Ипотека через «не могу»

Из ипотечных заемщиков – в должники: такой сценарий не устраивает ни владельца жилищного займа, ни банк, выдавший ему кредит. При этом, по мнению профессиональных участников рынка, лишь ранняя диагностика проблемы поможет найти оптимальное решение, при наилучшем развитии событий обеспечит заемщику максимальное сохранение средств, а особо везучим даже даст возможность немного заработать. 

Разрешаем временные трудности

В последние месяцы информационная атака на владельцев ипотечных кредитов усилилась с негативной стороны: различные околофинансовые и консалтинговые организации предлагают свою помощь тем, кто оказался в затруднительном финансовом положении и не может выплачивать ипотеку. Причем адресатами таких обращений давно уже становятся не только заемщики, оформившие кредит в валюте: зона риска расширяется из-за сокращения рынка труда и объективных сложностей, с которыми сталкиваются и наемные сотрудники, и представители бизнеса. «Ипотечный кредит на покупку своей 3-комнатной квартиры на ул. Ерошевского мы оформили четыре года назад, - рассказывает житель Самары Виталий Игнатенко. – Брали кредит на покупку «вторички» в одном из крупных коммерческих банков, ежемесячно выплачивали сумму порядка 20 тысяч рублей. Заемщиком по кредиту являюсь я, и полтора месяца назад я остался без работы. При выдаче ипотеки банк учитывал наш совокупный с женой доход, однако теперь я нахожусь в поисках работы и в формировании семейного бюджета участвую далеко не в той степени, как раньше. Ситуация осложняется тем, что через три месяца супруга уйдет в декретный отпуск. Пока возможность обслуживать ипотечный кредит без ущерба для качества повседневной жизни есть за счет накопленных ранее средств, но мы впервые всерьез задумались о самом негативном варианте развития событий: что будет, если мы какое-то время не сможет платить по кредиту?»

«Понятно, что если заемщик незначительно просрочил выплату ежемесячного платежа по ипотеке, то из квартиры его никто не выгонит, - комментирует партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов. – В кредитных договорах может быть прописана вероятность разовой просрочки платежа. Если заемщик допустил уже две просрочки, то очевидно, что банк уже занят подготовкой к судебному разбирательству. Если сотрудники финансовой организации сработают оперативно, то с этого момента до начала судебного заседания может пройти не более месяца».

Если опасения ипотечного заемщика о том, что он не сможет обслуживать свой кредит, подтвердились объективными фактами, и сложности с внесением ежемесячных платежей точно будут, по крайней мере в течение нескольких месяцев, то главное, что нужно сделать – не скрывать этот факт от банка. Пени и штрафы, которые банк-кредитор начислит заемщику за каждый день просрочки, существенно испортят последнему кредитную историю и подчас потребуют более серьезных трат, чем поиск альтернативных финансовых инструментов. Более того, для самих банков заемщик с утвержденным графиком отсрочки платежа по ипотеке – клиент менее рискованный, чем некогда благополучный заемщик, который в определенный момент просто исчез со всех радаров. «Чтобы не доводить ситуацию с временной невозможностью обслуживать ипотечный кредит до крайности, заемщику стоит обратиться в банк как можно быстрее, - соглашается Денис Герасимов. – Первым возможным решением будет договоренность о реструктуризации кредита, однако в результате долги банку-кредитору все равно придется возвращать – и старые, и новые».

К тому же сами банки сегодня предлагают ряд финансовых инструментов, позволяющих отсрочить и уменьшить ежемесячные платежи, ставшие на какой-то период времени неподъемными. Как нам рассказали в пресс-службе самарского филиала банка ВТБ24, ипотечным заемщикам, испытывающим временные финансовые трудности, предложат несколько вариантов развития событий. Первая возможность – отсрочка по погашению основного долга на срок не более 12 месяцев. В течение этого времени заемщик будет оплачивать лишь проценты по кредиту, а общий срок погашения кредита останется прежним. Второй вариант связан с увеличением срока кредитования и уменьшения размеров ежемесячного платежа, однако он подойдет лишь тем заемщикам, у кого поток ежемесячных финансовых поступлений в семейный бюджет уменьшился, но не иссяк. Наконец, третьим специализированным финансовым инструментом является так называемая ипотечная карта – стабилизационный кредит, который предоставляется заемщику на погашение двенадцати ежемесячных платежей. Пока владелец кредита будет оплачивать ипотеку картой, пользование самим финансовым инструментом будет стоить ему лишь процентов по ней.

