Живой спрос на недвижимость

Как можно измерить спрос на недвижимость и понять, какие объекты, локации, планировки являются самыми востребованными среди покупателей? Один из работающих инструментов – исследование массового покупательского мнения, второй – наблюдения экспертов, которые регулярно имеют дело с покупателями недвижимости. Мы объединили оба инструмента, чтобы создать актуальную картину спроса на рынке недвижимости Самары. 

По данным социологического исследования, проведенного компанией «ОКТОГОН» и  исследовательской группой «Свободное мнение», спрос на недвижимость в Самаре - величина динамическая, и если сравнить активность потенциальных покупателей жилья в 2015 году и в 2014 году, то можно будет зафиксировать, как общий уровень этого спроса снижается. Аналитики говорят о снижении с 30 до 21%, однако это не мешает спросу на жилье в Самаре оставаться максимальным во всем регионе. Итак, в перспективе ближайших 10 лет максимальный спрос на жилье в Самаре зафиксировался на уровне 21%. Для сравнения, уровень потенциального спроса в двух других городах региона - Жигулевске и Кинеле - в течение последних двух лет остается на прежнем уровне.

В перспективе ближайших 10 лет максимальный спрос на жилье в Самаре зафиксировался на уровне 21%

При этом стоит отметить, что общий показатель активности потенциальных покупателей в Самаре снизился не потому, что люди просто перестали интересоваться покупкой жилья и планировать приобретение, а потому что потенциальный спрос сократился в среднесрочной и долгосрочной перспективе, при этом оставшись на прежнем уровне в перспективе ближайшего года-двух. Иными словами, с желанием самарцев улучшить свои жилищные условия в ближайшее время ничего не случилось: горожане столь же активны в выборе своей будущей квартиры при условии, что переезд для них - осязаемая перспектива, а не просто большая мечта.
Еще одна важная характеристика спроса на жилье в Самаре - его «внутренняя» ориентированность. Подавляющее большинство горожан планирует покупку объекта недвижимости в пределах города (85%), тогда как, скажем, в Тольятти или Кинеле миграционные настроения будущих собственников развиты куда сильнее: приобрести жилье за пределами нынешнего места жительства там планирует каждый четвертый житель (25% Тольятти и 24% в Кинеле).
Что все эти социологические показатели говорят о рынке недвижимости и перспективах его развития? Очевидно, что спрос на недвижимость в Самаре живой и подвижный (даже небольшая отрицательная динамика в каком-то смысле перспективнее постоянной стагнации), сформирован преимущественно за счет самих горожан и особенно активен в краткосрочной перспективе. На самарском рынке недвижимости есть потенциальные участники, настроенные на покупку, и это лучшее доказательство того, что рынок живет и развивается.

По результатам социологического исследования, самыми востребованными локациями для покупки жилья в Самаре являются территория 7-15 микрорайонов, локация вокруг и вблизи автостанции «Аврора» и локация на выезде из города с южной стороны (место строительства жилого района «Южный город»). Закономерно и то, что потенциальные покупатели жилья, планирующие приобретение в краткосрочной перспективе больше смотрят в сторону районов жилой застройки эконом-класса: востребованными оказываются Красноглинский, Волжский и Куйбышевский районы, где и реализуются все эти современные строительные проекты. А вот когда речь идет о перспективе покупки жилья не раньше чем через три года, большинство самарцев, судя по результатам опроса, резко меняют вектор своего выбора и начинают присматриваться как минимум к территории 7-15 микрорайонов, а как максимум - к историческому центру, к жилью в Самарском и Ленинском районах. Логика предпочтений покупательской аудитории абсолютно понятна: окраинные локации выбирают за ценовую доступность, спальные районы - за сформированную коммерческую и социальную инфраструктуру и включенность в основные транспортные потоки, центральные локации - за сформировавшуюся в веках престижность проживания в центре, близость к набережной и объектам культурного наследия.

Среди востребованных загородных направлений традиционно лидируют Красноярский и Волжский районы. При этом в красноярском направлении самой популярной локацией является сам районный центр - Красный Яр (в качестве личного предпочтения его назвали 67% опрошенных), а в Волжском районе максимальный спрос сосредоточен сразу в нескольких поселках этой локации (50%).

Какие особенности спроса на недвижимость в Самаре вы наблюдаете и в каких рыночных сегментах сосредоточен (и будет сосредоточен) самый активный покупательский интерес? С этим вопросом мы обратились к трем практикам рынка.

Ольга Олисова
Заместитель Председателя Правления исследовательской группы «Свободное мнение»

«Большинство потенциальных покупателей в Самаре ориентируется на многоквартирные дома в черте города. Среди самых распространенных целей – покупка для себя, улучшение жилищных условий, гораздо реже в инвестиционных целях. Самый предпочитаемый класс жилья в Самаре – 2-комнатные квартиры улучшенной планировки в монолитном, кирпичном доме, по площади – менее 54 кв. м. Вообще заметной тенденцией стал рост числа желающих приобрести 2-комнатные квартиры вместо 3-комнатных и по площади – до 54 кв. м вместо помещений большего метража. В среднем, самыми распространенными мотивами выбора той или иной локации в Самаре являются критерии стоимости, удобства (наличие развитой инфраструктуры и транспортной доступности), эмоциональной привязанности (локация нравится или человек просто привык здесь жить). 

