Ваш советник по недвижимости
270x75.gif

Продажа комнаты: не все так просто

Аналитика рынка показывает, что спрос на комнаты к концу года традиционно растет. Этому немало способствует факт, что именно на четвертый квартал приходится реализация жилищных сертификатов, которые часто направляют именно на покупку комнаты в квартире. Между тем подготовить комнату к продаже – это целый процесс со своими нюансами, и растянуться он может на несколько месяцев. Как минимизировать временные затраты, избежать возможных осложнений и не упустить своего покупателя, решая вопросы с другими сособственниками?

Для начала стоит уточнить: наибольшее количество нюансов и тонкостей возникает при продаже комнаты, которая в свидетельстве о праве собственности обозначена как доля. Если у владельца комнаты есть свидетельство о праве собственности именно на комнату, то такой объект недвижимости можно продавать в обычном режиме, как квартиру или частный дом. Если же владелец комнаты является участником общедолевой собственности и в его праве собственности указана не «комната», а «доля», то нужно быть готовым к тому, что предпродажная подготовка такого объекта потребует определенных временных и, возможно, материальных затрат.

Первая брачная квартира

ИНФОРМИРУЕМ СОСОБСТВЕННИКОВ

Сразу после того, как владелец комнаты решил продать свою недвижимость, ему нужно уведомить об этом своих соседей по квартире – собственников в общедолевой собственности. По закону именно сособственники имеют право преимущественной покупки этой доли – стало быть, именно у них нужно спросить в первую очередь, не хотят ли они купить комнату в квартире. При этом даже важнее самого факта получения отказа или согласия сособственников сам факт уведомления сособственников о предстоящей продаже. Если все они получили документальное подтверждение того, что комната будет выставлена на продажу, и никак не прореагировали в течение месяца – автоматически считается, что они отказались от покупки. «Пункт 2 статьи 250 ГК РФ предусматривает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, – комментирует старший научный сотрудник негосударственного учреждения науки «Совет по комплексным правовым исследованиям» Сергей Мартышкин. – Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу».


Самый быстрый и простой способ обратной связи от всех сособственников – получить нотариально заверенные отказы (или согласия) от права преимущественной покупки. Для этого нужно назначить всем сособственникам встречу у нотариуса и на месте заполнить все документы. Естественно, услуги нотариуса в этом случае оплачивает продавец комнаты – размер госпошлины составляет 200 рублей с каждого письменного отказа или согласия. Этот подход удобен, если сособственников немного и с ними выстроены хорошие отношения. Основное преимущество – реакции сособственников не нужно ждать в течение месяца.


Если же получить ответ от сособственников таким образом не получилось, то продавцу комнаты придется выполнять свой гражданский долг и уведомлять сособственников о предстоящей продаже иначе. В этом случае у владельца комнаты есть три основных варианта. Первый – самый надежный и самый дорогой. В нотариальной конторе собственник комнаты отправляет нотариальные письма другим сособственникам, стоимость одного такого письма – не менее 1500 рублей. Второй вариант – отправить письмо с уведомлением о получении. И в нотариальном, и в обычном письме с уведомлением нужно указать объект предстоящей продажи, адресата, стоимость, по которой планируется реализовать комнату, а также другие условия продажи: форму, порядок и срок оплаты, указанной в договоре. Текст письма нужно заверить, дополнить печатью. Впоследствии копии всех этих писем сособственникам вместе с копиями уведомлений о получении добавляются к общему пакету документов, с которыми продавец комнаты идет в Управление Росреестра для регистрации сделки купли-продажи. Наконец, третий вариант уведомить сособственника – направить ему телеграмму также с уведомлением о получении. Этот способ проще и быстрее, чем обычное письмо: адресат получит телеграмму уже на следующий день. Недостатки – телеграмма стоит дороже письма, да и телеграф в Самаре остался едва ли не один-единственный.