Сотрудники банков часто подчеркивают, что работа с каждым заемщиком, столкнувшимся с финансовыми трудностями, ведется индивидуально, и банковское решение будет зависеть и от конкретных условий кредита (размер первоначального взноса, уже погашенная сумма займа и т.д.), и от кредитной истории заемщика. Например, сотрудники сразу нескольких коммерческих банков, работающих в Самаре, рассказали о схожих финансовых инструментах для работы с «добросовестными» должниками: увеличение периода возврата кредита, платежные каникулы, изменение порядка выплаты кредитного долга, уменьшение размера ежемесячного платежа и другие финансовые операции.

Реже владельцу ипотечной квартиры удается разрешить свои временные сложности с оплатой кредита самостоятельно: если кредитную квартиру удастся сдать в аренду по ставке, сопоставимой с суммой ежемесячного платежа, а семью на какое-то время перевезти, например, к родственникам, то сотрудники банка и вовсе могут не узнать о возникших временных сложностях с оплатой кредита: платежи совершаются регулярно, заемщик в это время ищет новые финансовые возможности. Конечно, этот рецепт не абсолютный и требует слишком много совпадений в одной точке.

Продажа залоговой квартиры: перспективы и риски

Впрочем, бывают случаи куда более серьезные, чем просто временная неспособность обслуживать оформленный ранее ипотечный кредит. Специалисты финансовых организаций знают немало случаев, когда заемщик или его родственники вовсе лишались возможности платить по кредиту. Самый распространенный вариант развития событий в этом случае – продажа объекта кредитования. «Существуют два варианта – продажа с предварительным погашением кредита или продажа квартиры из-под залога. Продажа квартиры из-под залога подразумевает, что до погашения кредита средства, достаточные для полного погашения кредита, закладываются в банковскую ячейку (или аккредитив). Полное погашение кредита происходит после регистрации договора купли-продажи и прекращения обременения. Покупатель квартиры может приобрести ее как за собственные средства, так и с использованием кредита, а собственник в случае продажи квартиры по выгодной цене, естественно, получает разницу между ценой квартиры и задолженностью перед банком», - объяснили в пресс-службе банка ВТБ24.

Устанавливать цену на свое жилье, находящееся в кредите у банка, и искать покупателя заемщик-владелец будет самостоятельно, так что, вероятнее всего, банк не будет ограничивать его в установлении стоимости объекта. Важный технический момент в процессе реализации ипотечной квартиры: часть стоимости будет направлена в счет погашения кредитных обязательств  продавца перед банком, и этот платеж придется осуществить до того, как покупатель залоговой квартиры сможет зарегистрировать свои права на объект. Профессиональные участники рынка жилой недвижимости отмечают, что этот факт беспокоит многих покупателей квартиры, находящейся в залоге у банка, поэтому реализовать кредитное жилье – задача не из легких, не говоря уже об установлении цены, выгодной продавцу. Да и сам продавец жилья, находящегося в залоге у банка, рискует не меньше, ведь в случае возникновения форс-мажора и невозможности совершить сделку продажи по любой причине ему придется вернуть деньги, уже полученные от потенциального покупателя, которые он уже направил на погашение ипотечного кредита. Пойдут ли продавец и покупатель на эти взаимные риски, зависит от объекта недвижимости, его стоимости и, конечно, позиции банка относительно сложившейся ситуации. Кстати, некоторые банки приходят на помощь своим заемщикам, создавая базы реализуемого залогового имущества и предлагая дополнительные опции для тех, кто захочет приобрести объект из этого перечня. 

Этапы продажи квартиры в залоге у банка:

— Составление предварительного договора купли-продажи с отражением точных сроков и действий сторон

— Покупатель гасит остаток ипотечного кредита продавца-заемщика

— Банк выдает документы об отсутствии задолженности

— Продавец регистрирует снятие обременения с квартиры и переход права собственности на квартиру (сроки прописаны в предварительном договоре купли-продажи)

Денис Герасимов, партнер юридической фирмы RBL:

— Если дело все же дошло до судебного взыскания квартиры в ипотеке, заемщику важно помнить, что с публичных торгов его квартира должна продаваться по текущей рыночной стоимости. В кредитных документах часто фигурирует стоимость залога на момент подписания договора, и на момент выхода квартиры на торги эта стоимость может быть существенно ниже рыночной цены. В этом случае заемщик может ходатайствовать о проведении независимой рыночной оценки предмета залога.