Ваш советник по недвижимости
Подпишись на наш Телеграм-канал!
Banner_inkon_shot4_1.gif
Виталий Стадников: «Я вообще не вижу никакого потенциала в решении проблемы улучшения городской среды через радикальное изменение землепользования»

Виталий Стадников: «Я вообще не вижу никакого потенциала в решении проблемы улучшения городской среды через радикальное изменение землепользования»

Многие знают Виталия Стадникова как защитника старого города, некогда занимавшего пост городского архитектора. Однако нам захотелось показать его с другой стороны - с позиции практика, обладающего опытом работы с различными регионами РФ. Он руководил разработкой мастер-плана постолимпийского развития Имеретинской ривьеры, одобренного президентом, проектом нового многофункционального района новосибирского Академгородка, стратегии развития района «Плодово-ягодный» на западе Красноярска, района «Металлург» в Ижевске, проектом благоустройства района Доргомилово в Москве, а также в разработке нового Стандарта развития застроенных территорий для корректировки федеральной нормативно-правовой базы в области градостроительства. А сейчас является главным архитектором Центра инфраструктурных проектов ВШЭ. Иными словами, опыт нашего собеседника позволяет взглянуть на Самару в федеральном контексте.


Именно в силу своей многосторонности фигура этого спикера представилась нам отличным стартом для галереи авторских интервью главного редактора журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Олега Никитенко.

О подготовке к мундиалю и изменениях городской среды

- Самара сейчас живёт подготовкой к ЧМ-2018. Как бы вы оценили глобальную готовность города к этому событию?
- Пытаясь взглянуть со стороны международного туриста, я вижу Самару ничуть не менее заманчивой, чем Казань, Нижний или Екатеринбург. В целом минимальная инфраструктура, необходимая, чтобы принять зрителей четырёх матчей, будто бы создана. Но к каким-то глобальным изменениям, как мне кажется, событие уже не привело.
Участие в такого рода мероприятиях всегда связано с получением крупных дотаций на большие инфраструктурные проекты, которые не может потянуть никакой бизнес. В этом и есть основная цель участия города в суперсобытии – возможность создания инфраструктуры на будущее, обеспечив толчок развития.
Если смотреть на изменения в городе, то заметно появление нескольких новых дорожных развязок. Но при этом, повторюсь, никакого взрывного влияния на судьбу города я не замечаю. Эффект от развязок рассасывается в 5-летней перспективе с повышением автомобилизации, да и вложения такого рода крайне сомнительны по эффективности в сравнении с развитием системы общественного транспорта. А причина проста: ведь изначально все эти действия и не рассматривались как начало большой истории, а лишь как меры, необходимые для того, чтобы просто провести это мероприятие, в отличие от тех же Казани или Екатеринбурга, где это лишь очередное событие притянутое для долгосрочного развития.

- Можете сформулировать ТОП-3 позитивных изменений в городской среде за период подготовки к чемпионату? Есть ли что-то, что действительно удалось?
- Отметил бы строительство трамвайной ветки, в принципе, изначальное включение трамвая в инфраструктуру ЧМ - это плюс. Во-вторых, даже те небольшие проекты, наподобие новых развязок на проспекте Кирова и Ракитовском шоссе, все в ближайшей перспективе имеют благоприятное влияние, т.к. повышают поперечную связность города. Вне подготовки к играм эти проекты бы попросту не реализовали. Ну, и ещё важно, что на этапе подготовки удалось сконцентрировать действия по наведению внешнего лоска. Фасады в историческом центре, дороги и тротуары, расположенные по гостевым маршрутам, подлатали. Но даже эти минимальные изменения, связанные с косметическим воздействием на фасады, серьёзно повлияли на облик городской среды, это даже дало небольшой толчок развитию новых локаций стритритейла.

