Свое или чужое: что выгоднее?

Начало осени – традиционный период арендаторской активности в сфере жилой недвижимости. Едва ли среди арендаторов есть те, кто хоть раз не задавался вопросом: возможно, аренде предпочесть покупку в ипотеку? Настраивают на такие размышления и банки, в очередной раз снижающие процентные ставки по кредитам. На примере конкретной квартиры проверим, насколько ипотечные траты на разных временных промежутках превзойдут арендные выплаты. Вывод же предоставим сделать самим арендаторам и будущим собственникам жилья.

 

Временной отрезок – пять лет

Для того чтобы рассчитать примерную финансовую нагрузку по аренде жилья и ипотечному кредиту, мы выбрали объект с неплохими показателями ликвидности. Это 1-комнатная квартира в современном высотном доме, расположенном в географическом центре города. Отсюда легко добраться до ведущих учебных заведений города. К тому же жилой комплекс фактически равноудален от основных магистралей города – так что для работающей пары такая локация тоже окажется удобной. Итак, сравним два жилых объекта, близких к аналогам, - две 1-комнатные квартиры на ул. Печерской в Октябрьском районе. Это квартиры идентичного метража, с ремонтом, в хорошем состоянии. Одна из них полностью готова к аренде – ставка составляет 11 тысяч рублей ежемесячно, вторую можно купить за 2,85 млн рублей.

На примере этих фактически аналогичных объектов рассчитаем, сколько будет платить арендатор при условии долгосрочного съема и сколько заплатит покупатель, оформивший ипотеку в нынешних условиях.

Итак, аренда. Здесь все довольно просто: предположим, что квартиру снимет студент первого курса, чтобы проживать в ней во время обучения. Стандартная программа бакалавриата в вузах – 4 года. Добавим еще один год на прохождение стажировки, практики и для финансового становления молодого специалиста. Ежегодно арендатор этой квартиры будет платить за жилье как минимум 132 тысячи рублей (учитывая рыночную ситуацию, едва ли стоит ожидать повышения арендной платы в краткосрочной перспективе). За пять лет аренды он заплатит 660 тысяч рублей.

А теперь представим, что квартиру с похожими характеристиками покупают в ипотеку. По условиям актуальной программы на покупку вторичного жилья в ПАО «Сбербанк»* минимальный первоначальный взнос должен составить 15% от стоимости жилья – в случае с выбранной квартирой это 427,5 тысячи рублей. Оставшаяся сумма кредита составит 2 422 500 млн рублей. В качестве срока кредитования возьмем все те же 5 лет. Процентная ставка по кредиту составит 9,5%, а ежемесячный платеж – почти 51 тысячу рублей. Посильна ли такая финансовая нагрузка для молодого заемщика, даже если он будет рассчитывать на финансовую помощь родственников и все свободное от учебы время посвящать работе? Очевидно, что «потянуть» такой кредит смогут далеко не все. Аренда на такой срок явно выглядит привлекательнее и реалистичнее. Увы, с мечтой получить квартиру сразу по окончании вуза многим потенциальным заемщикам в данном случае придется попрощаться. Возможная альтернатива – поискать предложения в сегменте менее современных домов. Арендная плата за квартиры в панельных домах и «хрущевках» окажется незначительно ниже, а вот стоимость подобных объектов на рынке будет уже заметно меньше.

Временной отрезок – десять лет и больше

Теперь представим, что у молодого арендатора планы на понравившуюся квартиру простираются дальше, в плоскость среднесрочной перспективы – на 10 лет. Вновь гипотетически рассчитаем затраты на аренду за этот период. Арендатор потратит на проживание в квартире на Печерской 1,32 млн рублей. Предположим, что на этот же срок он решит оформить ипотечный кредит. В этом случае все исходные условия кредитования остаются прежними, вот только каждый месяц ему нужно будет платить не 51, а 31 тысячу рублей. За десятилетний срок выплат эти затраты выльются в сумму свыше 3,72 млн рублей. Еще раз оговоримся, что не учитываем возможность досрочного погашения и дополнительных финансовых вливаний в кредит (например, сертификат на материнский капитал), просто размеренная ежемесячная выплата на весь десятилетний срок.

Очевидно, что общие затраты на аренду даже с учетом сниженных процентных ставок и лояльных требований к первоначальному взносу близко не приближаются к затратам на ипотеку. С одной большой разницей, которая актуальна в любые рыночные времена: после выплаты ипотечного кредита квартира переходит в собственность покупателя, а после расторжения договора аренды квартира возвращается к арендодателю.

Впрочем, в повседневной плоскости ни арендатор, ни ипотечный покупатель не будут мыслить категориями пяти- или десятилетней перспективы. Куда важнее для них будет размер ежемесячной выплаты. И если при сроке кредитования на 5 лет эта сумма превышает типичную арендную плату в 5(!) раз, то при сроке кредитования в 10 лет финансовая нагрузка все же ощутимо снижается, и ежемесячные затраты на обслуживание ипотечного кредита оказываются меньше арендной платы в 3 раза. А если оформить кредит на 15 или 20 лет? В случае с выбранной для расчетов квартирой ежемесячная выплата для 15-летнего кредита составит 25 тысяч рублей (примерно за такую сумму можно арендовать комфортабельную «трешку» в центральном районе города), для кредита сроком на 20 лет – 22,6 тысячи рублей.

Аренда и покупка: сравниваем условия для похожих квартир

Параметры	1-комн. квартира в аренду на ул. Печерской, 20а	1-комн. квартира на продажу на ул. Печерской, 20а
Общая площадь	42 кв. м	41 кв. м
Этаж	18	4
Состояние	Евроремонт, полный комплект современной мебели	Жилая комната поделена на две зоны – гостиную и спальню, ремонт. Утепленная лоджия, встроенный шкаф. Остается сплит-система.
Арендная плата/ стоимость	11 тыс. руб. в месяц	2,85 млн руб.
Сумма затрат за 5 лет	660 тысяч рублей	3,06 млн руб. (без учета затрат на страхование)
Сумма затрат за 10 лет	1,32 млн рублей	3,72 млн рублей

 

 

9,9 тыс. руб. в месяц** – средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры;

14,2 тыс. руб. в месяц – средняя стоимость аренды 2-комнатной квартиры;

20,8 тыс. руб. в месяц – средняя стоимость аренды 3-комнатной квартиры

 

*для расчета использовался ипотечный калькулятор на сайте банка. За более детальными расчетами обратитесь к кредитному специалисту.

**по данным мониторинга Самарского областного Фонда жилья и ипотеки за июль 2017 г.

 

 

Лидеры на самарском рынке арендного жилья, естественно, 1-комнатные квартиры (75,8% от общего объема предложений). Чаще всего сдают квартиры в кирпичных домах улучшенной планировки, а с точки зрения расположения локацией-лидером является Октябрьский район (порядка 25% всех предложений расположено здесь).

 

Самая дешевая и самая дорогая аренда жилья в Самаре

Самая дешевая квартира в аренду	Самая дорогая квартира в аренду
5,5 тыс. руб. в месяц за 1-комнатную «малосемейку» на Московском ш., 99 5/9, панельный дом, хороший ремонт, мебель и техника в хорошем состоянии. Общая площадь: 30 кв. м	90 тыс. руб. в месяц за 3-комнатную квартиру в ЖК «Ладья» на ул. Лесной, 31 9/18, монолитный дом, свободная планировка, евроремонт, отличное состояние Общая площадь: 206 кв. м

 

 

***на основании результатов мониторинга на открытом рынке