Если рассматривать конкретные примеры, то при выборе «Кошелев-проекта» преобладает ценовой фактор, «Южного города» – цена вместе с преимуществами спального тихого района. Территориям 7-15 микрорайонов отдают предпочтение из-за удобства, а также комфортабельности (экология, отсутствие повседневного шума и пр.). Ленинский район привлекателен своей комфортабельностью, перспективностью района для покупки, а также качеством и престижем самого жилья. В Самарском районе статус и качество жилья учитываются чаще, чем в других районах. В сегменте загородной недвижимости можно отметить снижение потенциального спроса по сравнению с 2014 годом. Однако произошло это в массовом сегменте потребителей - именно они являются участниками массовых исследований».

Ирина Семенюк
Председатель правления ГК «Камертон»

«Заметный тренд в сегменте новостроек сейчас смещается в сторону жилья с чистовой отделкой, и потому на гребне покупательского спроса оказываются те застройщики и девелоперы, которые этот вид внутренней отделки жилья могут предложить. Если выделять отдельные локации с максимальной концентрацией спроса, то я бы сказала, что объекты точечной жилой застройки в историческом центре в последнее время востребованы меньше, как и общий уровень интереса к центру города. Еще два года назад, до того как стадион для мундиаля было решено перенести со стрелки рек Самары и Волги в район Радиоцентра, повышенный интерес девелоперов и инвесторов (а вместе с ними потенциальных покупателей жилья) к старому городу был значительно выше. Однако географический центр города уже давно сдвинулся от границ центра исторического, и этот процесс разрастания города в сторону Московского шоссе и будущего стадиона будет продолжаться. В частности, будут реализовываться новые инфраструктурные проекты, например, строительство крупного торгового центра вдоль Московского шоссе между Димитрова и Ташкентской в сторону выезда из города. А раз инфраструктура и крупные проекты придут в эту часть города, то за ними «подтянется» и спрос на жилье: интересом будет пользоваться ЖК «Новая Самара» и другие строительные проекты в этой локации. Помимо очевидного вектора развития в сторону мундиаля, я бы выделила еще один - Волжский район, где сейчас активно развивается малоэтажное строительство и есть перспективы для реализации новых строительных проектов. 
Как известно, развитие коммерческой недвижимости всегда идет вслед за людским трафиком, поэтому наибольшей перспективой для спроса в нежилом сегменте обладают уже озвученные локации. Также все более очевидным становится снижение спроса на улице Победы: будучи перенасыщенной, эта локация постепенно теряет популярность, хоть оттока населения там и не наблюдается. Усугубилась ситуация сложностями с переводом помещений в нежилой фонд: здесь появились и проблемы местного значения (за процедуру перевода теперь отвечает районная власть, а не муниципалитет), и общерыночные тенденции. Так, собственники помещений на первых этажах домов в Москве еще в конце прошлого года столкнулись с проблемой перевода этих площадей в нежилой фонд. Около 600 объектов получили отказ в переводе по той причине, что расположены в панельных домах. Не исключено, что эта тенденция может прийти к нам».

Юрий Борисов 
Руководитель отдела загородной недвижимости АН «Союз»

«Самый активный покупательский спрос сегодня сосредоточен в сегменте загородных домов небольшой и средней площади, оптимальный диапазон метражей - 150-220 кв. м. Также облик востребованного дома сегодня формируют расположение в двух уровнях: никаких «скворечников» высотой 3-4 этажа, а дома с площадью уровня около 100 кв. м и небольшой площадью лестничных маршей. Наличие дополнительных мансард и цоколей во многих случаях также воспринимается как моветон. С точки зрения планировочных решений очень популярна организация еще одной спальни или гостевой комнаты на первом этаже дома, то есть формат, при котором первый этаж является общественным пространством, а второй этаж - личным, постепенно уходит в прошлое. Вместе с тем комната отдыха на первом этаже удобна с бытовой точки зрения: если у хозяев нет сил, желания или вдруг не позволяет здоровье подниматься на второй этаж, организованное спальное место внизу станет очень большим подспорьем. Будет оно актуально и если в дом приедут погостить пожилые родители или другие родственники. Самый актуальный диапазон земельных участков можно определить в границах от 6 до 9 соток. Меньший надел подчас просто не имеет смысла, превращаясь в парковочное место, больший сложнее возделывать и благоустраивать, все же садоводством на участках сегодня занимаются далеко не все землевладельцы. Впрочем, 6 соток больше актуальны для городского частного сектора, за городом все же хочется больших площадей - до 10 соток. А вот в спросе на уже готовые дома и недострои единства нет: начинающие загородные жители чаще выбирают готовые дома, требующие минимального вмешательства, а те, кто уже сталкивался с большим ремонтом или частным строительством, с большей вероятностью выберут готовую коробку дома с подведенными коммуникациями и установленными окнами и дверями».