- Действительно, общее восприятие городской среды значительно улучшилось. Пусть даже этот путь оказался связан с декорированием. Согласны?
- Да. Но, на мой взгляд, даже хорошо, что никаких суперпроектов на почве подготовки к мундиалю не произошло. В имевшихся административных условиях излишние возможности могли бы привести к плачевным последствиям. То есть чемпионат не навредил основным ценностным характеристикам города. Это самое лучшее, что могло быть!

- А ведь урбанисты и градостроители готовились к чемпионату. Сейчас нет ощущения, что могли что-то сделать и не сделали? Какие-то нереализованные проекты, за которые обидно?
- Большой минус - в том, что не удалось улучшить инженерную инфраструктуру в центре города. Но думать об этом в сослагательном наклонении смысла нет. Возможно, это получилось, если бы строительство стадиона велось в центре. С другой стороны, при этом была опасность утраты культурной идентичности центра, да и вообще любые стройки к суперсобытиям создают территорию, которую неизвестно как потом содержать, будь то афинские постолимпийские объекты или Имеретинская низменность в Сочи.
Есть вопрос и по общественному транспорту: можно было бы создать развитую систему общественного транспорта - городского, пригородного и агломерационного. В эту систему могли бы войти трамваи, электрички, даже линия метро до Хлебной площади. К чемпионату этот проект определенно был бы актуален. Кстати, в 2012 году эти проекты уже обсуждались в дептрансе, но в итоге все ушло в лоббирование отдельных объектов. Так и получилось, что главным «приобретением» для Самары к мундиалю стала гостиница Lotte!

- Вы отметили, что важным достижением этапа подготовки к играм можно считать то, что городскую среду хотя бы не испортили. Однако какие действия можно сейчас увидеть? Есть подход украшательский, декоративный - например, подремонтировать фасад. Там, где нельзя ремонтировать, - установить фальш-фасад. А там, где совсем все плохо, - просто обнести все заборами. При этом визуальный эффект улучшения среды есть. Но с другой стороны, есть и элемент потемкинских деревень.
А сейчас похожую историю можно видеть вдоль Алма-Атинки: стремление снести все существующие коммерческие постройки, чтобы было красиво. Как считаете, можно ли найти золотую разумную середину между обеими крайними стратегиями - задекорировать и снести?
- Я вообще не вижу никакого потенциала в решении проблемы улучшения городской среды через проектно-авторитарный путь радикального изменения типа среды и землепользования. Самый большой «успех», который в этом направлении имела городская администрация, - это снос барака на Вилоновской под монастырем с целью возведения глухой ограды. Когда речь пойдёт об интересах многих людей, которые стоят, например, за бизнесом на Алма-Атинке, результат будет другой. Я не верю, что там можно разрешить легко сделать зачистку, уничтожив, кстати, естественно сформированную зону общественной активности. Более того, считаю, что это и не нужно. Легче адаптировать планы развития под новые типы использования среды, оптимизировать улично-дорожную сеть, чем ориентироваться на старые пространственные подходы.
Зачем нам вообще иметь эти стометровые красные линии по Алма-Атинке, когда можно организовать трафик в более узких красных линиях, просто перераспределив и оптимизировав потоки и типы мобильности?
Сама идеология централизованного крупномасштабного управления средой ориентирована не на адаптивную систему управления, которая актуальна сегодня. Адаптивная система сама ориентируется на то, как люди пользуются пространством. Неадаптивная - когда нам кажется, что нужно расширить улицу, чтобы по ней ехало больше людей. Однако под таким подходом нет никакой аналитики.
Все меры, заложенные в генпланах 1970-80-2008-х гг., по расширению улицы Арцыбушевской или Алма-Атинской не имеют ни единой мысли об адаптивной системе распределения мобильности через навигационные системы, например. Решения просто идут из предыдущих генпланов по инерции. Такие подходы к организации территории, с моей точки зрения, нужно пересмотреть.

