Ваш советник по недвижимости
270x75.gif
Подпишись на наш Телеграм-канал!
ProEstate 2018
Первичка-2018: с какими ценами и предложениями стартует рынок

Первичка-2018: с какими ценами и предложениями стартует рынок

Не будем оригинальничать: цены на самарские новостройки опять выросли и опять неравномерно. Мы проследили динамику стоимости от сентября прошлого года до сегодняшних дней – как выглядит рынок строящегося жилья на начало 2018 года? И сопровождаются ли количественные (ценовые) изменения качественными? 

«Отложенный» рост цен

В начале года сразу несколько крупных застройщиков выбрали стратегию плавного ценового старта и в течение почти всего января подчеркнуто удерживали цены на уровне 2017 года. Например, стартовый ценник на 1-комнатные квартиры в «Южном городе» составил 946 тысяч рублей, а в ЖК «Новая Самара» - 1,36 млн рублей.


При этом некоторые открыто анонсировали повышение цен в ближайшие месяцы – эта рыночная стратегия коснулась и проектов в эконом-формате, и ЖК бизнес-класса. Так, параллельно с продажей квартир по ценам 2017 года в той же «Новой Самаре» предупредили о февральском повышении стоимости в среднем на 500 рублей с каждого «квадрата». А застройщик ЖК «Империалъ» в Ленинском районе еще в конце прошлого года известил потенциальных покупателей о росте ценника в январе 2018 года.


Чтобы зафиксировать актуальные ценовые границы на самарские новостройки, мы изучили предложения от застройщиков в разных районах города со сроком сдачи в ближайшие годы. Куда показательнее оценивать движение цен на новостройки не на короткой дистанции декабрь-январь, а на протяжении последних 3-5 месяцев. Так мы и поступили: сравнили, как изменились цены с осени по настоящее время. У одной части строительных проектов стартовой точкой для сравнения стал сентябрь прошлого года, а у другой - ноябрь-2017. 


Заметно подорожали квартиры в ЖК «Акварель» на 5-й просеке: по сравнению с прошлым ноябрем ценник на «однушки» и «двушки» вырос примерно на 100 тысяч рублей. Сама же новостройка уже находится в статусе дома высокой степени готовности: ввод запланирован на вторую половину этого года. Для сравнения, проект этого же застройщика на 6-й просеке со сроком сдачи в 2019 году сегодня продается по тем же ценам, что и осенью 2017 года. 


В схожем ценовом диапазоне - на 50-100 тысяч рублей с квартиры - выросла стоимость предложения в ЖК «Премьера» недалеко от бывшего ипподрома. Так, 1-комнатные квартиры здесь сегодня стартуют от 1,75 млн рублей (в конце осени - от 1,7 млн рублей), а «двушки» - от 2,7 млн рублей (в ноябре - от 2,6 млн рублей). Примечательно, что заметнее всего в этом жилом комплексе подорожали 3-комнатные квартиры: стартовый ценник вырос на 200 тысяч. 


Если же сравнивать цены на некоторые городские новостройки в проекции последних 4-5 месяцев, динамика окажется ещё более заметной. Во второй очереди ЖК «Сокол» со сроком сдачи в конце этого года начальная стоимость 1-комнатного жилья с сентября выросла на 200 тысяч рублей. А «двушки» в рассматриваемой очереди рекордно подорожали более чем на 450 тысяч: из экспозиции ушли предложения минимального метража. 


Куда более скромно изменились цены на квартиры в ЖК «Рекорд» или ЖК «Фаворит» - другие проекты этого же застройщика. Так, на 80 тысяч рублей с сентября подорожали «однушки», на 40 тысяч – «двушки». На 30-40 тысяч рублей дороже стали стоить 1- и 2-комнатные квартиры в ЖК «Фаворит», а жильё максимального метража осталось неизменным в своей цене. Конечно, по сравнению с общей стоимостью квартиры в новостройке такие движения не стоит оценивать серьёзно. Неравномерно увеличилась стоимость предложения в жилом доме «Статус». В сентябре прошлого года «однушки» здесь предлагались на 50 тысяч дешевле, чем сейчас. При этом 3-комнатные квартиры подорожали почти на 200 тысяч рублей, а вот в сегменте «двушек» появились предложения меньшего метража по меньшей цене.


