кв. м Стоимость: 6 млн руб.	Тот же самый объект. Без изменений экспонируется с 2017 г. Стоимость: 6,5 млн руб.	2 квартиры – февраль 2018 г. 1 квартира - март 2017 г.	Близость к набережной, к зеленой зоне на ул. Лесной
1-комн. квартира на ул. Антонова-Овсеенко, 3 (Советский р-н) 5/9, кирпичный дом. Застекленная лоджия, совмещенный санузел, хорошее состояние. Общая площадь: 34,7 кв. м Стоимость: 2,4 млн руб.	1-комн. квартира на ул. Антонова-Овсеенко, 3 (Советский р-н) 6/9, кирпичный дом. Совмещенный санузел, застекленный балкон. Хорошее состояние, мебель остается. Общая площадь: 35 кв. м Стоимость: 2,25 млн руб.	1 квартира – февраль 2018 г. 1 квартира - март 2017 г.	Единственный кирпичный дом в квартале, окружение – «хрущевки» и 2-этажки
3-комн. квартира на ул. Стара-Загоры, 114 (Промышленный р-н) 4/9, панельный дом. Площадь кухни – 8 кв. м, планировка 2+1, есть балкон и лоджия. Обычное состояние. Общая площадь: 60,5 кв. м Стоимость: 2,9 млн руб.	3-комн. квартира на ул. Стара-Загора, 114 (Промышленный р-н) 3/9, панельный дом, комнаты на разные стороны, одна выходит на парк Воронежские озера. Жилое состояние. 2 застекленные лоджии, площадь кухни 8 кв. м. Общая площадь: 69 кв. м Стоимость: 3,05 млн руб.	2 квартиры – февраль 2018 г. 2 квартиры - март 2017 г.	Расположение в городской зеленой зоне – парке Воронежские озера
2-комн. квартира на ул. Степана Разина, 31 (Самарский р-н) 4/5, кирпичная «сталинка». Комнаты и санузел раздельные, просторный коридор. Хорошее состояние. Общая площадь: 51 кв. м Стоимость: 3,4 млн руб.	3-комн. квартира на ул. Степана Разина, 34 (Самарский р-н) 4/5, кирпичный дом, капитальный ремонт в 2016 г. Хороший ремонт, частичная меблировка. Общая площадь: 64,5 кв. м Стоимость: 4,45 млн руб.	1 квартира – февраль 2018 г. 2 квартиры - март 2017 г.	Исторический центр, старый город, близость к набережной

59 тыс. руб./кв. м* – средняя стоимость 1-комнатных квартир на вторичном рынке;

55,7 тыс. руб./кв. м – средняя стоимость 2-комнатных квартир на вторичном рынке;

56,2 тыс. руб./кв. м – средняя стоимость 3-комнатных квартир на вторичном рынке.

* по данным мониторинга СОФЖИ, проведенного в январе 2018 года на основании анализа 3264 уникальных предложений на рынке Самары.

---

Наталья Ладова,
заместитель исполнительного директора –руководитель департамента обеспечения жильем и кредитования Самарского областного Фонда жилья и ипотеки:
 
- В январе 2018 года динамика средней удельной цены предложения 1 кв. м общей площади квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке Самары по отношению к предыдущему периоду (декабрь 2017 года) носила положительный характер. Величина динамики средней удельной цены предложения составила 578 руб. (1,02%). По отношению к январю 2017 года общее падение средней удельной цены предложения одного квадратного метра общей площади квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке в г. Самара составило 2 827 рублей или 4,71%. Незначительная положительная коррекции средней удельной цены предложения, отмеченная в январе на вторичном рынке Самары, может быть принята как свидетельство стабилизации рынка, начатой в августе прошлого года.