В движении: полугодовая динамика рынка жилья

Каким оказалось первое полугодие на рынке жилой недвижимости? С этим вопросом мы обратились к экспертам и участникам рынка, к представителям регистрирующих органов и кредитных организаций, соединили исследования аналитиков с собственными наблюдениями – и получили объективное отражение современного состояния рынка, а также смогли выяснить, как развивался сегмент жилья все это время.

Новостройки пользуются спросом и растут в цене С точки зрения метражей самым востребованным форматом жилья на рынке в первом полугодии оказались компактные и эргономичные квартиры-студии, «однушки» средних площадей и небольшие «двушки». Именно эти объекты вымывались из экспозиции застройщиков наиболее активно (результаты этого полугодовалого процесса можно увидеть в рубрике «Фактор отличия» на стр….). Именно эти объекты на рынке вторичного жилья хоть как-то разбавляли всеобщую атмосферу неспешной экспозиции и затянувшейся реализации: представители агентств недвижимости отмечают, что по этим объектам совершалось больше всего сделок, да и покупательский интерес к этому жилью был самым активным. Как итог – именно «однушки» и квартиры-студии оказались едва ли не единственным форматом жилья, который по итогам первого полугодия продемонстрировал небольшой ценовой рост. Наиболее отчетливо это заметно в сегменте строящегося жилья: например, квартиры-студии в одном из жилых комплексов Самары за это время подорожали со стартовой цены в 1,6 млн руб. до цены в 1,9 млн руб. Да и общая динамика реализации квартир в строящихся домах остается прежней: в первую очередь разбирают самые доступные по цене объекты.
Если говорить о динамике цен на новостройки в целом, то здесь результаты аналитических исследований совпадают с мнением участников рынка. Если обозначить ценовую тенденцию одной фразой, то получится примерно следующее: «первичка» медленно дорожает, «вторичка» либо стагнирует, либо снижается в цене. Так, по данным исследования, проведенного специалистами Самарского областного Фонда жилья и ипотеки, на протяжении последних четырех месяцев цены на новостройки демонстрируют стабильный рост, повторяя вектор движения спроса на первичное жилье. А спрос, в свою очередь растет за счет ипотечной поддержки строительного сектора: среди этих мер и программа ипотеки с господдержкой, и более выгодные условия по кредитам в целом. Так, в самарском филиале банка ВТБ24 нам рассказали, что наибольшей популярностью среди заемщиков пользуется именно ипотека с господдержкой, а в частности, построенные на ее основе специальные программы сотрудничества банка и застройщиков, среди которых компании «Древо», «Берег», «Корпорация Кошелев».


«Однушки» и квартиры-студии оказались едва ли не единственным форматом жилья, который по итогам первого полугодия продемонстрировал небольшой ценовой рост

---

Оказали свое влияние на покупательский спрос и сами застройщики, которые с конца прошлого года заметно повысили маркетинговую активность, предлагая покупателям скидки, акции по приобретению и рассрочку на лояльных условиях.
По данным СОФЖИ, в мае 2016 года средняя стоимость квадратного метра в самарской новостройке составила 53086 рублей. Наибольшее количество предложений о продаже квартир в сданных домах аналитики традиционно зафиксировали в Октябрьском районе (39,9%), при этом в общей структуре предложения лидируют все те же «однушки» - 19,6%. Меньше всего в сегменте нового жилья представлено 3-комнатных квартир в Самарском районе – всего 0,4% от общего числа. Самая высокая стоимость квадратного метра в мае зафиксирована в Самарском районе: по цене в 71018 рублей продаются 3-комнатные квартиры в домах с высокой степенью готовности. Самым доступным оказался квадратный метр жилья в Красноглинском районе: в сегменте «трешек» он составил 38 тыс. руб.

Цены на «вторичку» по-прежнему идут вниз В сегменте вторичного жилья все оказалось куда менее радужно: аналитики подтверждают, что в этой части рынка цены либо стоят, либо продолжают снижаться – такая ситуация характерна для готового жилья не только на протяжении последних шести месяцев, но и на более длительном временном отрезке. Профессиональные участники рынка недвижимости выражают аналогичные суждения: экспозиция многих объектов типовой «вторички» стала непредсказуемой: затянуться может реализация не только объекта, предлагающегося по рыночной цене, но и квартиры, которую собственник готов продать с дисконтом. Спрос на различные объекты неоднороден, многие собственники – по-прежнему «капризны», оставаясь на заявленных полгода назад ценах. Рынок «вторички» никуда не торопится: условия здесь диктует покупатель, и сейчас он выбирает жилье не спеша, рассматривая все доступные варианты и, конечно, торгуясь.
Проанализировав средние цены на объекты вторичного рынка, аналитики СОФЖИ пришли к мнению: начиная с августа прошлого года, в этом сегменте жилья наблюдается отчетливый вектор падения стоимости. Так, в мае этого года средняя удельная стоимость квадратного метра готового жилья в городе составляет 61183 рубля.


Спрос на различные объекты недвижимости неоднороден, многие собственники – по-прежнему «капризны», оставаясь на заявленных полгода назад ценах

---

Лидером предложений по итогам проведенного мониторинга стал Кировский район (21,9%), а лидерами по типу жилья – «улучшенки» (36,6%). По количеству комнат на рынке самарской «вторички» лидируют те же 1-комнатные квартиры: наибольшая их концентрация наблюдается в Кировском районе (9,5% от общего числа), наименьшая – в Самарском.
Самым дорогим предложением мая оказались 2-комнатные квартиры в Ленинском районе – это жилье позиционируется как элитное (113065 руб./кв. м), а самым доступным оказался квадратный метр в «сталинках» Куйбышевского района (36031 руб./кв. м). Вообще, распределение городских локаций по стоимости вторичного жилья остается незыблемым: самые дорогие объекты сосредоточены в историческом центре (Самарский и Ленинский районы), самые доступные – на окраинах (Красноглинский и Куйбышевский районы).