Безусловно, уверенный ценовой рост - не общерыночный тренд. Как всегда, есть объекты, стоимость которых привычно стагнирует. Во многом из-за специфики самих площадок. Так, неизменными с сентября остались цены на квартиры в ЖК «Ракета». Формально ввод в эксплуатацию жилого комплекса намечен на первый квартал 2018 года, но он уже откладывался, и очевидно, что сейчас его близость никак не влияет на цены (и без того одни из самых высоких в локации). В схожей ситуации проект другого формата - ЖК «Радуга». Сдача планируется во втором квартале этого года, но цены пока стоят. Ценовой рост продемонстрировали только 3-комнатные квартиры - на 150 тысяч рублей. «Стоят» цены и на квартиры в домах первой очереди ЖК «Центральный» и ЖК «Пушкинский», на 2- и 3-комнатные квартиры в ЖК «Александровский двор». 


В количественном отношении рост цен в рассмотренных новостройках с осени прошлого года все же состоялся. Но вот его ценовые границы оказались довольно размытыми: от 30 до 450 тысяч рублей при сравнении отдельных предложений. И наряду с этим - явления ценовой стагнации и (пусть незначительного) снижения стартового ценника. 

 

Цифры

40-100 тысяч рублей – средний диапазон роста цен на городские новостройки за последние 3-5 месяцев


Цены растут – меняется ли качество предложения?

Очевидно, что генеральные стратегии существования и развития рынка строящегося жилья в Самаре остаются прежними. Если дом возводится стабильными темпами и у застройщика нет глобальных проблем с финансированием или документацией, то стоимость метра увеличивается пропорционально этапу строительства. Конечно, заметные ценовые скачки уже давно уступили место плавным ценовым коррекциям. Да и покупательского ажиотажа уже давно нет: полностью распроданные секции ближе к финальным этапам строительства - уже редкость. Хотя бы в единичных или парных экземплярах, хотя бы на крайних этажах, но свободные квартиры остаются вплоть до сдачи дома. Это то, что объединяет сегодня многие самарские новостройки. Это то, что делает рынок типовым, нивелирует уникальность его объектов. 


Нельзя сказать, что рынок заметно меняется в качественном отношении. В четвёртом квартале прошлого года в экспозиции появились новые проекты, к ним добавились и новые секции с очередями в уже строящихся проектах. Однако эти строительные старты, по сути, копируют уже существующий положительный опыт - как строительный, так и маркетинговый. Сами застройщики при выводе на рынок новых проектов часто проводят аналогии со своими уже реализованными проектами или успешными проектами конкурентов. Пусть даже порой это выглядит как намеренная «отстройка»: теперь мы сделаем лучше, современнее, эргономичнее и т.д.


Словом, революции на строительном рынке Самары в 2018 году, скорее всего, опять не произойдёт. Пока застройщики выбирают путь постепенной затяжной эволюции. Немного совершенствуют места общего пользования, делают робкие попытки архитектурного переосмысления, а планировки чаще всего просто переносят из проекта в проект, меняя лишь детали и метражи. 


Отвечает ли такой подход к строительству запросам современных покупателей строящегося жилья? На этот вопрос каждый будущий собственник должен ответить для себя сам. Однако все чаще в офисах продаж застройщиков можно услышать, а в соцсетях прочитать: «Никак не можем найти эргономичную и удобную «трешку» в новостройке», «Зачем мне такой огромный коридор в «однушке»?», «Что я буду хранить на двух лоджиях?», «Не хочу вытянутую планировку - неудобно!» и подобные мнения. Будет ли меняться рынок строящегося жилья в соответствии с меняющимся спросом? Это один из самых интересных вопросов на год вперёд. При этом очевидно, что спрос-то, будучи субстанцией живой и текучей, меняться точно будет. Этот процесс уже начался. 

 

Справка

С 1 июля вступят в силу новые требования к застройщикам. Строительный рынок ожидает очередное ужесточение правил на федеральном уровне. Поправки в ФЗ-214 радикально изменят финансовую модель ведения строительных проектов. Основное содержание законодательных новелл выглядит так: 


• Застройщик обязан располагать не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации. 

• Размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций. • Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей — не более 30%. 

• Не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций.

• Девелопер лишается права привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект. Все финансирование строительства должно идти через единый расчетный счет, который можно открыть не в каждом банке. 

• Вводится принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство».

При таких перспективах логично предположить, что проекты с максимальной степенью готовности к старту девелоперы постараются запустить в первой половине года. 

 

Актуальная экспозиция жилья в самарских новостройках (январь, 2018 г.) 

Жилой комплекс

Актуальные предложения

Стоимость

Стоимость осенью 2017 г.