- Получается, что сегодняшние градостроительные решения, которые реализуются из стремления улучшить транспортную инфраструктуру, городскую среду, основаны ни на некоем анализе, а на субъективных представлениях? И этот анализ почти никогда не учитывает ценность того, что уже успела накопить эта территория?
- Конечно. Это вообще главная проблема проектно-административного подхода, который превалирует в Самаре и находит отражение и в Генплане, и в ПЗЗ. Не учитываются существующее землепользование и правовые основы градрегулирования, то есть фактические имущественные условия, которые существуют на территории.

- Наверно, не только имущественные, но и социальные условия?
- Да, и социальные тоже. В принципе, ни экономику, ни социальные эффекты почему-то вообще не учитывают как факторы. Ведь если мы продлеваем улицу Мичурина, как по Генплану, до частного сектора, и доводим ее до улицы Советской Армии, то важно понимать, сколько частной собственности заберут красные линии, и сколько эта собственность стоит.
А может, стоит связать территорию другими способами? Например, путём повышения мобильности населения более компактным образом – общественным транспортом. Другой вариант - использовать не одну магистральную улицу, а сеть существующих более узких улиц. Капиллярно такая сеть, например, расположенная за госуниверситетом, может пропускать больший поток, чем одна магистральная улица.
Сама стратегия прокладки больших трасс и хайвеев, ориентированная на потенции сильного государства, устарела. Сегодня она не отвечает реалиям ни в Америке, ни в России, ни в Европе, поскольку противоречит идее устойчивости пользования. Но так как у российских городов произошел взрыв автомобилизации с отставанием на 50-60 лет, то мы в своих планировочных действиях дозрели до хайвеев в городах лишь сейчас. Только к этому времени хайвей как решение городской мобильности устарел.

- Может быть, в этом в принципе виновата наша стратегия догоняющего развития?
- С моей точки зрения, наше отставание - это огромное достоинство. Ведь какой была ситуация с российскими городами в XX веке? Не было взрывного развития личного транспорта, поэтому структура городов в России очень компактная и ориентирована на обслуживание общественным транспортом. Скажем, города в англо-саксонской зоне развивались по пути экстенсивного расползания транспортных сетей, рассчитанных на личную мобильность. Мы этот виток пропустили, и наша главная задача сейчас - понять, что это итог благоприятный, и не пытаться повторять чужие ошибки. Пытаясь наверстать, мы просто теряем качество городской среды.

О градостроительных проблемах и развитии города вширь

- Сейчас достаточно своеобразно и непросто идет процесс корректировки Генплана и ПЗЗ. При этом все участники градостроительных отношений адаптировались к ситуации, когда, чтобы что-то построить, нужно внести изменения в Генплан и ПЗЗ. А также привыкли к тому, что это гарантия от необоснованных решений. Год-два вносим изменения и за это время все обсуждаем. Что сейчас непременно стоит отразить в Генплане и ПЗЗ, учитывая накопленный опыт?
- В первую очередь, следует подчинить все действия логике разработки. У города есть стратегия развития до 2025 года. Она неплохо оценена на экспертном уровне, разработана с участием общественности - ее качества очевидны.
Проблема Самары заключается в том, что во всей системе документации отсутствует последовательность. Сначала должна быть стратегия, потом Генплан, потом ПЗЗ. Параллельно - решения о зонах охраны памятников и прочих регламентах.
На данный момент есть возможность соблюсти эту последовательность. Есть стратегия развития - достаточно свежая, и есть возможность сделать ПЗЗ. С учётом заложенных стратегических инициатив их и стоит создавать.