---

Вячеслав Рандаев

«Явным общерыночным трендом последнего полугодия можно считать переориентацию массового покупателя жилья на доступные по цене квартиры. Такой показатель, как стоимость квадратного метра квартиры, перестал играть существенную роль при выборе объекта для покупки. Гораздо важнее для большинства покупателей итоговая стоимость жилья: подавляющее количество сделок на рынке, по крайней мере, в сегменте первичного жилья, совершается с участием ипотечных кредитов, и потому для будущих заемщиков крайне значимой является именно размер конечной стоимости их жилья, ведь он определяет степень финансовой нагрузки, которую они будут испытывать на себе ежемесячно. Отзываясь на эту тенденцию, многие застройщики перестают оперировать показателем стоимости квадратного метра, поскольку все понимают: метр может стоить на уровне доступного жилья, но если общая площадь квартиры велика, то эта стоимость для покупателя ничего не значит – общие затраты на жилье все равно будут существенными.
Соответственно, самыми востребованными объектами на рынке жилья за последние шесть месяцев оказывались квартиры недорогие, с ценником от 2 до 2,5 млн руб. или даже дешевле. Объекты дороже продаются дольше и сложнее. Причина проста: у большинства покупателей ощущается явная нехватка свободных средств для покупки просторного жилья, а объемный ипотечный кредит с ощутимым платежом многие воспринимают как серьезный риск. Получается, что люди выбирают то жилье, которое вписывается в их семейный бюджет, а, возможно, не то, где им самим мечталось бы жить. Эта ситуация явно контрастирует с покупательским поведением на рынке в 2014 году, когда люди массово приобретали фактически любую недвижимость – лишь бы вложить свободные средства. Сейчас свободные средства закончились, при этом рынок стабилизировался и цены немного снизились – в итоге покупатели выбирают, исходя из своих финансовых возможностей».

---

Наталья Ладова
«Положительная динамика средней удельной цены предложения 1 кв. м общей площади новостроек наблюдается уже на протяжении четвертого месяца. И хотя в мае 2016 года она составила всего 0,07%, или 37 рублей, тренд «на повышение»  можно назвать устойчивым. Данный тренд связан, не в последнюю очередь, с более привлекательными, чем для «вторички», ипотечными программами и возрождением доверия у покупателей к новостройкам.
Что касается вторичного рынка недвижимости, то по итогам майского исследования можно отметить незначительное снижение средней удельной цены предложения 1 кв. м общей площади жилья – 280 рублей, или 0,46%, что находится в пределах погрешности проводимых вычислений. По отношению к аналогичному периоду  2015 года  цена снизилась  на 2 902 рубля, или 4,53%. 
Принимая во внимание общую экономическую ситуацию,  а также тенденции  рынка ипотечного кредитования можно  предположить, что в среднесрочной перспективе общая тенденция на снижение цены в этом сегменте жилья сохранится».

---

«За пять месяцев 2016 года самарский филиал банка ВТБ24 выдал ипотечных кредитов на 1,88 млрд рублей. Для сравнения, за первые пять месяцев прошлого года объем выдач ипотеки составил 0,9 млрд рублей. Таким образом, удалось зафиксировать прирост более чем в два раза».

---

«Первые два месяца года оказались традиционно спокойными, оживление в сегменте вторичного жилья началась после февраля. В итоге сейчас можно сказать, что рынок пришел к оживившемуся спросу, за которым подтянулось и предложение. При этом падение цен на «вторичку» продолжается, но сейчас те объекты, которые выставляются по цене ниже рынка, все же находят своих покупателей, тогда как раньше даже сниженная цена не была синонимом скорой реализации.
Сложно сказать, какой формат жилья на вторичном рынке сегодня является наиболее востребованным: хорошо реализуются 1-комнатные квартиры, но и с 4-комнатным жильем сделки также проходят. Стабильно активным в плане совершения сделок является ценовой диапазон жилья от 1,7 до 2,5 млн руб.: большинство ипотечных заемщиков получает займы в этих пределах, потому и сделки с жильем по такой стоимости активны.
Также начинает сходить на нет некогда активная тенденция крупных торгов по вторичному жилью: скидки в 200-300 тыс. руб. уходят в прошлое. На традиционный торг в размере 50-100 тыс. руб. многие покупатели жилья сегодня могут рассчитывать (естественно, при условии, что цена изначально не завышена), но сторговать с квартиры больше вряд ли удастся».

---

Справка

Статистические данные Управления Росреестра по Самарской области также могут дать объективную картину активности участников рынка недвижимости в первом полугодии. Так, за первый квартал 2016 года Управлением было принято 144 442 заявлений, что на 23 тысячи меньше, чем за аналогичный период 2015 года. Количество записей об ипотеке в ЕГРП выросло в первом квартале 2016 года на 5% и составило 10193. Зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в первом квартале оказалось на 17% меньше, чем в первом квартале прошлого года. Аналитики оценивают эти показатели как снижение, но не падение рынка, поскольку, к примеру, в 2013 году цифры были еще меньше. 
Если рассматривать временной промежуток с января по май 2016 года, то на регистрацию прав в электронном виде было направлено почти 500 заявлений. По состоянию на 15 июня 2016 года, за прошедшее с 1 января время заявители обращались за выписками из Единого государственного реестра прав 314 тысяч раз. 63% из них поступило в электронном виде.