Теория и практика ипотечного рефинансирования

Тема рефинансирования ипотечных кредитов набирает обороты. Вслед за снижением процентных ставок заемщики стремятся переоформить выданные ранее займы на новых условиях, и банки идут на это. Расскажем настоящую историю одного такого процесса и разберёмся, из каких этапов он состоит и с какими сложностями можно столкнуться.

Реальное рефинансирование

Семья Маликовых оформила ипотеку на покупку 2-комнатной квартиры на ул. Галактионовской год назад. В качестве срока кредитования они выбрали максимально возможный временной промежуток - 30 лет, чтобы ежемесячные выплаты по кредиту были минимально возможными. К тому же в течение первого года обслуживания займа семья вернула банку примерно 1/3 от общего тела кредита, тем самым ещё больше снизив ежемесячный платёж. Дальнейшим этапом стало рефинансирование в другом банке.
  
«Впервые мы задумались о рефинансировании ипотеки, когда узнали, что можно попросить банк о снижении процентной ставки в связи со снижением ставки ключевой, - рассказывает Ксения Маликова. - А потом мы узнали, что при переходе из одного банка в другой коррекция ставки оказывается более ощутимой. Решили это проверить».

У супругов была оформлена ипотека в одном из крупных банков-лидеров рынка под 14% годовых. «Мы начали с того, что пришли в свой банк и сообщили им о своём желании рефинансировать кредит, - рассказывает Иван Маликов. - Сотрудники банка объяснили нам, что могут снизить ставку по ипотеке до 11-12%, но лишь при условии, что мы оформим кредит на миллион рублей сроком на полгода. Как нам сказали, деньгами можно вовсе не пользоваться, просто положить их на счёт, а спустя полгода вернуть всю сумму банку. Мы отказались: во-первых, потребительский кредит нам был не нужен, а во-вторых, при его наличии у нас бы выросла сумма страховки по ипотеке. Переплачивать, естественно, не хотелось, ведь именно ради этого мы и затеяли весь процесс».

«Следующим шагом стала поездка в один из офисов «Сбербанка», - продолжает Ксения. - Мы захотели узнать об условиях рефинансирования там. Процедура оказалась довольно стандартной: нам выдали список необходимых документов, рассказали о процедуре. Мы оба - зарплатные клиенты банка, для нас все оказалось ещё проще».

Пакет документов в банках стандартный: для старта процесса рефинансирования кредитной организации нужны документы на квартиру, ипотечный договор, документы, удостоверяющие личность и т.д. «На этом этапе мы столкнулись с трудностью, - вспоминает Ксения Маликова. - Новый банк-кредитор запросил справку из прежнего банка по единому образцу. А прежний банк в таком виде справки не выдавал. В итоге мы оформляли документ фактически в ручном режиме: ездили в офис банка, где специалист вбивал все данные вручную».

Когда первичный пакет документов собран, наступает этап предварительного одобрения рефинансирования. Супруги прошли его успешно. «В дальнейшем банк запросил у нас свежую оценку объекта недвижимости: наша была годовалой давности, - рассказывает Иван Маликов. - Нам предложили выбрать одну из аккредитованных оценочных компаний, мы нашли среди них фирму, куда уже обращались, и вновь связались со специалистами. Также от меня нужно было нотариально заверенное разрешение на передачу квартиры в залог банку. В этом ипотечном кредите я выступаю созаемщиком».

«Были сложности, связанные с нашим невезением, - говорит Ксения Маликова. - Например, когда мы пришли на подписание договора о рефинансировании, выяснилось, что в банковских реквизитах допущена ошибка. Из-за этого нашу заявку аннулировали, и пришлось подавать новую. Как выяснилось, это была чисто техническая ошибка, но лишнее время мы все равно потратили. Хотя стоит признать, что ситуация абсолютно частная».

Если банк одобряет квартиру в качестве предмета залога, заемщики вновь приезжают на подписание документов. «Нам одобрили ипотеку по сниженной ставке в 11,5%. Когда мы заберём закладную из предыдущего банка и передадим её в новый, ставка снизится ещё и окончательно установится на отметке в 9,5%. Это должно произойти в течение двух месяцев. На тот момент, когда мы только подавали заявку, это была минимально возможная ставка. И конечно, она нас устраивает больше предыдущей».

По словам супругов-созаемщиков, дальнейшие действия оказались технически несложными. Новый банк-кредитор перечислил необходимую сумму на счёт заёмщика, и эти деньги ушли на счёт прежнего банка-кредитора. «В банке, откуда мы ушли, я написала заявление о досрочном погашении ипотеки - в нашем случае о полном досрочном погашении, - сообщила Ксения Маликова. - После этого уже можно отправляться в банк за справкой о полном закрытии кредита. В нашем случае такой документ бесплатно изготавливают за три дня, если нужно срочно - за 500 рублей. Закладную изымают в течение десяти рабочих дней».