ЖК «Акварель» на 5-й просеке (Промышленный р-н)

Застройщик: «Град»

Ввод в эксплуатацию: октябрь 2018 г. – 3-й дом; IV квартал 2018 г. – 1-й дом

44,15 кв. м – 1-комн.;

62,9 кв. м – 2-комн.;

80,95 – 81,04 кв. м – 3-комн.;

106,35 кв. м – 4-комн.

От 1,8 млн руб. – 1-комн.;

От 2,55 млн руб. – 2-комн.;

От 3,2 млн руб. – 3-комн.;

От 3,95 млн руб. – 4-комн.

Ноябрь 2017 г.:

От 1,675 млн руб. – 1-комн.;

От 2,45 млн руб. – 2-комн.

 

ЖК «Горизонт» на 6-й просеке/ ул. Солнечной (Промышленный р-н)

Застройщик: «Град»

Ввод в эксплуатацию: июнь 2019 г.

43,45 – 51,75 кв. м – 1-комн.;

61,2 – 68,75 кв. м – 2-комн.;

79,45 кв. м – 3-комн.

От 1,9 млн руб. – 1-комн.;

От 2,6 млн руб. – 2-комн.;

От 3,15 млн руб. – 3-комн.

Ноябрь 2017 г.:

От 1,9 млн руб. – 1-комн.;

От 2,6 млн руб. – 2-комн.;

От 3,2 млн руб. – 3-комн.

ЖК «Премьера» на пр. Кирова/ ул. Молодежной (Промышленный р-н)

Застройщик: «Стройтех»

Генподрядчик: «ИНКОН»

Ввод в эксплуатацию: 2019 г.

35,38 – 56 кв. м – 1-комн.;

58,77 - 79 кв. м – 2-комн.;

75 - 97,52 кв. м – 3-комн.

От 1,75 млн руб. – 1-комн.;

От 2,7 млн руб. – 2-комн.;

От 3,35 млн руб. – 3-комн.

Ноябрь 2017 г.:

От 1,7 млн руб. – 1-комн.;

От 2,6 млн руб. – 2-комн.;

От 3,15 млн руб. – 3-комн.

 

 

ЖК «Новая Самара» на 23 км Московского ш. (Красноглинский р-н)

Секции 1-4

Застройщик: «Финстрой»

Ввод в эксплуатацию: III квартал 2019 г.

37,86 – 39,53 кв. м – 1-комн.;

59,46 – 63,39 кв. м – 2-комн.;

86,56 кв. м – 3-комн.

От 1,362 млн руб. – 1-комн.;

От 2,11 млн руб. – 2-комн.;

От 2,943 млн руб. – 3-комн.

Ноябрь 2017 г.:

От 1,362 млн руб. – 1-комн.;

От 2,11 млн руб. – 2-комн.;

От 2,943 млн руб. – 3-комн.

 

ЖК «Сокол» в границах ул. Революционной, Митирева и пр. Карла Маркса (Октябрьский р-н)

2-я очередь

Застройщик: «Новый Дон»

Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2018 г.

40,85 – 40,98 кв. м – 1-комн.;

66,41 кв. м – 2-комн.;

93,93 – 94,98 кв. м – 3-комн.

От 2,45 млн руб. – 1-комн.;

3,85 млн руб. – 2-комн.;

От 5,17 млн руб. – 3-комн.

 

Сентябрь 2017 г.:

От 2,25 млн руб. – 1-комн.;

От 3,38 млн руб. – 2-комн.

ЖК «Ракета» на ул. Луначарского/ пр. Ленина (Октябрьский р-н)

Застройщик: «Град»

Ввод в эксплуатацию: I квартал 2018 г.

45,55 - 45,76 кв. м – 1-комн.;

72,72 кв. м – 2-комн.;

103,54 – 104,13 кв. м – 3-комн.

От 3,15 млн руб. – 2-комн.;

От 6,8 млн руб. – 3-комн.

 

Сентябрь 2017 г.:

От 3,15 млн руб. – 1-комн.;

От 4,6 млн руб. – 2-комн.;

От 6,8 млн руб. – 3-комн.

ЖК «Радуга» на пр. Карла Маркса/ XXII Партсъезда (Промышленный р-н)

Застройщик: «Град»

3-4 секции

Ввод в эксплуатацию: II квартал 2018 г.

33,99 – 38,51 кв. м – 1-комн.;

56,25 – 61,56 кв. м – 2-комн.;

79,44 – 91,48 кв. м – 3-комн.

От 1,6 млн руб. – 1-комн.;

От 2,66 млн руб. – 2-комн.;

От 3,35 млн руб. – 3-комн.