Неважно, каким из этих способов продавец комнаты решит уведомить своих соседей о продаже недвижимости. Важно, что если с момента получения ими этой информации пройдет месяц, а ответа не последует, то такое молчание будет считаться автоматическим отказом. Впрочем, здесь есть один важный нюанс: на какой адрес лучше отправлять уведомление о предстоящей продаже? Самый идеальный вариант – если отправитель точно знает, что адресат получит его письмо, и не сомневается в адресе отправления. Но если у сособственника не совпадает адрес проживания и адрес прописки, куда отправлять уведомление? Специалисты самарских агентств недвижимости, которые регулярно сталкиваются с необходимостью сбора отказов от всех сособственников квартир, советуют в первую очередь направлять информационные письма на адрес, по которому расположена комната, выставленная на продажу. Чтобы полностью перестраховаться, лучше направить два письма: одно по адресу продаваемой комнаты, другое – по второму месту жительства или прописки сособственника. «В случае если адрес места регистрации собственников и адрес их фактического места жительства не совпадают, но тем не менее оба адреса известны продавцу комнаты, то целесообразно во избежание возникновения в дальнейшем правовых проблем отправить извещение о продаже комнаты по обоим адресам», – подтверждает Сергей Мартышкин.

«Я продавала две комнаты в 3-комнатной квартире, – рассказывает жительница Самары Вера Клевлина. – Сособственники проживали в разных областях, никаких отношений мы не поддерживали, поэтому даже узнать, где они проживают, оказалось непросто. В конце концов мы с риэлтором выяснили их адреса и отправили им телеграммы по месту жительства. По каждой комнате была отдельная сделка: регистрация первой комнаты прошла успешно, а вот сделку по второй приостановили на месяц с формулировкой «по усмотрению регистратора». Нам пояснили, что причиной стало несовпадение адреса, по которому была отправлена телеграмма, с адресом комнаты».

ПРОДАЖА КОМНАТЫ: НЕ ВСЕ ТАК ПРОСТО


Словом, без особых осложнений с учетом ожидания отказов от сособственников можно планировать выход на сделку по продаже комнаты в течение как максимум месяца. Однако этот сценарий, увы, запросто может осложниться. 


«В ходе продажи моей комнаты на ул. Победы была получена приостановка, потому что мы приобщили отказы не всех сособственников, – вспоминает житель Самары Виктор Шевцов. – Сведения о сособственниках этой квартиры в Росреестре не совпадали с реальным количеством сособственников. Эти сведения были устаревшими, поскольку два бывших сособственника к моменту продажи комнаты умерли, но смена сособственников не была отражена документально: их наследники еще не вступили в наследство. Уже после этого инцидента сам сотрудник Управления Росреестра посоветовал нам заранее заказывать выписку из ЕГРП и соотносить реальных собственников квартиры с собственниками, обозначенными на бумаге».

ЧТО ЕЩЕ МОЖЕТ ПОМЕШАТЬ БЫСТРОЙ ПРОДАЖЕ КОМНАТЫ?

В рыночной практике есть несколько правовых нюансов, способных отсрочить для продавца комнаты заветный этап выставления комнаты на продажу. Если одним из сособственников в квартире является несовершеннолетний ребенок, то нотариус не выдаст отказ такому сособственнику без соответствующего разрешения органов опеки и попечительства. А это еще как минимум 15 дней.

Еще один фактор, способный осложнить процедуру подготовки комнаты к продаже, – наличие в квартире неприватизированной комнаты. Как правило, собственником такой комнаты является муниципалитет, а значит, как и в случае с другими сособственниками, продавцу комнаты важно получить отказ и от этого «владельца» доли. Для этого нужно обращаться в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом с уведомлением о продаже комнаты и предложением ее выкупить. В течение месяца будет получен отказ – только после этого можно будет готовить документы на сделку.

Если продавец комнаты вдруг решит изменить стоимость своего объекта, даже при условии, что все отказы от сособственников уже получены, ему придется заново рассылать им уведомления с учетом новой цены – неважно, изменилась она в большую или меньшую сторону. Главное – стоимость комнаты во всех разосланных уведомлениях, в полученных отказах и в договоре купли-продажи должна совпадать.