Полученные от прежнего банка документы заёмщику нужно отвезти в МФЦ, чтобы снять обременение, взять выписку из ЕГРН. Потом закладная передаётся в новый банк.
«Мое самое большое заблуждение о рефинансировании было связано именно с моментом передачи денег и документов, - резюмирует Иван Маликов. - Приятно удивило, что ниоткуда никуда деньги перевозить не надо, все операции совершаются между банковскими счетами, зачисление происходит в течение 1-2 суток. Но при этом создалось впечатление, что на момент работы с нами некоторые специалисты в обоих банках ещё только отрабатывали механизм. Порой возникали вопросы, которые разрешали на «консилиуме», нам признавались, что продукт новый и какие-то детали могут потребовать уточнения. Однако в любом случае мы хотели снизить ставку по ипотеке, и это у нас получилось, пусть и с временными и документальными проволочками».

Как рефинансирование меняет ипотечный рынок

Снижение процентных ставок всколыхнуло уже действующих ипотечных заёмщиков. Совершенно справедливо многие из них задумались о снижении кредитной нагрузки с помощью рефинансирования. Ведь если ключевая ставка стала ниже, то и в каждом отдельном случае ипотечный заёмщик имеет право на коррекцию ставки по новым условиям.

В свою очередь, банки, ранее выдавшие им кредит, выступили с готовностью рефинансировать этот займ, но с финансовой выгодой для себя. С этим столкнулись и участники этой реальной истории, когда захотели рефинансировать кредит там же, где его получали. По отзывам ипотечных заёмщиков, с подобным механизмом рефинансирования внутри одной и той же кредитной организации встречались заемщики нескольких банков.

Если банк-кредитор вдруг откажется самостоятельно рефинансировать ранее выданный кредит (а такое тоже бывает) или условия не устроят заёмщиков (как в описанном выше случае), всегда можно переоформить ипотеку в другом банке. Практика такова, что крупные игроки ипотечного рынка сегодня весьма охотно рефинансируют "чужие" кредиты. Важное негласное условие: у заёмщика должна быть безупречная кредитная история без просрочек платежей. Это совершенно понятно: принимая клиента от другого банка, новому кредитору важно на деле удостовериться в его платёжеспособности.

Ещё один важный момент: среди заёмщиков, затеявших рефинансирование ипотечного кредита или только планирующих эту процедуру, распространено мнение, что рефинансирование «отнимает» у заёмщика налоговый вычет. «Нас предупредили ещё в банке, из которого мы уходили, что налоговый вычет за проценты по ипотеке мы получить не сможем, - вспоминает Ксения Маликова. - Планируем эту деталь уточнить у специалистов своего нового банка».
Сразу стоит оговориться: с имущественным вычетом на покупку недвижимости ничего не происходит. Он вообще никак не связан с ипотекой и выплачивается отдельно при соблюдении определенных условий. Однако есть ещё налоговый вычет за проценты по ипотеке. В ипотечных отделах сразу нескольких банков нам объяснили влияние рефинансирования на эту сумму. Общее мнение кредитных специалистов - ниже. Итак, складывается этот налоговый вычет из тех же 13%, а высчитывается из выплаченных за год процентов по ипотеке. Что же происходит с этим вычетом при рефинансировании? Если заёмщик просто переводит свой ипотечный кредит в другой банк (ситуация, описанная выше), то на вычет это никак не влияет. Он продолжает платить проценты, просто теперь другому банку. По сути, налоговой службе не важно, что изменился кредитор. Важно, что ипотека осталась ипотекой, и заёмщик продолжает выплачивать проценты по кредиту.

Если же в новом банке после рефинансирования заёмщик захочет объединить свою ипотеку с другим кредитом (например, с потребительским), то его налоговый вычет по ипотечным процентам потеряется. Однако такая ситуация все же встречается реже, зачастую банки имеют дело с чистым рефинансированием в виде смены кредитора или программы кредитования.
Стоит затевать процедуру рефинансирования или нет - предстоит решить самому заёмщику. В разных обстоятельствах последствия будут отличаться. Скажем, определенно стоит ввязаться в этот процесс, если ипотека оформлена на длительный срок и заёмщик ещё только в самом начале пути. Так что в случае с нашими героями решение о рефинансировании было принято верно. Если же до момента погашения ипотечного кредита заёмщику осталось не так много, то выгода от переоформления может оказаться несущественной. В этом случае материальные и временные издержки, связанные с рефинансированием, окажутся лишними. Словом, прежде чем принимать решение, следует все просчитать и сравнить условия в разных банках. В случае с ипотечными кредитами эта схема работает всегда.

---

Список документов для заявки о рефинансировании кредита*:

• Заявление-анкета заемщика/ созаемщика
• Паспорт заемщика/ созаемщика с отметкой о регистрации
• Документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания (при наличии временной регистрации)
• Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/ созаемщика (не нужны для тех, кто получает зарплату на счет в банке, куда подается заявка о рефинансировании)

Необходимая банку информация по рефинансируемому кредиту*:

• Номер кредитного договора
• Дата заключения кредитного договора
• Срок действия кредитного договора и/ или срок возврата кредита
• Сумма и валюта кредита
• Процентная ставка
• Ежемесячный платеж
• Платежные реквизиты первичного кредитора (в том числе реквизиты счета для погашения рефинансируемого кредита)
• Для подтверждения этих сведений нужно предоставить любой из этих документов:
• - Кредитный договор с графиком платежей
• - уведомление о полной стоимости кредита

*на основании требований к заемщикам, предоставленных специалистами банка «Сбербанк» (ПАО)