 

Сентябрь 2017 г.:

От 1,6 млн руб. – 1-комн.;

От 2,66 млн руб. – 2-комн.;

От 3,2 млн руб. – 3-комн.

ЖК «Рекорд» в границах ул. Физкультурной и Краснодонской (Промышленный р-н)

2-я очередь

Застройщик: «Новый Дон»

Ввод в эксплуатацию: III квартал 2018 г.

43,5 – 49,53 кв. м – 1-комн.;

68,92 – 70,42 кв. м – 2-комн.

От 2,195 млн руб. – 1-комн.;

От 3,34 млн руб. – 2-комн.

 

 

Сентябрь 2017 г.:

От 2,15 млн руб. – 1-комн.;

От 3,3 млн руб. – 2-комн.

ЖК «Фаворит» в границах пр. Кирова, Московского ш. и ул. Губанова (Промышленный р-н)

2-я очередь

Застройщик: «Новый Дон»

Ввод в эксплуатацию: I квартал 2020 г.

39,1 – 43,37 кв. м – 1-комн.;

60,32 – 70,45 кв. м – 2-комн.;

74,86 – 75,52 кв. м – 3-комн.

От 2,03 млн руб. – 1-комн.;

От 3,04 млн руб. – 2-комн.;

От 3,74 млн руб. – 3-комн.

Сентябрь 2017 г.:

От 2 млн руб. – 1-комн.;

От 3 млн руб. – 2-комн.;

От 3,74 млн руб. – 3-комн.

ЖК «Александровский двор» на ул. Рабочей (Самарский р-н)

Застройщик: «Запад»

Ввод в эксплуатацию: конец 2018 г.

44,42 – 70,73 кв. м – 1-комн.;

68,01 – 94,15 кв. м – 2-комн.;

95,33 – 170,62 кв. м – 3-комн.

 

От 2,53 млн руб. – 1-комн.

От 3,94 млн руб. – 2-комн.;

От 5,53 млн руб. – 3-комн.

Сентябрь 2017 г.:

От 2,49 млн руб. – 1-комн.

От 3,94 млн руб. – 2-комн.;

От 5,53 млн руб. – 3-комн.

ЖК «Центральный» в границах ул. Санфировой, Московского ш., Тупого пер. и пр. Карла Маркса (Октябрьский р-н)

1-я очередь

Застройщик: «Трансгруз»

Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2018 г.

42,47 – 46,31 кв. м – 1-комн.;

65,65 – 80,41 кв. м – 2-комн.;

92,72 - 93,47 кв. м – 3-комн.

От 2,12 млн руб. – 1-комн.;

От 3,2 млн руб. – 2-комн.;

От 4,45 млн руб. – 3-комн.

Сентябрь 2017 г.:

От 2,12 млн руб. – 1-комн.;

От 3,2 млн руб. – 2-комн.;

От 4,45 млн руб. – 3-комн.

ЖК «Пушкинский» в границах ул. Маяковского, Чкалова, Арцыбушевской и Пушкина (Ленинский р-н)

Застройщик: «Самарский проект»

Ввод в эксплуатацию: II квартал 2018 г.

45,45 — 52 кв. м – 1-комн.;

67,2 — 79 кв. м – 2-комн.;

95,6 — 114  кв. м – 3-комн.

От 2,6 млн руб. – 1-комн.;

От 3,5 млн руб. – 2-комн.;

От 5 млн руб. – 3-комн.

Сентябрь 2017 г.:

От 2,6 млн руб. – 1-комн.;

От 3,5 млн руб. – 2-комн.;

От 5 млн руб. – 3-комн.

Жилой дом «Статус» на ул. Дерябинской (Железнодорожный р-н)

Застройщик: «Статус»

Ввод в эксплуатацию: IV квартал 2018 г.

48,6 – 65,8 кв. м – 1-комн.; 

48,9 - 73,6 кв. м – 2-комн.;

90,6 – 114,8 кв. м – 3-комн.

От 1,99 млн руб. – 1-комн.;

От 2,12 млн руб. – 2-комн.;

От 3,98 млн руб. – 3-комн.

Сентябрь 2017 г:

От 1,94 млн руб. – 1-комн.;

От 2,82 млн руб. – 2-комн.;

От 3,8 млн руб. – 3-комн.

 

 

 

 

 


Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В Самарском районе, на пересечении улиц Максима Горького и Льва Толстого началось строительство многоквартирного...
21.08
В июле 2018 года средняя стоимость жилья на вторичном рынке Самары составила 57 855 рублей.
20.08
Друзья, напоминаем, что в социальных сетях продолжается городской флешмоб #Самарагородмечты
17.08