- Как считаете, нужно ли расширять границы города?
- Если сравнивать с другими миллионниками, Самару нельзя назвать компактной. Ее площадь слегка меньше Новосибирска, но значительно больше Ростова-на-Дону и Екатеринбурга. Причём именно Екатеринбург я бы назвал оптимальным по своей пространственной структуре, которую можно очень эффективно использовать для качественной мобильности населения. Даже от периферийного Академического до центра Екатеринбурга можно добраться за 20-25 минут. У жителей Самары нет этой возможности, потому что пространственные структуры в городе дисбалансированы. Исторический центр пространственно сдвинут, имеет одновекторное развитие. А возникновение новых векторов развития в Заречье, например, - это тоже дисбалансированная история, потому что природные и инженерные условия не позволяют это делать компактно.
Важная проблема сегодня состоит в том, что из-за неспланированной системы градрегулирования центральная территория – Овраг подпольщиков, Дыбенко - была потеряна, отдана под монофункциональную застройку. Впрочем, ЗИМ и другие перспективные площадки в городе пока существуют, хоть их потенциал для развития городской среды пока недооценён. Не происходит и должной стимуляции этих площадок на административном уровне.

- Город развивать предлагают по-разному. Скажем, есть идея построить мост через Волгу и осваивать ту локацию.
- Я вообще скептически отношусь к идее расширения городских границ, потому что это ведёт к возникновению монофункциональных анклавов. Скажем, такой анклав, как «Южный город», однозначно может развиваться, но не как часть городского округа Самара, а как часть агломерации. В общем-то, понятно, что чем более плотная сеть поселений, тем лучше, связанней агломерация. Но именно агломерация как совокупность отдельных самодостаточных поселений, а не один город. Например, если Чудаев будет жить и платить налоги в «Южном городе», а Кошелев в одноименном городе, то эти города перестанут быть спальными районами.

- Дело в том, что на таких анклавных территориях часто возникают общности интересов местных жителей, которые часто не совпадают с интересами общегородскими.
- Верно. Вопрос о создании отдельного района города под «Кошелев-проект» так и возник. Эти территории нужно связывать с городом, но они - часть агломерации. Сейчас самое время развивать эту проблематику и создавать систему агломерационных связей.

- Как считаете, комиссия по застройке и землепользованию в Самаре должна включать депутатов и чиновников или все-таки экспертов?
- Думаю, в экспертах она нуждается больше, а ещё в представителях гражданского общества.

- Когда половина комиссии представители исполнительной власти, а половина – депутаты, возникает вопрос: а зачем нужна комиссия?
- Депутаты в принципе там не нужны, потому что они потом принимают проект. Исполнительная власть - тоже не понятно зачем, если она является разработчиком. Менять эту систему можно и давно пора.

Об инвестклимате и том, как его разморозить

- Здесь мы выходим на тему инвестклимата. Много говорят о том, что в регионе плохой инвестклимат в строительстве: высокая стоимость подключения к сетям, непрозрачная система ограничений, принятия решений затягиваются. В конце пути часто возникают проблемы с разрешением на строительство. Процесс в среднем занимает полгода. Что нужно сделать, чтобы мотивировать чиновников на подлинную реформу?
- Если есть определенная стабильность и горизонт гарантированной реализации, тогда возникает возможность настройки системы градрегулирования, завязанной не на точечных действиях, а на законе. В данный момент вопрос срока – основной. Все решается ручным образом. Затягивание времени получения разрешения на строительство - это основной инструмент воздействия на застройщика.
Устаканившейся системы правоприменения нет, но ее и не может быть, потому что документы друг другу не соответствуют, оставляют возможность для массы трактовок. Я думаю, что только через настройку качества документов градрегулирования можно как-то продвинуться к более внятному управлению.

- Вы работали в городе на посту главного архитектора, сейчас можете оценить Самару на уровне федерального эксперта. Как по ощущениям: дороже получить разрешение на строительство в Самаре, чем в других городах?
- В Самаре дороже из-за непрогнозируемости, которая приводит к удорожанию, из-за больших рисков в финансовых моделях. Город проигрывает многим в плане инвестиционных гарантий. Из-за турбулентности власти я застройщиков понимаю: в таких условиях все проекты - сверхрисковые, особенно на сложных территориях исторического города. Любой редевелопмент не может идти в таких условиях. Поэтому в Самаре такие площадки и «морозятся» или используются лишь в своём спекулятивном потенциале.

