Реновация пяти кварталов: инвесторы, на старт!

Мы продолжаем рассказывать об инициированном областным министерством строительства амбициозном проекте реновации территории, прилегающей к площади Куйбышева «5 кварталов». Сегодня речь пойдет о квартале Е в границах улиц Садовой, Красноармейской, Самарской и Льва Толстого – первой площадке, которая в наступающем 2016 году станет доступной для инвесторов. 

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ЛОТЫ В ГРАНИЦАХ ИСТОРИЧЕСКОГО КВАРТАЛА

Напомним, что проект «5 кварталов» реализуется силами государственного оператора жилищной политики – Самарского областного фонда жилья и ипотеки, который в настоящий момент является заказчиком градостроительной документации, занимается расселением, межеванием территории и созданием условий для привлечения инвесторов.

Территория квартала Е разделена на 9 лотов, каждый из которых представляет собой один или несколько земельных участков со строго определенной «посадкой» зданий и их высотой, параметрами выхода жилых и нежилых помещений разных типов. Каждый лот обеспечивается самостоятельным подключением к воде, электричеству, теплу и канализации. Газа в «5 кварталах» не будет. Чтобы инвесторы не мешали друг другу, допустимые отклонения от планируемой посадки при рабочем проектировании зданий не могут составлять больше 1 метра.

Для каждого лота определяются максимальный «выход» жилья, офисов и коммерческих помещений, парковочных мест, требования к благоустройству, архитектурным решениям и цветам фасадов. 

Очень важной особенностью является обязанность инвесторов обеспечить сопряжение подземных паркингов между собой, обеспечивая тем самым увеличение числа возможных парковочных мест.

На территории лотов № 1, 6 и 9 расположены объекты культурного наследия, в отношении которых у инвестора есть обязательства по реставрации.

Лот № 8 – единственный лот в квартале, образованный памятником. Особняк площадью 450 кв. м предлагается использовать для размещения ресторана итальянской кухни (соседство со старинным макаронным заводом О.К. Кеницера обязывает). Кстати, «макаронная» тема будет поддержана и размещением здесь занятного арт-объекта.

Территорию квартала Е разделили на 9 лотов, каждый из которых представляет собой один или несколько земельных участков со строго определенной «посадкой» зданий.

Побороться за лоты в рамках проекта реновации пяти исторических кварталов инвесторы смогут на открытом конкурсе.

В целях запуска реализации проекта несколько лотов в квартале Е, а также, возможно, и в других кварталах будет застраивать сам СОФЖИ. Это обусловлено как необходимостью находиться «внутри» проекта, так и желанием показать инвесторам серьезность и реальность намерений государства. Другие инвесторы смогут получить лоты на открытом инвестиционном конкурсе. Важно отметить, что предметом инвестиционного конкурса являются уровень проработки архитектурно-планировочных решений, сроки реализации инвестиционного проекта, предлагаемая стоимость реализации жилья. Стоимость лота фиксирована и складывается из затрат на расселение, стоимости коммуникаций и разработки документации, которые понес СОФЖИ. С учетом высокой плотности прав третьих лиц на территории, низкой обеспеченностью коммуникациями планируемые затраты составят порядка 20 тыс. рублей в стоимости метра построенной недвижимости, что исключает целесообразность аукциона. Земельные участки в составе лота передаются инвестору в аренду сроком на три года, в течение которых лот необходимо застроить. Аренда необходима как способ обеспечить контроль со стороны СОФЖИ за исполнением обязательств инвесторов. Стоимость аренды эквивалентна стоимости лота и должна быть внесена единовременным платежом или по индивидуальному графику (это тоже часть конкурсного предложения инвестора).

В отношении объектов культурного наследия также первоначально будет установлен режим аренды с последующим переходом права собственности после завершения реставрации. В отношении памятников, находящихся в государственной собственности, планируется установить режим аренды на 49 лет.

ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

Важно понимать, как формируется цена лотов. Уровень доступности коммуникаций, масштабы расселения, стоимость межевания земли, сноса, выкупа коммерческой недвижимости не являются одинаковыми для всей территории пяти кварталов. Например, если допустить, что стоимость земли в этом районе будет равна стоимости полного расселения, то цена одной сотки земли колебалась бы в диапазоне от 0,5 до 16 млн. руб.  При таких обстоятельствах часть территории являлась бы слишком дорогой и не могла быть реновирована. Собственно, в том числе и по этой причине в городе возник и получил широкое распространение феномен «точечной» застройки. Стоимость лота определяется не суммой затрат, понесенных на соответствующем кусочке территории, а является справедливой частью этой суммы, позволяющей в условиях спланированного размещения зданий и их параметров, обязательств по реставрации памятников и благоустройству  получить прибыль в оговоренных пределах. Сумма затрат на формирование лотов (создание условий для инвестиций в строительство) определялась для всех пяти кварталов совокупно, а затем распределялась по всем лотам с учетом «посадки» зданий, потенциальной стоимости недвижимости в них и ограничений в использовании земли. Поэтому, например, стоимость лота № 8 планируется на уровне 6,5 млн руб., хотя фактические затраты на его формирование составляют 72 млн руб., а лот № 1 обойдется инвестору в 168 млн руб. при затратах в размере 192 млн руб.

Ниже приведены инвестиционные паспорта первых девяти лотов  в квартале Е. Эти цифры не стоит рассматривать как окончательные: параметры реализации проекта постоянно уточняются, но общее представление  они, безусловно, дают.

Необходимо сказать об одной особенности лота № 6. На территории данного лота находится здание театра кукол, который по плану переезжает в новое здание в 2018 году. Таким образом, земельный участок, непосредственно занятый старым зданием театра, будет предоставлен инвестору немного позднее.

НОВЫЙ ОБЛИК КВАРТАЛА

Функциональное и тематическое наполнение квартала Е предполагает формирование активного стрит-ритейла вдоль улиц Садовой, Самарской и Красноармейской, включение этих улиц в активные пешеходные маршруты 

В квартале Е вдоль улицы Садовой появляется своего рода «внутренний» бульвар, предоставляя дополнительные возможности для прогулок как для жителей квартала, так и приезжающих в центр горожан. В будущем квартал будет находиться между планируемой к реновации в рамках проекта площадью возле музея имени П.В. Алабина (там планируется большой подземный паркинг) и площадью Куйбышева, через него приезжающие в центр города жители будут выбирать пешеходные маршруты в сторону набережной, улиц Ленинградской и Молодогвардейской, Театральной площади и площади Куйбышева. Близость значительного количества административных и офисных зданий с большим количеством посетителей (городская прокуратура, Ленинский районный суд, офисные центры «Фабрика» и «Гостиный двор») определенно сформируют дополнительный пешеходный трафик, создавая условия для развития торговли и общественного питания.

В настоящее время проект планировки и проект межевания территории «5 кварталов» находится на рассмотрении департамента строительства и архитектуры городского округа Самары. Начаты работы по признанию памятниками самых ценных строений на территории «5 кварталов» и на прилегающих территориях с установлением для них зон охраны. Расселение квартала Е практически полностью завершено. 27 ноября состоится рассмотрение проекта на заседании общественного совета при министерстве строительства Самарской области.

Проект долго разрабатывался, но теперь события вокруг него будут происходить очень быстро, поэтому не откладывайте возможность найти себя в одном из самых интересных проектов развития города, свяжитесь с государственным оператором жилищной политики СОФЖИ или компанией ОКТОГОН – разработчиком концепции проекта – и узнайте больше о возможностях и условиях инвестирования в рамках проекта. А мы и дальше будем держать вас в курсе новостей.