Наконец, быстрой продаже комнаты в квартире могут помешать сами соседи-сособственники, и это, увы, довольно распространенный вариант. Сложные отношения между владельцами долей в квартире, несмотря на свою историческую анекдотичность, не являются редкостью. Бывает, что сособственники просто не хотят тратить свое время на очереди к нотаурису и походы в органы опеки, бывает, что они категорически не поддерживают отношения с продавцом комнаты, возможно, что их вовсе нет в городе или в стране. Так или иначе, если покупатель на комнату уже найден, а сособственники открыто занимают позицию против продажи и стремятся этот процесс максимально растянуть, у владельца комнаты все еще остается несколько возможностей для реализации своего имущества. Первый – заключить с покупателем договор дарения (естественно, предварительно рассчитавшись за комнату по установленной заранее цене). Однако вполне возможно, что покупателя этот вариант не устроит: после того как он получит комнату по договору дарения, ему придется платить налог в 13%. Второй, более изощренный, но абсолютно законный вариант: выделить в своей комнате микродолю (минимально возможный метраж) и передать ее покупателю также по договору дарения. В этом случае налоговое бремя для покупателя уменьшится, но главное – он станет сособственником квартиры и в дальнейшем сможет реализовать свое право преимущественной покупки.

 СПРАВКА 

А ЕСЛИ СОБСТВЕННИК СОГЛАСЕН НА ПОКУПКУ? 

Бывают случаи, когда один из сособственников квартиры, получив уведомление о продаже комнаты, выражает согласие на покупку. Идеальный вариант – если сделка купли-продажи происходит сразу после того, как будут получены отказы от остальных сособственников. Кстати, если желание купить комнату выражает несколько сособственников одновременно, то продавец вправе выбрать, кому он продаст свою комнату.

Однако бывает, что после согласия на покупку, полученного от сособственника, наступает затишье, которое тянется не один месяц. В этом случае обязать будущего покупателя выполнить свое обещание и приобрести комнату можно только через суд. «Особенно актуальным вопрос о сроке сделки становится тогда, когда лицо, пользующееся преимущественным правом, с одной стороны, соглашается приобрести отчуждаемую комнату, но, с другой стороны, фактически уклоняется от заключения договора. Продавец в случае такого недобросовестного поведения покупателя может продать комнату третьему лицу на тех же условиях, которые были указаны в извещении о продаже, – объясняет Сергей Мартышкин. – Но при этом следует учитывать возможность возникновения судебного спора, связанного с нарушением права преимущественного приобретения комнаты. Продавцу придется доказывать, что со стороны несостоявшегося покупателя имело место злоупотребление правом и в силу пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации этому лицу необходимо отказать в защите принадлежащего ему права».


 ВАЖНО!  

Для покупателя комнаты наиболее предпочтительным является вариант, когда доля в квартире выделена «в натуре». Это означает, что если человек покупает долю, равную 10/41, то 10 кв. м соответствуют жилой комнате, которую он приобретает, а 41 кв. м – общей жилой площади квартиры. Эти сведения должны быть прописаны в техническом плане либо в договоре о приватизации. Если доля в квартире не будет выделена «в натуре», то покупатель рискует приобрести долю без привязки к конкретной комнате и впоследствии столкнуться с проблемами использования такого объекта недвижимости.

Неважно, каким из этих способов продавец комнаты решит уведомить своих соседей о продаже недвижимости. Важно, что если с момента получения ими этой информации пройдет месяц, а ответа не последует, то такое молчание будет считаться автоматическим отказом.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Нам было интересно и важно зафиксировать настроения в строительном секторе сейчас, когда от официаль...
16.08
Официально этап выдвижения номинантов на Премию RS-AwaRdS-2019 стартовал 7 августа, на праздновании ...
15.08
В среду, 7 августа, ровно в 15:00 интерактивная площадка журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale»...
14.08