- Это и есть ответ на вопрос, чего не хватает, чтобы процесс редевелопмента в Самаре запустился.
- Да, хорошие ПЗЗ не запускаются, правила высотной застройки до 6 этажей в историческом центре не проходят. Дело в том, что застройщик не доверяет документу, а доверяет своему опыту. И он заходит на площадку и понимает, что риски надо оплатить. И их нельзя оплатить в точке 6-ти этажей.

- Давайте помечтаем? Предположим, у вас есть пара свободных миллиардов. Вы бы вложили их в Самару?
- Думаю, исключительно из патриотических соображений.

- На какие бы площадки Вы бы пошли как инвестор?
- Самая перспективная площадка - ЗИМ. Она обеспечена связанностью, инфраструктурой. Дальше 4 ГПЗ. Стрелка рек, вся зона вдоль Самарки - Поселок Шмидта, Толевый, Поселок Мясокомбината. Это серьёзно недооценённые локации, огромные территории смешанного использования.

О самарских застройщиках и их конкурентах

- Почему самарские девелоперы так не любят своих покупателей? Вроде конкуренция большая, но больше половины покупателей жалуются, что качественные характеристики, архитектура не нравятся. Покупку оценивают как вынужденную меру. Как развернуть девелоперов в сторону потребителей?
- Такое отношение вытекает из системы взаимодействия, из инвестклимата. На рынке действуют только местные застройщики, внешним застройщикам рынок не интересен. Чтобы возникли новые типологии и продукты, нужны застройщики, которые могут рисковать и мыслить наперёд, не бояться выводить новый продукт. А для входа новых девелоперов нужно создавать условия - тогда будет создаваться стимуляция для роста и местных.
Мне сложно понять, почему за те же 50 тыс. руб./кв. м в Новосибирске покупатели жилья получают среду и продукт значительно более высокого качества, чем у нас. Благоустроенные территории, дворы без машин, социальная инфраструктура даже в окраинных районах. И в других городах тоже. В Самаре же искусственная помощь местным застройщикам, связанная с тем, чтобы не пускать внешних, оборачивается потерей качества. И не только в части типологии жилья, главное - в потере качества городской среды и качества жизни, из-за чего город не блещет в федеральных рейтингах.

- Между тем сами девелоперы признаются, что львиную долю бюджета съедает подключение к сетям. Поэтому и приходится дальше экономить на общественных пространствах, планировочных решениях и всем прочем.
- К вопросу с сетевыми компаниями, безусловно, должно подключаться государство. Сами застройщики его не решат.

- А вы сами не хотели бы заняться решением этих вопросов в отдельно взятом регионе?
- Мои амбиции не связаны с госслужбой. Я не солдат. Вопросы стратегического развития мне более близки. В Самаре наряду с проблемой правильного администрирования, еще острей стоит вопрос содержательного наполнения развития - словом, работы хватает.

- Вы один из тех, кто отстаивает ценность содержания исторического центра Самары. Какими вы видите прикладные шаги для улучшения качества этой локации?
- Первое – прояснить систему градрегулирования без многозначности трактовок. Второе – это точечное воздействие на среду, важно создавать многоступенчатое пространство - от малых, но заметных побед, к капитальным изменениям. Любые капитальные изменения должны быть постепенными. Короче, начинать нужно с косметического ремонта и благоустройства, чтобы создать благоприятное отношение к среде. Тогда инвестору и жителям захочется сюда войти и вложить деньги.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Строительство жилого комплекса «Новая Тверская» похоже на симфонию: у каждого участка проекта свой ...
07.12
В этом месяце партнером флешмоба выступает компания «ОКТОГОН»
29.11
Список номинаций и критерии для выдвижения.
28.11